Dès le premier mois de loyer impayé, le propriétaire peut activer la procédure légale décrite par service-public.fr, qui va du commandement de payer jusqu’à l’expulsion, avec des délais incompressibles pouvant dépasser 18 mois au total. Le cadre applicable repose sur la loi du 6 juillet 1989 et sur les articles L. 412-1 à L. 412-8 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sommaire
- Le commandement de payer : 6 semaines avant toute action judiciaire
- Saisir le tribunal judiciaire : audience et délai de jugement
- Les délais accordés au locataire par le juge
- Du jugement à l’expulsion : ce que prévoit la loi en 2026
- Ce que change la loi du 27 juillet 2023 sur les impayés
Le commandement de payer : 6 semaines avant toute action judiciaire
Quelle est la première étape en cas de loyer impayé ? Avant toute saisine du tribunal, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier). Ce document donne au locataire un délai de 6 semaines pour régler sa dette, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023.
Avant cette loi, le délai n’était que de 2 mois. Vu du côté du bailleur, ces 6 semaines rallongent la procédure mais elles permettent aussi au locataire de régulariser sa situation sans passer par le tribunal, ce qui reste le scénario le moins coûteux pour les deux parties.
Le commandement de payer doit mentionner le montant exact de la dette, les mois concernés et la clause résolutoire du bail d’habitation. Il est également notifié à la caution solidaire, si le contrat en prévoit une. En parallèle, le commissaire de justice signale l’impayé à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions), obligation imposée par la loi de 2023.
Voir aussi Encadrement des loyers : villes concernées et calcul du loyer de référence
Saisir le tribunal judiciaire : audience et délai de jugement
Que peut faire un bailleur si le locataire ne paie pas dans les 6 semaines ? Il saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, par assignation délivrée par commissaire de justice. L’assignation doit être remise au greffe au moins 6 semaines avant l’audience, et notifiée à la préfecture.
Le délai d’obtention d’une date d’audience varie fortement selon la juridiction. Certaines fixent l’audience sous 2 mois, d’autres sous 4 à 5 mois. Le juge examine alors la réalité de la dette, la validité de la clause résolutoire et la situation du locataire.
Le propriétaire peut demander, dans la même instance, la résiliation du bail, la condamnation au paiement des arriérés et l’expulsion. Il peut aussi solliciter une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation, généralement équivalente au montant du loyer et des charges récupérables.
Les délais accordés au locataire par le juge : jusqu’à 3 ans
Le juge peut-il retarder l’expulsion ? Oui. L’article 24 de la loi de 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement allant jusqu’à 3 ans, à condition que le locataire soit en mesure de reprendre le versement du loyer courant et d’apurer progressivement sa dette. Pendant ce délai, la clause résolutoire est suspendue.
| Étape | Délai légal | Observation |
|---|---|---|
| Commandement de payer | 6 semaines | Délai laissé au locataire pour régulariser |
| Assignation au tribunal | 6 semaines minimum avant l’audience | Remise au greffe + notification à la préfecture |
| Obtention d’une audience | 2 à 5 mois selon le tribunal | Variable selon la juridiction |
| Délais de paiement (facultatif) | Jusqu’à 3 ans | Le juge les accorde s’il estime le locataire de bonne foi |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois | Après signification du jugement |
| Trêve hivernale | Du 1er novembre au 31 mars | Aucune expulsion possible sauf exceptions |
| Concours de la force publique | Jusqu’à plusieurs mois | Demande au préfet après refus du locataire |
Si le locataire respecte l’échéancier, le bail reprend son cours normal. S’il manque un seul versement, le bailleur peut demander la reprise de la procédure d’expulsion sans nouveau jugement.
Du jugement à l’expulsion : une chaîne de délais incompressibles
Quels sont les droits du propriétaire une fois le jugement obtenu ? Le bailleur fait signifier la décision par commissaire de justice, puis délivrer un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois pour partir. S’il ne libère pas le logement, le propriétaire demande le concours de la force publique au préfet.
Autant le dire : c’est à ce stade que les délais deviennent imprévisibles. Le préfet dispose en théorie de 2 mois pour répondre, mais les refus ou les silences sont fréquents, notamment dans les départements en tension locative. En cas de refus, le propriétaire peut engager la responsabilité de l’État et obtenir une indemnisation pour la période de maintien dans les lieux, sur le fondement de l’article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
La trêve hivernale interdit toute expulsion du 1er novembre au 31 mars. Cette règle s’applique même si le jugement est devenu définitif, sauf dans le cas d’un relogement adapté proposé au locataire ou d’un squat (occupation sans droit ni titre d’un domicile). Imaginons le dossier tel qu’il arrive sur le bureau du préfet en octobre : l’expulsion est reportée de facto au 1er avril suivant.
Voir aussi Charges récupérables sur le locataire : la liste et les abus courants
Ce que change la loi du 27 juillet 2023 sur les impayés
Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ? La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian, a modifié plusieurs étapes de la procédure. Le délai du commandement de payer est passé de 2 mois à 6 semaines. Le signalement à la CCAPEX est devenu automatique dès la délivrance du commandement, alors qu’il intervenait auparavant à un stade plus avancé.
Cette loi a aussi créé un délit d’occupation frauduleuse d’un logement (squat), puni de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende, qui ne concerne pas les locataires en situation d’impayé mais les occupants sans droit ni titre. La distinction est importante : un locataire dont le bail est résilié pour impayé reste protégé par la procédure civile classique et par la trêve hivernale.
Par ailleurs, les propriétaires qui disposent d’une garantie locative (Visale, garantie loyers impayés ou caution solidaire) doivent activer ces dispositifs avant de saisir le tribunal. L’assurance GLI, par exemple, prend en charge les loyers impayés et les frais de procédure selon les conditions du contrat souscrit.
Loyers impayés et Trésor public : le recours méconnu
Lorsque le locataire bénéficie d’aides au logement (APL ou ALF), la CAF peut, dans certains cas, maintenir le versement directement au bailleur pendant la procédure. Le propriétaire a aussi la possibilité de faire appel au Trésor public pour le recouvrement des sommes dues après obtention d’un titre exécutoire : le comptable public peut alors engager des saisies sur les comptes bancaires ou sur les revenus du locataire, selon les modalités décrites sur service-public.fr.
Ce recours suppose un jugement définitif. Il ne remplace pas la procédure d’expulsion mais il facilite le recouvrement effectif de la créance, y compris après le départ du locataire. Les frais de commissaire de justice engagés pour la procédure (commandement de payer, assignation, signification du jugement) sont en principe à la charge du locataire condamné, mais leur recouvrement effectif dépend de sa solvabilité.
Un propriétaire qui loue un bien soumis à l’encadrement des loyers conserve les mêmes voies de recours. Le montant du loyer encadré ne modifie en rien la procédure applicable aux impayés.
Questions fréquentes
Combien de mois de loyer impayé avant l’expulsion ?
La loi ne fixe pas de nombre minimum de mois d’impayé. Le propriétaire peut engager la procédure dès le premier mois de retard, en faisant délivrer un commandement de payer. En pratique, entre le commandement et l’expulsion effective, il faut compter au minimum 9 à 12 mois, et souvent davantage si le juge accorde des délais ou si la trêve hivernale s’intercale.
Quels sont les droits du propriétaire en cas de loyer impayé ?
Le propriétaire peut exiger le paiement des arriérés, activer la clause résolutoire du bail, saisir le tribunal pour obtenir la résiliation et l’expulsion, demander une indemnité d’occupation, et poursuivre la caution solidaire. Il ne peut en revanche ni changer les serrures, ni couper les fluides, ni pénétrer dans le logement sans décision de justice, sous peine de poursuites pénales pour violation de domicile.
Que peut faire un bailleur en cas de loyer impayé ?
Avant toute procédure judiciaire, le bailleur peut tenter une relance amiable (courrier recommandé), activer sa garantie loyers impayés ou solliciter la caution. Si ces démarches échouent, il engage la procédure légale : commandement de payer, puis assignation au tribunal. Il est aussi possible de saisir la commission de surendettement si le locataire en fait la demande, ce qui suspend temporairement les poursuites.
À retenir
- Faire délivrer le commandement de payer dès le premier impayé, sans attendre l’accumulation de la dette.
- Vérifier que le bail contient bien une clause résolutoire, indispensable pour obtenir la résiliation automatique.
- Activer l’assurance GLI ou la caution solidaire avant de saisir le tribunal.
- Conserver tous les justificatifs (avis d’échéance, relevés bancaires, courriers recommandés) pour constituer le dossier.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
Sources
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