L’encadrement des loyers s’applique, au 16 septembre 2026, dans une trentaine de communes et intercommunalités françaises où le marché locatif est jugé particulièrement tendu. Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, les intercommunalités de Plaine Commune et d’Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, ainsi que plusieurs agglomérations ayant délibéré dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ELAN de 2018, fixent chaque année un loyer de référence par mètre carré selon le type de logement, le nombre de pièces, l’époque de construction et le secteur géographique. Concrètement, un bailleur ne peut pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %), sauf à justifier un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles du bien.
Quelles villes et intercommunalités appliquent le dispositif en 2026 ?
La liste évolue régulièrement : de nouvelles collectivités peuvent demander à entrer dans le dispositif par délibération, après avis favorable du préfet. En 2026, les principales zones couvertes sont Paris (depuis 2019, rétabli après annulation), Lyon et Villeurbanne, Lille, Hellemmes et Lomme, Montpellier, Bordeaux, les établissements publics territoriaux de Plaine Commune et d’Est Ensemble, ainsi que plusieurs communes des métropoles de Grenoble, Strasbourg et du Pays basque. Le simulateur officiel de service-public.fr permet de vérifier si une adresse précise est concernée et d’obtenir les loyers de référence applicables.
Attention : l’encadrement des loyers ne se confond pas avec la notion de zone tendue. On y revient juste après.
Zone tendue et encadrement des loyers : quelle différence ?
Être situé en zone tendue (liste fixée par le décret du 10 mai 2013, révisé depuis) impose déjà des règles : encadrement à la relocation, préavis réduit à 1 mois pour le locataire, taxe sur les logements vacants. Mais le plafonnement par loyer de référence, celui que calculent les observatoires locaux des loyers, ne s’applique que dans les communes ayant activé le dispositif expérimental prévu par la loi ELAN. Un logement peut donc se trouver en zone tendue sans être soumis au loyer de référence majoré. Pour savoir si une commune relève de la zone tendue au sens du décret, le site du ministère de l’Économie publie la liste à jour et les conséquences associées.
Comment se calcule le loyer de référence ?
L’observatoire local des loyers collecte les données du parc locatif privé et transmet ses résultats au préfet, qui arrête trois valeurs par catégorie de logement et par secteur :
- le loyer de référence (médian),
- le loyer de référence majoré (médian + 20 %), plafond légal,
- le loyer de référence minoré (médian − 30 %), en dessous duquel le bailleur peut demander une réévaluation au renouvellement du bail.
Le locataire qui constate un loyer supérieur au plafond majoré peut engager une action en diminution de loyer, d’abord devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge. Le dépôt de garantie et les charges récupérables ne sont pas concernés par ce plafonnement : ils obéissent à leurs propres règles.
Quel risque pour un bailleur qui dépasse le plafond ? Depuis la loi 3DS de 2022, les préfets peuvent prononcer des amendes administratives allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, sans attendre la saisine du juge par le locataire.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
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