Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire qui vend une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G au DPE doit fournir un audit énergétique réglementaire à l’acquéreur. Cette obligation, élargie aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et vise à accélérer la rénovation du parc résidentiel français.
Dans cet article
- L’audit énergétique est obligatoire à la vente depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G, et depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E
- Les appartements en copropriété ne sont pas concernés par cette obligation, seuls les maisons individuelles et immeubles en monopropriété le sont
- Le document doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite, et non au moment du compromis
- Le coût d’un audit énergétique réglementaire oscille entre 500 et 1 000 € selon la surface et la complexité du bien
- Sa durée de validité est de 5 ans, contre 10 ans pour le DPE
- L’extension aux logements classés D est programmée pour le 1er janvier 2034
Sommaire
- 1er avril 2023, 1er janvier 2025, 1er janvier 2034 : le calendrier d’entrée en vigueur
- Maisons, immeubles en monopropriété : quels biens sont visés
- Audit énergétique et DPE : deux documents distincts aux objectifs différents
- Ce que contient l’audit : scénarios de travaux et estimations chiffrées
- 500 à 1 000 € : le prix d’un audit énergétique réglementaire
- Quand et comment remettre l’audit à l’acquéreur
- Qui est habilité à réaliser un audit énergétique réglementaire
- Quelles sanctions en cas d’absence d’audit lors de la vente
1er avril 2023, 1er janvier 2025, 1er janvier 2034 : le calendrier d’entrée en vigueur
L’obligation d’audit énergétique s’applique de manière progressive, en fonction de la classe énergétique du bien mis en vente. Le législateur a échelonné les échéances pour laisser aux propriétaires le temps de s’organiser.
| Classe DPE du logement | Date d’entrée en vigueur | Texte de référence |
|---|---|---|
| F et G (passoires thermiques) | 1er avril 2023 | Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 |
| E | 1er janvier 2025 | Loi Climat et Résilience, art. 158 |
| D | 1er janvier 2034 | Loi Climat et Résilience, art. 158 |
Ce calendrier suit la même logique que celui des interdictions de location des passoires thermiques. L’objectif affiché par le ministère de la Transition écologique est de toucher progressivement l’ensemble des logements énergivores du parc français, soit environ 5,2 millions de résidences principales classées F ou G selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE).
Voir aussi Contester un DPE erroné : recours possibles et responsabilité du diagnostiqueur
Maisons, immeubles en monopropriété : quels biens sont visés
L’audit énergétique obligatoire à la vente ne concerne pas tous les logements. Trois conditions cumulatives déterminent si un bien est soumis à cette obligation :
- Il s’agit d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique (monopropriété)
- Le bien est proposé à la vente (pas à la location)
- Son classement DPE est F, G (depuis avril 2023) ou E (depuis janvier 2025)
Les appartements situés dans une copropriété échappent à cette obligation. Le législateur a considéré que la décision de travaux dans une copropriété relève de l’assemblée générale et non du seul vendeur, ce qui rendrait les préconisations de l’audit difficilement réalisables par un copropriétaire isolé. Cette exclusion reste valable en 2026.
Pour déterminer la classe énergétique de son logement, le vendeur doit disposer d’un DPE en cours de validité. Si le DPE date d’avant le 1er juillet 2021, il peut avoir été réalisé selon l’ancienne méthode de calcul et sa validité peut être réduite. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023.
Audit énergétique et DPE : deux documents distincts aux objectifs différents
L’audit énergétique réglementaire ne remplace pas le DPE : les deux documents sont obligatoires et complémentaires. Le DPE attribue une étiquette énergie (de A à G) et une étiquette climat au logement. L’audit, lui, va beaucoup plus loin en proposant des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du bien.
| Critère | DPE | Audit énergétique réglementaire |
|---|---|---|
| Obligatoire pour | Toute vente ou location | Vente de maisons ou immeubles en monopropriété classés E, F ou G |
| Durée de validité | 10 ans | 5 ans |
| Contenu principal | Étiquette énergie et climat | Scénarios de travaux avec coûts estimés et gains attendus |
| Coût moyen | 100 à 250 € | 500 à 1 000 € |
| Réalisé par | Diagnostiqueur certifié | Professionnel qualifié RGE ou bureau d’études |
L’audit s’appuie sur les données du DPE mais approfondit l’analyse thermique du bâtiment. Il constitue un véritable outil d’aide à la décision pour l’acquéreur, qui peut ainsi chiffrer les travaux à prévoir avant de formuler une offre.
Ce que contient l’audit : scénarios de travaux et estimations chiffrées
L’audit énergétique réglementaire doit obligatoirement comporter au moins deux scénarios de travaux permettant d’atteindre un niveau de performance énergétique satisfaisant. Ces scénarios sont encadrés par le décret du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique réglementaire.
Le premier scénario, dit « parcours par étapes », propose une rénovation séquencée en plusieurs phases. Chaque étape doit permettre un gain d’au moins une classe DPE. La première étape doit au minimum faire atteindre la classe E (sortie du statut de passoire thermique pour les logements F ou G). L’ensemble du parcours doit viser la classe B à terme.
Le second scénario, dit « parcours en une seule étape », propose une rénovation globale et performante en une seule intervention. Il doit permettre d’atteindre directement la classe B, sauf contraintes techniques ou architecturales justifiées (bâtiment ancien, monuments historiques) où la classe C peut être acceptée.
Pour chaque scénario, l’audit détaille :
- La liste des travaux recommandés : isolation des murs, remplacement du système de chauffage, ventilation, menuiseries
- L’estimation du coût des travaux pour chaque poste
- Les économies d’énergie attendues en kWh/m²/an et en euros
- Les aides financières mobilisables : MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro
- Le classement DPE estimé après travaux
Ces informations permettent à l’acheteur de mesurer l’effort financier nécessaire pour améliorer la classe énergétique du logement et de négocier le prix en conséquence.
Voir aussi Améliorer son DPE : les travaux qui font gagner une lettre
500 à 1 000 € : le prix d’un audit énergétique réglementaire
Le coût d’un audit énergétique réglementaire n’est pas réglementé : chaque professionnel fixe librement ses tarifs. Selon les données publiées par l’administration française sur service-public.fr, le prix moyen se situe entre 500 et 1 000 €. Plusieurs facteurs influencent le tarif final :
- La surface habitable du logement : un audit pour une maison de 200 m² coûte plus cher que pour un pavillon de 80 m²
- La complexité du bâti : nombre de niveaux, extensions, matériaux de construction
- Le type de système de chauffage et de production d’eau chaude
- La zone géographique et la densité de professionnels qualifiés
Ce coût est à la charge exclusive du vendeur. Il ne peut pas être répercuté sur l’acquéreur dans le cadre de la transaction. L’audit représente donc un investissement supplémentaire par rapport aux diagnostics obligatoires habituels, dont le coût total (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites) se situe généralement entre 300 et 700 € selon la taille du bien.
Pour les propriétaires dont le bien est classé F ou G et qui souhaitent vendre, la question se pose souvent : faut-il réaliser les travaux pour gagner une lettre au DPE et éviter l’audit, ou fournir l’audit tel quel et ajuster le prix de vente ? La réponse dépend du montant des travaux, de l’état du marché local et de l’urgence de la vente.
Quand et comment remettre l’audit à l’acquéreur
L’audit énergétique doit être présenté au candidat acquéreur dès la première visite du logement. Cette obligation, précisée par l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation, vise à garantir une information complète avant toute prise de décision.
En pratique, le vendeur ou son mandataire (agent immobilier, notaire) doit :
- Mentionner l’existence de l’audit dans l’annonce immobilière, aux côtés du DPE
- Tenir l’audit à disposition de tout candidat acquéreur lors de la visite
- Annexer l’audit au compromis de vente ou à la promesse de vente, aux côtés du dossier de diagnostics techniques
L’acquéreur doit attester avoir reçu l’audit en signant le compromis de vente. Si l’audit n’est pas fourni, le notaire peut refuser d’instrumenter la vente. Par ailleurs, l’absence d’audit constitue un défaut d’information pouvant ouvrir droit à des recours pour l’acquéreur après la vente.
Pour les biens dont la vente s’organise entre particuliers, la responsabilité de la remise de l’audit incombe directement au vendeur, qui doit anticiper le délai de réalisation (comptez entre 2 et 4 semaines pour obtenir un audit complet).
Qui est habilité à réaliser un audit énergétique réglementaire
L’audit énergétique réglementaire ne peut pas être réalisé par n’importe quel professionnel. Le décret du 4 mai 2022 fixe des conditions strictes de qualification :
- Pour les maisons individuelles : diagnostiqueurs immobiliers certifiés disposant d’une certification spécifique « audit énergétique », ou entreprises qualifiées RGE « offre globale »
- Pour les immeubles en monopropriété : bureaux d’études qualifiés « audit énergétique des bâtiments » (qualification OPQIBI 1905 ou équivalente), ou architectes inscrits à l’Ordre et ayant suivi une formation spécifique
Le professionnel doit justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle couvrant cette activité. Il doit également démontrer son indépendance vis-à-vis du vendeur : il ne peut pas, par exemple, être salarié d’une entreprise de travaux susceptible de réaliser les travaux qu’il préconise.
Pour trouver un professionnel qualifié, l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés est consultable sur le site du ministère de la Transition écologique. Les annuaires des organismes de qualification (COFRAC, OPQIBI) permettent également de vérifier la validité de la certification d’un auditeur.
Un audit réalisé par un professionnel non qualifié est juridiquement nul. Si un DPE peut être contesté pour erreur de diagnostic, un audit réalisé sans la qualification requise expose le vendeur à des sanctions plus lourdes.
Quelles sanctions en cas d’absence d’audit lors de la vente
L’absence d’audit énergétique lors de la vente d’un logement concerné expose le vendeur à plusieurs types de sanctions. En premier lieu, le notaire a l’obligation de vérifier la présence de l’audit dans le dossier de diagnostics techniques. Sans audit, la signature de l’acte authentique peut être refusée.
Sur le plan civil, l’acquéreur qui découvre l’absence d’audit après la vente peut engager la responsabilité du vendeur pour défaut d’information. Le tribunal peut alors accorder une réduction du prix de vente ou, dans les cas les plus graves, prononcer la nullité de la transaction. Cette situation s’apparente aux recours possibles en cas de vice caché, même si le fondement juridique diffère.
L’agent immobilier qui assure la commercialisation du bien engage également sa responsabilité professionnelle s’il omet de vérifier la présence de l’audit. Son devoir de conseil l’oblige à informer le vendeur de cette obligation et à s’assurer de la remise effective du document à l’acquéreur.
En cas d’audit réalisé par un professionnel non certifié ou contenant des informations volontairement erronées, le diagnostiqueur encourt une amende pouvant atteindre 1 500 € par infraction (3 000 € en cas de récidive), conformément aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation.
Pour sécuriser la transaction, il est recommandé de commander l’audit bien en amont de la mise en vente, en même temps que l’ensemble des diagnostics obligatoires, afin d’éviter tout retard dans le délai entre le compromis et l’acte de vente.
À retenir
- Vérifiez la classe DPE de votre logement avant toute mise en vente : si elle est E, F ou G, l’audit énergétique est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 au plus tard
- Commandez l’audit 4 semaines avant la première visite, car le document doit être présenté dès ce moment et non au compromis
- Prévoyez un budget de 500 à 1 000 € pour l’audit, en sus des diagnostics habituels, et intégrez ce coût dans votre plan de vente
- Exigez la certification spécifique « audit énergétique » du professionnel choisi : un DPE-iste classique n’est pas automatiquement habilité
- Utilisez les scénarios de travaux de l’audit comme outil de négociation : ils permettent à l’acheteur de chiffrer précisément les travaux et d’ajuster son offre de prix en conséquence
Questions fréquentes
Est-ce obligatoire de faire un audit énergétique pour vendre une maison ?
Oui, l’audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023, et classé E depuis le 1er janvier 2025. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés. L’obligation s’étendra aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.
Le DPE attribue une étiquette énergie (A à G) et est obligatoire pour toute vente ou location. L’audit énergétique va plus loin : il propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés avec les coûts estimés, les économies attendues et les aides mobilisables. Le DPE est valable 10 ans, l’audit seulement 5 ans. Les deux documents sont obligatoires et complémentaires pour les logements concernés.Quelle est la différence entre un DPE et un audit énergétique ?
Le prix d’un audit énergétique réglementaire varie entre 500 et 1 000 € selon la surface du logement, la complexité du bâti et la zone géographique. Ce coût est intégralement à la charge du vendeur et s’ajoute aux frais des diagnostics immobiliers classiques (DPE, amiante, plomb, électricité).Combien coûte un audit énergétique réglementaire ?
Non, les appartements situés dans une copropriété sont exemptés de l’audit énergétique obligatoire à la vente. Le législateur a exclu ces biens car les travaux de rénovation énergétique en copropriété relèvent de décisions collectives prises en assemblée générale, et non du seul propriétaire vendeur.Les appartements en copropriété sont-ils soumis à l’audit énergétique obligatoire ?
L’audit énergétique doit être mis à disposition du candidat acquéreur dès la première visite du logement, conformément à l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation. Il doit ensuite être annexé au compromis ou à la promesse de vente. Un délai de 2 à 4 semaines est généralement nécessaire pour obtenir l’audit, d’où l’importance de le commander en amont.Quand faut-il remettre l’audit énergétique à l’acquéreur ?
Le notaire peut refuser de signer l’acte authentique en l’absence d’audit. Sur le plan civil, l’acquéreur peut engager un recours pour défaut d’information et obtenir une réduction du prix de vente, voire la nullité de la transaction dans les cas les plus graves. L’agent immobilier engage également sa responsabilité professionnelle s’il n’a pas vérifié la présence de l’audit.Que risque un vendeur qui ne fournit pas l’audit énergétique ?
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
Sources
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