Le prêt à taux zéro (PTZ) permet en 2026 de financer jusqu’à 50 % du coût d’un logement neuf ou ancien sans payer d’intérêts, sous réserve de conditions de revenus, de statut et de localisation du bien. Depuis le 1er avril 2025, le dispositif couvre l’ensemble du territoire français et réintègre les maisons individuelles neuves, exclues depuis 2020, selon les dispositions publiées par le ministère de l’Économie.
Dans cet article
- Le PTZ est réservé aux primo-accédants ou assimilés, c’est-à-dire aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années
- Les plafonds de revenus sont découpés en quatre tranches qui déterminent à la fois la quotité finançable et la durée du différé de remboursement
- Depuis avril 2025, toutes les zones du territoire (A bis, A, B1, B2 et C) sont éligibles au PTZ, y compris pour les maisons individuelles neuves
- En logement ancien, le PTZ est conditionné à la réalisation de travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25 % du coût total de l’opération
- La quotité finançable va de 20 % (tranche 4) à 50 % (tranche 1), avec un différé de remboursement pouvant atteindre 15 ans pour les revenus les plus modestes
- Le PTZ est cumulable avec un prêt immobilier classique, un prêt d’accession sociale (PAS) ou un prêt Action Logement
Sommaire
- Primo-accédant ou assimilé : qui peut prétendre au PTZ en 2026
- Plafonds de revenus : quatre tranches déterminent la quotité finançable
- Zones A bis, A, B1, B2, C : tout le territoire éligible depuis avril 2025
- Logement neuf : maisons individuelles et appartements éligibles
- Logement ancien : la rénovation énergétique comme condition d’accès
- Quotité de 20 à 50 %, différé jusqu’à 15 ans : ce que finance le PTZ
- Monter un dossier PTZ : étapes, pièces et délais à prévoir
Primo-accédant ou assimilé : qui peut prétendre au PTZ en 2026
La condition principale pour bénéficier du PTZ est d’être primo-accédant. Concrètement, cela signifie ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt. Cette règle est définie par l’article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l’habitation.
Le législateur prévoit toutefois des exceptions. Sont assimilées à des primo-accédants les personnes suivantes, même si elles étaient propriétaires dans les deux dernières années :
- Les titulaires d’une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité
- Les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH)
- Les personnes victimes d’une catastrophe naturelle ou technologique ayant rendu leur logement définitivement inhabitable, sous réserve que la demande soit faite dans les deux ans suivant la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle
Le PTZ finance exclusivement la résidence principale de l’emprunteur. Le logement acquis doit être occupé à titre de résidence principale dans un délai d’un an suivant l’achat ou la fin des travaux. Il ne peut pas être mis en location pendant les six premières années, sauf exceptions prévues par la réglementation (mutation professionnelle, divorce, décès du conjoint). Cette contrainte doit être intégrée dès le calcul de la capacité d’emprunt, car elle exclut de fait tout projet locatif.
Voir aussi Passer par un courtier : dans quels dossiers il change vraiment la donne
Plafonds de revenus : quatre tranches déterminent la quotité finançable
Les revenus pris en compte correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2, tel qu’il figure sur l’avis d’imposition. Pour une demande de PTZ en 2026, c’est donc le RFR de 2024 qui sert de base. Si les revenus actuels sont inférieurs, la banque peut retenir le montant le plus favorable, à condition que cela soit justifié.
Le barème distingue quatre tranches de revenus, qui varient selon la zone géographique du bien et la composition du foyer. Plus les revenus sont modestes, plus la quotité finançable et le différé de remboursement sont avantageux. Le tableau ci-dessous présente les plafonds maximaux d’éligibilité (tranche 4, au-delà desquels le PTZ n’est plus accessible), tels que publiés par service-public.fr.
| Composition du foyer | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 personnes | 73 500 € | 48 500 € | 42 000 € | 37 500 € |
| 3 personnes | 88 200 € | 58 200 € | 50 400 € | 44 400 € |
| 4 personnes | 102 900 € | 67 900 € | 58 800 € | 51 300 € |
| 5 personnes et plus | 116 400 € | 76 100 € | 65 800 € | 57 600 € |
Source : barème PTZ en vigueur, consultable sur service-public.fr. Vérifier les plafonds exacts avant toute demande, car ils peuvent faire l’objet d’une actualisation par arrêté.
Il faut également considérer que le PTZ ne finance qu’une partie de l’opération. Le reste doit être couvert par un ou plusieurs prêts complémentaires, un apport personnel ou d’autres aides. Le montant total des revenus influence donc à la fois l’éligibilité au PTZ et la capacité à obtenir le financement complémentaire.
Zones A bis, A, B1, B2, C : tout le territoire éligible depuis avril 2025
L’une des évolutions majeures du PTZ est son universalisation géographique. Depuis le 1er avril 2025, le dispositif n’est plus restreint à certaines zones : les cinq catégories du zonage (A bis, A, B1, B2 et C) sont désormais toutes éligibles, aussi bien pour le neuf que pour l’ancien avec travaux.
Le zonage reste cependant déterminant, car il conditionne le plafond de revenus applicable et le plafond de l’opération retenu pour le calcul du PTZ. Les zones se répartissent selon la tension du marché immobilier local :
- Zone A bis : Paris et communes limitrophes les plus tendues
- Zone A : agglomération parisienne élargie, Côte d’Azur, Genevois français et grandes métropoles en forte tension
- Zone B1 : grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines communes littorales et frontalières
- Zone B2 : communes de 50 000 à 250 000 habitants et franges des grandes agglomérations
- Zone C : le reste du territoire, essentiellement les communes rurales et les petites villes
Pour connaître la zone d’une commune précise, le simulateur officiel disponible sur le site du ministère de la Cohésion des territoires permet de saisir un code postal ou un nom de commune et d’obtenir immédiatement la zone applicable. Cette vérification est indispensable avant de constituer un dossier, car une erreur de zone modifie l’ensemble du calcul du PTZ.
Avant avril 2025, les zones B2 et C étaient exclues du PTZ pour les logements neufs, et les maisons individuelles n’étaient éligibles dans aucune zone. L’élargissement a pour objectif déclaré de soutenir l’accession à la propriété dans les territoires où les prix restent accessibles mais où l’accès au crédit représente un frein pour les ménages modestes.
Logement neuf : maisons individuelles et appartements éligibles
Le PTZ finance en 2026 l’acquisition d’un logement neuf, qu’il s’agisse d’un appartement en immeuble collectif ou d’une maison individuelle. La réintégration des maisons individuelles, effective depuis le 1er avril 2025, constitue un changement notable : elles avaient été retirées du dispositif en janvier 2020 pour des motifs liés à l’artificialisation des sols.
Pour qu’un logement neuf soit éligible, il doit respecter la réglementation environnementale 2020 (RE 2020), qui impose des standards de performance énergétique et de faible empreinte carbone. En pratique, tout logement neuf dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022 relève de la RE 2020. Cela concerne :
- Les achats sur plan (VEFA) auprès d’un promoteur
- La construction d’une maison individuelle avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
- Les achats de logements neufs déjà achevés mais jamais habités
Le plafond de l’opération, c’est-à-dire le montant maximal retenu pour calculer le PTZ, dépend de la zone et du nombre d’occupants. En zone A bis, ce plafond atteint 150 000 € pour une personne seule et peut dépasser 300 000 € pour un foyer de cinq personnes. En zone C, les plafonds sont nettement inférieurs. Les montants exacts sont publiés par arrêté et consultables sur le site service-public.fr.
À noter : le PTZ ne couvre pas le terrain dans le cas d’une construction. Seul le coût de la construction entre dans l’assiette de calcul. L’acquisition du terrain doit être financée par d’autres moyens, ce qui renforce l’importance d’une évaluation précise de la capacité d’emprunt globale.
Voir aussi Changer d’assurance emprunteur : la démarche et l’économie moyenne
Logement ancien : la rénovation énergétique comme condition d’accès
Le PTZ dans l’ancien est accessible dans toutes les zones depuis avril 2025, mais il reste soumis à une condition spécifique : l’acquéreur doit s’engager à réaliser des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (acquisition + travaux). Cette exigence vise à améliorer la performance énergétique du parc existant, en cohérence avec les objectifs nationaux de réduction des émissions.
Concrètement, le logement ancien doit, après travaux, atteindre une classe énergétique minimale de E sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour les logements les plus énergivores, classés F ou G (dits passoires thermiques), les travaux doivent permettre de sortir de cette catégorie. Un audit énergétique peut s’avérer nécessaire pour définir le programme de travaux adapté.
Les travaux éligibles comprennent :
- L’isolation thermique des murs, toitures et planchers bas
- Le remplacement des fenêtres par des menuiseries à double ou triple vitrage
- L’installation ou le remplacement du système de chauffage par un équipement performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation, poêle à granulés)
- L’amélioration de la ventilation (VMC simple ou double flux)
Le devis des travaux doit être présenté au moment du dépôt du dossier de prêt. La banque vérifie que le seuil de 25 % est atteint et que les travaux prévus sont cohérents avec l’objectif de performance énergétique. Pour chiffrer correctement le budget travaux, il est recommandé de faire réaliser plusieurs devis comparatifs avant de finaliser le plan de financement. Connaître les travaux qui permettent d’améliorer concrètement le DPE aide à prioriser les interventions.
Les diagnostics obligatoires du bien, et notamment le DPE initial, constituent le point de départ de toute réflexion sur un PTZ dans l’ancien. Sans DPE valide, le dossier ne peut pas être instruit.
Quotité de 20 à 50 %, différé jusqu’à 15 ans : ce que finance le PTZ
Le PTZ ne finance jamais la totalité de l’opération. La quotité, c’est-à-dire la part du coût de l’opération couverte par le PTZ, varie selon la tranche de revenus du ménage. Plus les revenus sont modestes, plus la quotité est élevée. Le tableau ci-dessous résume les paramètres applicables pour un logement neuf.
| Tranche de revenus | Quotité finançable | Différé de remboursement | Durée totale du prêt |
|---|---|---|---|
| Tranche 1 (revenus les plus modestes) | 50 % | 15 ans | 25 ans |
| Tranche 2 | 40 % | 10 ans | 22 ans |
| Tranche 3 | 40 % | 5 ans | 22 ans |
| Tranche 4 (revenus les plus élevés) | 20 % | Aucun | 20 ans |
Source : barème PTZ en vigueur, publié par le ministère de l’Économie. Les quotités pour l’ancien avec travaux peuvent différer ; consulter le barème officiel pour chaque situation.
Le différé de remboursement est l’un des principaux avantages du PTZ. Pendant cette période, l’emprunteur ne rembourse que le ou les prêts complémentaires ; le remboursement du PTZ ne commence qu’à l’issue du différé. Pour un ménage de tranche 1, cela signifie 15 ans sans aucune mensualité au titre du PTZ, ce qui allège considérablement la charge mensuelle pendant les premières années.
Le montant maximal du PTZ est le produit de la quotité par le plafond de l’opération applicable à la zone et à la taille du foyer. En zone A bis, pour un ménage de tranche 1 composé de quatre personnes, le PTZ peut atteindre un montant significatif, mais il reste dans tous les cas un prêt complémentaire : un financement principal est indispensable. Faire appel à un courtier en crédit immobilier permet d’optimiser l’articulation entre le PTZ et le prêt bancaire classique, notamment pour négocier le taux du prêt complémentaire.
Le PTZ est par ailleurs cumulable avec d’autres dispositifs :
- Le prêt d’accession sociale (PAS)
- Le prêt Action Logement (ex-1 % logement), sous conditions d’employeur
- Les aides des collectivités locales (prêts ou subventions régionaux, départementaux ou communaux)
- L’éco-PTZ, dans le cas d’un achat dans l’ancien nécessitant des travaux de rénovation énergétique (les deux PTZ portent sur des objets différents et sont compatibles)
Monter un dossier PTZ : étapes, pièces et délais à prévoir
Le PTZ n’est pas demandé auprès de l’État mais auprès d’un établissement bancaire ayant signé une convention avec l’État. La quasi-totalité des banques de réseau distribuent le PTZ. La démarche s’inscrit dans le cadre de la demande de prêt immobilier globale.
Les étapes à suivre sont les suivantes :
- Vérifier l’éligibilité : statut de primo-accédant, revenus inférieurs au plafond de la zone concernée, nature du logement (neuf ou ancien avec travaux). Le simulateur disponible sur le site du ministère de l’Économie permet une première estimation.
- Rassembler les pièces justificatives : avis d’imposition N-2 (revenus 2024 pour une demande en 2026), pièce d’identité, justificatif de domicile, compromis de vente ou contrat de réservation, et le cas échéant les devis de travaux pour un achat dans l’ancien.
- Déposer la demande auprès de la banque : le PTZ est intégré au plan de financement global. La banque vérifie l’éligibilité et calcule le montant du PTZ, puis transmet le dossier à la Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale (SGFGAS) pour validation.
- Obtenir l’offre de prêt : si le dossier est validé, la banque émet une offre de prêt incluant le PTZ. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours minimum avant d’accepter l’offre, conformément au Code de la consommation.
- Signer l’acte authentique : le PTZ est débloqué par la banque lors de la signature chez le notaire (pour un achat) ou selon l’avancement des travaux (pour une construction).
Le délai global entre la première demande et le déblocage des fonds varie selon les banques et la complexité du dossier. Compter en moyenne deux à trois mois entre le dépôt du dossier complet et la signature de l’acte. Les dossiers comportant un volet travaux peuvent nécessiter un délai supplémentaire pour la validation des devis.
Un point de vigilance concerne la déclaration sur l’honneur du statut de primo-accédant. Toute fausse déclaration expose l’emprunteur au remboursement anticipé de la totalité du PTZ, majoré des intérêts au taux légal. La SGFGAS effectue des contrôles a posteriori en croisant les données fiscales.
Pour les emprunteurs dont le dossier présente des spécificités (revenus irréguliers, achat en couple non marié, complément par un prêt relais), le recours à un courtier spécialisé peut accélérer le montage. Les couples non mariés qui souhaitent acheter ensemble doivent vérifier que les revenus des deux co-emprunteurs sont pris en compte dans le calcul du plafond, ce qui peut faire basculer le foyer dans une tranche moins avantageuse.
À retenir
- Vérifiez votre statut de primo-accédant sur la base de votre situation au cours des deux dernières années avant de déposer un dossier PTZ
- Identifiez la zone géographique du bien convoité sur le simulateur officiel : elle détermine à la fois le plafond de revenus et le montant maximal du PTZ
- Pour un achat dans l’ancien, chiffrez les travaux de rénovation énergétique à au moins 25 % du coût total et faites établir plusieurs devis avant le dépôt du dossier
- Comparez la tranche de revenus applicable à votre foyer pour estimer la quotité (20 à 50 %) et le différé de remboursement (0 à 15 ans) auxquels vous pouvez prétendre
- Le PTZ est cumulable avec d’autres prêts aidés : intégrez le prêt Action Logement et les aides locales dans le plan de financement pour réduire le recours au crédit classique
Questions fréquentes
Quel est le plafond de ressources pour le PTZ en 2026 ?
Le plafond dépend de la zone géographique du bien et de la composition du foyer. Pour une personne seule, il s’établit à 49 000 € en zone A bis/A et à 28 500 € en zone C (revenu fiscal de référence de l’année N-2). Ces montants correspondent à la tranche 4, la plus élevée ; au-delà, le PTZ n’est plus accessible. Les plafonds exacts sont publiés sur le site service-public.fr et peuvent faire l’objet d’une revalorisation annuelle par arrêté.
Quelles sont les conditions pour être éligible au prêt à taux zéro ?
Trois conditions cumulatives s’appliquent : être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux dernières années), avoir des revenus inférieurs au plafond de la zone concernée, et acquérir un logement destiné à devenir sa résidence principale (neuf conforme à la RE 2020, ou ancien avec au moins 25 % de travaux de rénovation énergétique). Le logement ne peut pas être mis en location pendant les six premières années.
Quel est le montant du PTZ pour un logement ancien en 2026 ?
Le montant du PTZ dans l’ancien dépend de la quotité applicable à la tranche de revenus du ménage (de 20 à 50 %) et du plafond de l’opération fixé pour la zone. Le coût total de l’opération inclut le prix d’achat et les travaux de rénovation énergétique. Ces travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total. Le montant exact peut être estimé via le simulateur du ministère de l’Économie ou auprès de la banque prêteuse.
Le PTZ est-il cumulable avec d’autres aides ou prêts ?
Le PTZ est cumulable avec un prêt immobilier classique, un prêt d’accession sociale (PAS), un prêt Action Logement et les aides des collectivités locales. Il est également compatible avec l’éco-PTZ lorsque des travaux de rénovation énergétique sont prévus, car les deux dispositifs portent sur des objets distincts. En revanche, le PTZ ne peut financer qu’une seule opération à la fois : il n’est pas possible d’obtenir deux PTZ simultanément.
Comment simuler un PTZ avant de déposer un dossier ?
Le site du ministère de l’Économie propose un simulateur qui intègre la zone géographique, les revenus, la composition du foyer et le type de logement. Les banques partenaires disposent également de leurs propres outils de simulation. Il est recommandé de comparer plusieurs simulations pour vérifier la cohérence des résultats et d’intégrer le PTZ dans un plan de financement global incluant l’apport personnel, le prêt principal et les éventuels prêts complémentaires.
Peut-on revendre un logement acheté avec un PTZ ?
La revente d’un logement financé par un PTZ est possible, mais elle entraîne le remboursement anticipé intégral du capital restant dû au titre du PTZ. Aucune pénalité de remboursement anticipé ne s’applique (le PTZ étant à taux zéro, il n’y a pas d’indemnité compensatrice). Si le logement est revendu pendant la période de différé, le montant total du PTZ doit être soldé lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
Sources
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