Sommaire
- Trois grandes familles de charges selon le décret de 1987
- Quelles sont les charges locatives récupérables ?
- Charges locatives non récupérables : ce que le bailleur ne peut pas facturer
- Provisions ou forfait : deux modes de paiement aux effets très différents
- Régularisation annuelle et délai de 3 ans pour réclamer
- Abus courants et recours du locataire
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste exhaustive des charges que le propriétaire peut répercuter sur le locataire d’un logement. Toute dépense absente de cette liste reste à la charge exclusive du bailleur, sans exception. En pratique, ces charges couvrent l’entretien courant des parties communes, certains équipements collectifs et les taxes liées aux services dont le locataire bénéficie directement.
Trois grandes familles de charges selon le décret de 1987
Le décret classe les charges récupérables en trois catégories, reprises telles quelles dans l’annexe obligatoire du bail d’habitation.
| Catégorie | Exemples principaux |
|---|---|
| Ascenseurs et équipements communs | Électricité de la cabine, contrat d’entretien courant, menues réparations (grilles, boutons d’appel, ferme-portes) |
| Eau, chauffage et énergie collectifs | Eau froide et eau chaude, combustible ou énergie pour le chauffage collectif, entretien courant des chaudières collectives |
| Entretien et hygiène des parties communes | Produits d’entretien, fournitures d’hygiène, rémunération du gardien (à hauteur de 75 % si celui-ci assure ménage et sortie des poubelles, 40 % s’il ne fait que l’un des deux), enlèvement des ordures ménagères (TEOM) |
Le poste « espaces extérieurs » figure aussi dans le décret : entretien des pelouses, taille des haies, remplacement des plantes dans les jardins collectifs. En revanche, la plantation d’arbres neufs ou le remplacement d’une clôture n’en font pas partie (ce sont des dépenses d’investissement).
Voir aussi Loyer impayé : la procédure étape par étape et les délais réels
Quelles sont les charges locatives récupérables ?
Voici le détail, poste par poste, tel qu’il résulte du décret et de la fiche pratique du site Service-public.fr.
Eau et assainissement. Consommation d’eau froide et d’eau chaude des parties communes et privatives (relevée au compteur ou répartie au tantième), redevance d’assainissement, entretien des compteurs.
Chauffage collectif. Combustible ou énergie, entretien courant de la chaufferie (ramonage, nettoyage des corps de chauffe), réparations courantes des robinets et des purgeurs. Mais pas le remplacement d’une chaudière collective, qui constitue un gros travaux.
Ascenseur. Électricité, visite périodique obligatoire (hors contrôle technique quinquennal, non récupérable), menues réparations de la cabine.
Parties communes intérieures. Électricité des couloirs, escaliers et halls, entretien de la minuterie et des interphones (remplacement d’ampoules, nettoyage), produits de ménage. Le salaire du gardien ou du concierge est récupérable dans les proportions rappelées plus haut.
Taxes et redevances. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable. La taxe foncière ne l’est pas, sauf la part correspondant à la TEOM qui y est adossée. Un bailleur qui réclame la taxe foncière intégrale commet un abus, fréquent en gestion directe.
Le principe est simple : si la dépense profite à l’usage quotidien du locataire et relève de l’entretien courant, elle est récupérable. Dès qu’il s’agit d’un remplacement, d’une mise aux normes ou d’une amélioration, la charge incombe au propriétaire.
Charges locatives non récupérables : ce que le bailleur ne peut pas facturer
Certaines lignes reviennent régulièrement sur les décomptes alors qu’elles n’ont rien à y faire.
- Les honoraires du syndic de copropriété.
- Les frais de gestion locative facturés par une agence.
- Les travaux de ravalement, de mise en conformité de l’ascenseur ou de réfection de toiture.
- L’assurance de l’immeuble (assurance propriétaire non occupant).
- La contribution au fonds de travaux obligatoire instauré par la loi ALUR.
- Les frais de procédure engagés contre un autre copropriétaire.
Le site de la Direction générale de la concurrence (DGCCRF) rappelle qu’aucune clause du bail ne peut élargir cette liste. Une clause qui ajouterait un poste non prévu par le décret est réputée non écrite.
Provisions ou forfait : deux modes de paiement aux effets très différents
En location vide, les charges sont obligatoirement versées sous forme de provisions mensuelles avec régularisation annuelle. Le bailleur estime un montant mensuel, le locataire paie chaque mois, puis un décompte annuel compare les provisions versées aux dépenses réelles. Le trop-perçu est restitué, le complément est réclamé.
En location meublée, le bail peut prévoir un forfait. Dans ce cas, aucune régularisation n’a lieu : le montant est fixe, quelles que soient les dépenses réelles. Le forfait ne peut pas être « manifestement disproportionné » par rapport aux charges prévisibles (un juge pourrait le requalifier). Attention, le choix entre provisions et forfait se fait à la signature du bail et ne se modifie pas en cours de contrat sans avenant.
La différence a un impact direct au moment de la restitution du dépôt de garantie : en régime de provisions, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt après le départ du locataire pour couvrir la régularisation à venir, à condition que l’immeuble soit en copropriété.
Voir aussi Encadrement des loyers : villes concernées et calcul du loyer de référence
Régularisation annuelle et délai de 3 ans pour réclamer
Le bailleur doit adresser au locataire un décompte par nature de charges au moins un mois avant la régularisation. Ce décompte détaille les dépenses réelles, poste par poste, et indique la quote-part du locataire. Les pièces justificatives (factures, contrats d’entretien, relevés de charges du syndic) doivent rester consultables pendant six mois après l’envoi du décompte.
Que se passe-t-il quand le bailleur « oublie » de régulariser pendant plusieurs années ? L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 autorise la réclamation dans un délai de 3 ans. Passé ce délai, la créance est prescrite. Mais si la régularisation intervient plus de douze mois après la dernière, le locataire peut exiger un étalement du complément sur douze mois (disposition introduite par la loi ALUR).
Abus courants et recours du locataire
Plusieurs pratiques reviennent régulièrement dans les litiges portés devant les commissions départementales de conciliation.
Facturer la taxe foncière. La taxe foncière n’est pas une charge récupérable (seule la TEOM, souvent adossée au même avis, l’est). Le locataire qui la retrouve sur son décompte peut en demander le remboursement.
Ne jamais fournir le détail. Le propriétaire qui refuse de transmettre le décompte par nature de charges empêche toute vérification. Le locataire est en droit de suspendre le versement du complément tant que les justificatifs ne sont pas mis à disposition.
Inclure des travaux d’amélioration dans les charges. Le remplacement d’une chaudière collective, l’installation d’un digicode ou la rénovation d’un hall ne sont pas de l’entretien courant. Les répercuter sur le locataire est illégal.
Gonfler le poste gardiennage. La quote-part récupérable du salaire du gardien dépend de ses fonctions réelles (ménage et/ou sortie des poubelles). Un bailleur qui récupère 75 % alors que le gardien n’assure qu’une seule de ces deux tâches surfacture.
En cas de désaccord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (procédure gratuite) avant d’envisager le tribunal judiciaire. Le délai pour contester une régularisation est de trois ans à compter de la date à laquelle elle a été communiquée.
Vérifier la conformité des charges récupérées suppose de comparer chaque ligne du décompte à la liste du décret. Lors de l’état des lieux de sortie, les charges en attente de régularisation font partie des points à anticiper pour éviter un blocage sur la restitution du dépôt de garantie.
À retenir
- Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables : aucune clause du bail ne peut y ajouter un poste.
- Demander le décompte par nature de charges et consulter les justificatifs dans les six mois suivant la régularisation.
- Vérifier que la taxe foncière (hors TEOM) et les honoraires de syndic ne figurent pas sur le relevé.
- En cas de régularisation tardive (plus de 12 mois), exiger l’étalement du complément sur 12 mois.
Questions fréquentes
Quelles sont les charges que l’on peut imputer au locataire ?
Seules les charges figurant dans la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être imputées au locataire. Elles couvrent l’eau, le chauffage collectif, l’entretien des parties communes, le fonctionnement de l’ascenseur, le salaire du gardien (dans les proportions prévues) et la TEOM. Le bailleur doit fournir un décompte détaillé au moins un mois avant la régularisation annuelle.
Quelle est la liste des charges récupérables ?
La liste officielle est publiée en annexe du décret n° 87-713 et reprise sur Service-public.fr. Elle comprend huit rubriques principales : ascenseurs, eau froide et chaude, chauffage collectif, installations individuelles, parties communes intérieures, espaces extérieurs, hygiène, et taxes ou redevances.
Quelles sont les charges locatives non récupérables ?
Les charges non récupérables sont toutes celles absentes du décret : honoraires du syndic, assurance propriétaire non occupant, travaux d’amélioration ou de remplacement d’équipements, frais de gestion locative, cotisation au fonds de travaux ALUR. Une clause du bail qui inclurait ces postes dans les charges serait réputée non écrite.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
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