La distinction entre usure normale et dégradation locative détermine ce qui peut être retenu sur le dépôt de garantie à la fin d’un bail. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations survenues pendant la location, sauf celles résultant de la vétusté, de la force majeure ou d’un défaut de construction. Le litige naît presque toujours au même endroit : l’écart entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, et la lecture que chaque partie en fait.
Sommaire
- Grille de vétusté : ce que prévoit la loi
- Usure normale ou dégradation : tableau comparatif poste par poste
- État des lieux d’entrée absent ou incomplet : les conséquences juridiques
- Contester une facturation après l’état des lieux de sortie
- Défauts constatés après l’état des lieux d’entrée : le délai pour agir
- Recours en cas de litige non résolu : conciliation puis tribunal
Grille de vétusté : la durée de vie théorique fixe la part du locataire
Depuis le décret du 30 mars 2016, bailleur et locataire peuvent annexer au bail une grille de vétusté. Cette grille attribue à chaque élément du logement (peintures, moquette, robinetterie, plaques de cuisson) une durée de vie théorique et un pourcentage d’usure annuel. Quand un élément atteint sa durée de vie, la totalité de son remplacement incombe au propriétaire : c’est de la vétusté pure. Si le bien est dégradé avant cette échéance, le locataire ne supporte que la part résiduelle calculée selon la grille.
En l’absence de grille annexée au contrat, le partage se négocie au cas par cas, ce qui ouvre la porte aux désaccords. Les accords collectifs de location (type accord UNPI-CNL ou FNAIM) proposent des grilles types souvent utilisées comme référence par les commissions départementales de conciliation.
Voir aussi Dépôt de garantie : délai de restitution et retenues justifiables
Usure normale ou dégradation : tableau comparatif poste par poste
Tout ne se facture pas. Une peinture qui jaunit au bout de sept ans relève de la vétusté. Un mur percé de multiples chevilles non rebouchées constitue une dégradation imputable au locataire. Le tableau ci-dessous résume les cas les plus fréquents, sur la base des grilles de vétusté courantes et de la jurisprudence constante des juridictions de proximité.
| Élément | Usure normale (à la charge du bailleur) | Dégradation (à la charge du locataire) |
|---|---|---|
| Peintures murales | Jaunissement, légères traces de meubles après 7 à 10 ans | Trous non rebouchés, couleur non d’origine sans accord, taches grasses persistantes |
| Moquette / sol souple | Usure de passage, légère décoloration | Brûlures, taches indélébiles, découpes |
| Parquet | Rayures superficielles liées au passage | Lames cassées, taches profondes, gondolement par dégât des eaux non signalé |
| Robinetterie | Calcaire, joints usés après 5 ans | Poignée arrachée, mitigeur forcé |
| Faïence / carrelage | Joints noircis | Carreaux fêlés ou percés |
| Volets / stores | Mécanisme grippé par le temps | Lames tordues, sangle arrachée |
| Serrurerie | Clé qui tourne dur après 10 ans | Barillet changé sans restitution de toutes les clés, porte forcée |
| Électroménager fourni | Baisse de performance après durée de vie constructeur | Casse, pièces manquantes, détartrage non fait |
Ce tableau ne remplace pas la grille annexée au bail, qui reste le document de référence en cas de conflit. Lorsque aucune grille n’existe, on le verra plus bas, la charge de la preuve pèse davantage sur le bailleur.
Pas d’état des lieux d’entrée : la présomption joue contre le bailleur
Que dit la jurisprudence en cas d’absence d’état des lieux d’entrée ? L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cependant, la Cour de cassation (3e chambre civile, 3 février 2004, n° 02-16.356) a précisé que cette présomption est simple : le locataire peut la renverser par tout moyen (photos datées, témoignages, courriers échangés). En pratique, cette situation fragilise le bailleur qui veut retenir des sommes à la sortie, car il lui est difficile de prouver que le logement était en meilleur état qu’à la restitution.
Un état des lieux d’entrée incomplet pose un problème voisin. Si une pièce ou un équipement n’y figure pas, toute dégradation constatée à la sortie sur cet élément ne pourra pas être imputée au locataire, faute de point de comparaison.
Contester une retenue sur le dépôt de garantie : la marche à suivre
Comment contester une facturation abusive après l’état des lieux de sortie ? La première étape consiste à adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception détaillant les postes contestés, en joignant l’état des lieux d’entrée, des photos et, si possible, des devis contradictoires. Le courrier doit rappeler les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur la restitution du dépôt de garantie (on en détaille les délais dans cet article consacré au dépôt de garantie).
Si le bailleur maintient sa position, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) compétente. Cette saisine est gratuite et suspend le délai de prescription. La liste des commissions est consultable sur service-public.fr. La CDC rend un avis dans un délai moyen de deux mois, avis non contraignant mais souvent suivi.
Deux points méritent attention. D’abord, le bailleur doit justifier les retenues par des devis ou factures : une estimation manuscrite sur l’état des lieux ne suffit pas. Ensuite, les travaux facturés doivent correspondre à la remise en état, pas à une amélioration du logement. Remplacer une moquette usée par du parquet massif dépasse la réparation locative.
Voir aussi Bail d’habitation : durées, préavis locataire et congé du propriétaire
Défauts découverts après l’entrée : 10 jours pour les signaler, puis 1 mois pour le chauffage
Que faire en cas de défauts constatés après l’état des lieux d’entrée ? Le locataire dispose d’un délai de 10 jours à compter de la réalisation de l’état des lieux pour demander, par lettre recommandée, qu’il soit complété (article 3-2 de la loi de 1989). Ce délai est porté au premier mois de la période de chauffe pour tout ce qui concerne les équipements de chauffage : radiateurs, chaudière, thermostat.
Quel est le délai pour contester un état des lieux entrant au-delà de ces 10 jours ? Passé ce délai, la contestation reste possible mais elle relève du droit commun. Le locataire devra prouver que le défaut existait avant son entrée, ce qui suppose des éléments de preuve solides (constats d’huissier, échanges de courriels avec le bailleur, photos horodatées). En l’absence de tels éléments, l’état des lieux signé fait foi.
Conciliation, tribunal : la procédure quand le désaccord persiste
Si la conciliation échoue ou si le bailleur refuse d’y participer, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (ex-juge d’instance) du lieu du logement. Pour les litiges inférieurs à 5 000 euros, la procédure est orale et ne nécessite pas d’avocat. Au-delà, la représentation reste facultative devant cette juridiction, mais un conseil juridique est recommandé.
Le délai de prescription est de 3 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1 de la loi de 1989). En pratique, le point de départ est le plus souvent la date de restitution des clés ou la date de réception du décompte de retenues.
Avant d’engager une procédure, quelques vérifications s’imposent. L’état des lieux de sortie a-t-il été signé par les deux parties ? Si le locataire l’a signé sans réserve, il reste contestable, mais la preuve sera plus lourde à apporter. Un préavis correctement notifié et un état des lieux d’entrée détaillé restent les meilleurs remparts contre un litige qui s’enlise.
Questions fréquentes
Que faire en cas de défauts constatés après l’état des lieux d’entrée ?
Adresser une demande de complément de l’état des lieux au bailleur par lettre recommandée dans les 10 jours suivant sa réalisation. Pour les équipements de chauffage, ce délai court jusqu’au premier mois de chauffe. Passé ces délais, la contestation reste possible mais la preuve incombe au locataire.
Comment contester une facturation abusive après l’état des lieux de sortie ?
Envoyer une lettre recommandée au bailleur en détaillant chaque poste contesté, accompagnée de l’état des lieux d’entrée et de photos. En cas de refus, saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection.
Que dit la jurisprudence en cas d’absence d’état des lieux d’entrée ?
Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, mais cette présomption est simple et peut être renversée par tout moyen de preuve (photos, courriers, témoignages). Le bailleur qui souhaite retenir des sommes se trouve alors en position défavorable.
Quel est le délai pour contester un état des lieux entrant ?
10 jours pour demander un complément amiable (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, la contestation relève du droit commun avec un délai de prescription de 3 ans.
À retenir
- Annexer une grille de vétusté au bail pour objectiver le partage des frais à la sortie.
- Photographier chaque pièce et équipement le jour de l’état des lieux d’entrée, avec horodatage.
- Signaler tout défaut découvert après l’entrée dans les 10 jours par lettre recommandée.
- Exiger du bailleur des devis ou factures pour toute retenue sur le dépôt de garantie.
- Saisir la commission départementale de conciliation avant d’envisager le tribunal : la procédure est gratuite.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
Sources
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