Le délai de restitution du dépôt de garantie est de 1 mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de 2 mois lorsque des dégradations sont constatées. Ces délais courent à compter de la remise des clés par le locataire, selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
1 mois ou 2 mois : ce qui détermine le délai applicable
Le critère est simple : la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Si les deux documents sont identiques, le bailleur dispose d’un mois pour restituer la somme. Si des différences apparaissent (trou dans un mur, moquette tachée, robinetterie endommagée), le délai passe à deux mois. Avant la loi ALUR de 2014, le délai unique était de deux mois dans tous les cas.
Le point de départ, on y revient parce qu’il génère beaucoup de litiges, est la date de remise des clés. Pas la fin du préavis, pas le dernier jour du bail. La remise effective, en main propre ou par lettre recommandée, au bailleur ou à son mandataire. En cas de doute, un récépissé daté protège les deux parties.
Voir aussi État des lieux : ce qui relève de l’usure normale et ce qui se facture
Quelles retenues le bailleur peut-il pratiquer sur le dépôt de garantie ?
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes qui lui sont dues, à condition de les justifier par des documents. Trois catégories de retenues sont admises :
| Motif de retenue | Justificatifs exigés |
|---|---|
| Loyers ou charges impayés | Décompte des sommes restant dues, avis d’échéance |
| Réparations locatives (dégradations) | État des lieux comparatif, devis ou factures, photos datées |
| Régularisation des charges | Décompte de charges provisoire (le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt en attendant l’arrêté annuel de la copropriété) |
L’usure normale du logement ne constitue pas une dégradation. Une peinture défraîchie après cinq ans d’occupation (c’est à peu près la durée de vie admise pour une peinture standard en location) ne justifie aucune retenue. La vétusté s’apprécie selon une grille convenue entre les parties ou, à défaut, selon les accords collectifs applicables.
La retenue de 20 % pour provision sur charges est prévue par le même article 22. Le bailleur doit procéder à la régularisation définitive et restituer le solde dans le mois qui suit l’approbation des comptes de la copropriété.
Que faire si la caution n’est pas rendue après 2 mois ?
Passé le délai légal, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard s’applique automatiquement, en faveur du locataire. Ce n’est pas une option : le texte l’impose. Si le bailleur dépasse le délai d’un mois et demi, la pénalité est due au prorata.
Concrètement, la démarche se déroule en trois temps. D’abord une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant le délai légal et la pénalité encourue. Ensuite, si le bailleur ne réagit pas sous un mois, une saisine du conciliateur de justice (gratuit). Enfin, si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut être saisi, sans avocat obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 €. La plupart des dépôts de garantie entrent dans cette fourchette puisque leur montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé.
Le délai de prescription pour réclamer la restitution est de 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être rendu. L’article détaillant les durées de bail et préavis rappelle les règles de fin de contrat qui conditionnent ce point de départ.
Quel est le délai pour verser le dépôt de garantie à l’entrée ?
Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail ou, au plus tard, le jour de la remise des clés. Son montant ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois pour une location meublée. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.
Le versement se fait au bailleur ou à son mandataire (agence, administrateur de biens). Pour les locataires qui bénéficient d’une aide, le dispositif avance Loca-Pass peut prendre en charge le dépôt sous forme de prêt à taux zéro, remboursable en 25 mensualités maximum.
Pourquoi le délai est-il passé à 1 mois pour un logement en bon état ?
La loi ALUR du 24 mars 2014 a réduit le délai de restitution de deux mois à un mois lorsque l’état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation. Le législateur partait du constat que le bailleur, dans ce cas, n’a rien à chiffrer ni à justifier : la restitution intégrale ne demande qu’un virement. Le délai de deux mois reste réservé aux situations où des retenues doivent être documentées, ce qui prend effectivement plus de temps (obtenir des devis, comparer les états des lieux, calculer la vétusté).
Pour les locataires sortants d’un logement meublé, les règles sont identiques sur les délais. Le montant du dépôt diffère, mais le mécanisme de restitution et de retenue suit le même article 22. En cas de vente du logement en cours de bail, le nouveau propriétaire reprend l’obligation de restitution, y compris la pénalité de retard le cas échéant.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
Sources
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