Un logement classé G au DPE consomme en moyenne plus de 420 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an, soit trois à quatre fois plus qu’un logement classé C. En France, l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) estimait encore à environ 4,8 millions le nombre de passoires thermiques (classes F et G) dans le parc résidentiel en 2024. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier progressif d’interdiction de mise en location de ces logements, qui s’applique déjà depuis le 1er janvier 2023 pour les plus énergivores. Voici le point complet sur les échéances, les seuils, les conséquences juridiques et les solutions concrètes pour les propriétaires bailleurs.
Dans cet article
- Les logements classés F et G au DPE sont qualifiés de passoires thermiques, avec un seuil fixé à 331 kWh/m²/an en énergie primaire
- Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location en France métropolitaine
- Les logements classés F seront interdits au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034
- Un propriétaire bailleur qui loue un logement interdit s’expose à une réduction de loyer imposée par le juge et à l’obligation de réaliser les travaux
- Les aides MaPrimeRénov’ et les Certificats d’économies d’énergie (CEE) permettent de financer une partie significative de la rénovation
- Le DPE des logements de moins de 40 m² a été recalibré en 2024 pour corriger un biais statistique défavorable aux petites surfaces
Sommaire
- Ce que signifie concrètement une passoire thermique
- Les seuils du DPE : de A à G en énergie et en carbone
- Le calendrier des interdictions de location
- Ce que dit la loi Climat et Résilience
- Les conséquences pour les propriétaires bailleurs
- Les travaux de rénovation pour sortir du classement F ou G
- Les aides financières mobilisables
- Les cas particuliers : copropriétés et petites surfaces
Ce que signifie concrètement une passoire thermique
Le terme « passoire thermique » n’est pas qu’une image : il désigne officiellement, depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience), tout logement dont la consommation d’énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an ou dont les émissions de gaz à effet de serre excèdent 70 kg CO₂ eq/m²/an. En pratique, cela recouvre les classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Ces logements présentent des caractéristiques récurrentes : simple vitrage ou double vitrage ancien, isolation des murs absente ou dégradée, système de chauffage vétuste (convecteurs électriques de première génération, chaudière fioul non condensation), absence de ventilation mécanique contrôlée. Le résultat se lit sur la facture énergétique du locataire : pour un appartement de 60 m² classé G, la dépense annuelle de chauffage peut dépasser 2 500 €, contre environ 700 € pour un logement classé C équivalent.
J’insiste sur un point que je constate régulièrement dans les dossiers que j’analyse : le DPE ne mesure pas la facture réelle (qui dépend du comportement de l’occupant) mais la consommation conventionnelle du bâti. Un logement peut être classé G même si son occupant chauffe peu, car c’est la performance intrinsèque de l’enveloppe et des équipements qui est évaluée.
Voir aussi Audit énergétique obligatoire à la vente : qui est concerné et depuis quand
Les seuils du DPE : de A à G en énergie et en carbone
Depuis la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le classement repose sur un double seuil : la consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂ eq/m²/an). C’est le plus mauvais des deux indicateurs qui détermine la classe finale. Un logement économe en énergie mais très émetteur de carbone (chauffage au fioul par exemple) peut ainsi être déclassé.
| Classe DPE | Énergie primaire (kWh/m²/an) | Émissions GES (kg CO₂ eq/m²/an) | Statut locatif |
|---|---|---|---|
| A | ≤ 70 | ≤ 6 | Location autorisée |
| B | 71 à 110 | 7 à 11 | Location autorisée |
| C | 111 à 180 | 12 à 30 | Location autorisée |
| D | 181 à 250 | 31 à 50 | Location autorisée |
| E | 251 à 330 | 51 à 70 | Interdit au 1er janvier 2034 |
| F | 331 à 420 | 71 à 100 | Interdit au 1er janvier 2028 |
| G | > 420 | > 100 | Interdit depuis le 1er janvier 2025 |
Le classement est réalisé par un diagnostiqueur certifié, selon la méthode de calcul 3CL-2021 (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Cette méthode intègre l’enveloppe du bâtiment, les systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Le DPE est valable 10 ans, sauf pour les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 dont la durée de validité a été réduite. Si vous achetez dans l’ancien, la lecture attentive du DPE fait partie de la checklist des points à vérifier en visite.
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif qui s’étale sur plus de dix ans. Voici les échéances clés telles qu’elles s’appliquent en France métropolitaine :
1er janvier 2023 : les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an en énergie finale (les G+ les plus énergivores) sont qualifiés de logements indécents. Ils ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement de bail. Selon le site Service-public.fr, environ 140 000 logements étaient concernés par cette première échéance.
1er janvier 2025 : l’interdiction s’étend à tous les logements classés G, soit environ 600 000 logements supplémentaires dans le parc locatif privé. Un propriétaire ne peut plus signer de nouveau contrat de location pour un logement classé G, ni renouveler un bail existant.
1er janvier 2028 : les logements classés F rejoignent la liste des logements considérés comme indécents. L’interdiction touchera alors l’ensemble des passoires thermiques au sens large.
1er janvier 2034 : les logements classés E seront à leur tour interdits à la location. À cette date, seuls les logements classés A, B, C ou D pourront être mis en location.
Je précise un point juridique essentiel : l’interdiction ne signifie pas l’expulsion des locataires en place. Le bail en cours continue de produire ses effets. C’est au moment du renouvellement ou de la conclusion d’un nouveau bail que le logement doit respecter le seuil de décence énergétique. Le locataire en place peut toutefois invoquer l’indécence pour demander au propriétaire de réaliser des travaux, comme je l’explique dans la section suivante.
Ce que dit la loi Climat et Résilience
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a modifié plusieurs dispositions du Code de la construction et de l’habitation (CCH). L’article 160 de cette loi a inséré dans le CCH le critère de performance énergétique minimale comme condition de décence du logement, codifié à l’article L. 173-2.
Concrètement, la loi a ajouté la performance énergétique à la liste des critères de décence définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Un logement qui ne respecte pas le niveau de performance énergétique requis est juridiquement indécent, au même titre qu’un logement sans eau courante ou avec une installation électrique dangereuse.
D’autres mesures accompagnent ce calendrier :
- Le gel des loyers pour les logements classés F et G est en vigueur depuis le 24 août 2022 : aucune augmentation de loyer n’est possible, ni en cours de bail, ni à la relocation, ni au renouvellement
- L’obligation d’audit énergétique lors de la vente d’un logement classé F ou G en monopropriété (maisons individuelles et immeubles entiers détenus par un seul propriétaire) est effective depuis le 1er avril 2023
- Le DPE doit obligatoirement figurer dans les diagnostics remis à l’acquéreur lors d’une vente et au locataire lors de la signature du bail
La loi prévoit également que le locataire puisse exiger du bailleur la mise en conformité du logement. Si le propriétaire refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
Voir aussi Contester un DPE erroné : recours possibles et responsabilité du diagnostiqueur
Les conséquences pour les propriétaires bailleurs
Les conséquences d’une location maintenue malgré l’interdiction sont multiples et concrètes :
Sur le plan juridique, le locataire peut saisir le juge pour faire constater l’indécence du logement. Le juge peut alors ordonner la réalisation des travaux de mise en conformité dans un délai qu’il fixe, prononcer une réduction du loyer proportionnelle à la perte de jouissance, voire suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux. La jurisprudence sur ce point est encore récente, mais les premières décisions montrent que les tribunaux prennent ces dispositions au sérieux.
Sur le plan financier, au-delà de la perte de revenus locatifs liée à une éventuelle réduction de loyer, le propriétaire doit intégrer le coût de la vacance locative. Un logement classé G qui ne trouve plus de locataire (car aucun bail ne peut être signé légalement) génère zéro revenu tout en continuant de supporter les charges de copropriété, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt le cas échéant.
Sur la valeur patrimoniale, les données des notaires montrent une décote croissante pour les passoires thermiques. Selon les Notaires de France, l’écart de prix entre un logement classé D et un logement classé G atteint 15 à 20 % en moyenne nationale, et peut dépasser 25 % dans les marchés tendus. Si vous envisagez de vendre plutôt que de rénover, cette décote est un paramètre central, que j’ai détaillé dans mon article sur les raisons pour lesquelles un bien ne se vend pas.
Certains propriétaires choisissent de vendre le logement occupé pour éviter les travaux. La décote est alors double : celle liée au DPE et celle liée à l’occupation. Ce n’est pertinent que si le coût total de la rénovation excède la décote cumulée, ce qui reste rare pour des travaux bien ciblés.
Les travaux de rénovation pour sortir du classement F ou G
Sortir d’un classement F ou G exige d’agir sur les postes qui pèsent le plus dans le bilan énergétique du logement. Voici les leviers principaux, classés par ordre d’impact habituel :
L’isolation des murs représente le poste le plus efficace dans la majorité des cas. Une isolation thermique par l’intérieur (ITI) coûte entre 50 et 90 € HT/m² de surface traitée (fourniture et pose), tandis qu’une isolation par l’extérieur (ITE) se situe entre 120 et 200 € HT/m². L’ITE est plus performante car elle traite les ponts thermiques, mais elle n’est pas toujours réalisable (contraintes architecturales, copropriété).
Le remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant (Uw ≤ 1,3 W/m².K) améliore sensiblement le classement, surtout dans les logements où les menuiseries représentent une part importante des déperditions. Comptez entre 500 et 1 200 € par fenêtre posée, selon la dimension et le matériau.
Le système de chauffage peut faire basculer un classement à lui seul. Remplacer des convecteurs électriques de première génération par une pompe à chaleur air-air ou un système de chauffage central performant réduit considérablement la consommation conventionnelle. Pour un appartement de 60 m², le remplacement complet du système de chauffage coûte entre 4 000 et 12 000 € selon la technologie retenue.
La ventilation est souvent le parent pauvre des rénovations, mais une VMC simple flux hygroréglable ou une VMC double flux améliore à la fois le confort, la qualité de l’air et le classement DPE. Le coût se situe entre 1 500 et 5 000 € pour un logement individuel.
Pour un logement classé G, un bouquet de travaux combinant isolation et chauffage permet généralement de gagner deux classes (passer de G à E, voire à D). Le budget global se situe typiquement entre 15 000 et 40 000 € pour un appartement, et entre 25 000 et 60 000 € pour une maison individuelle. Avant tout achat dans l’ancien, je recommande de chiffrer précisément les travaux nécessaires pour éviter les mauvaises surprises.
Les aides financières mobilisables
Plusieurs dispositifs permettent de réduire significativement le reste à charge pour le propriétaire bailleur. Les principaux sont les suivants :
MaPrimeRénov’, gérée par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), est le dispositif phare. Depuis 2024, le parcours « accompagné » (anciennement MaPrimeRénov’ Sérénité) finance les rénovations globales permettant un gain d’au moins deux classes DPE. L’aide peut atteindre 63 000 € pour les ménages aux revenus très modestes, avec un taux de financement allant jusqu’à 80 % du montant HT des travaux (plafonné). Pour les propriétaires bailleurs, l’aide est accessible à condition de s’engager à louer le bien comme résidence principale pendant au moins 6 ans.
Les Certificats d’économies d’énergie (CEE) sont des primes versées par les fournisseurs d’énergie. Elles sont cumulables avec MaPrimeRénov’ et varient selon les travaux réalisés et la zone géographique. Pour une isolation des combles, par exemple, la prime CEE peut représenter entre 8 et 15 € par m².
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêts pour financer un bouquet de travaux de rénovation énergétique. La durée maximale de remboursement est de 20 ans. Ce prêt est distribué par les banques ayant signé une convention avec l’État.
Le déficit foncier constitue un levier fiscal puissant pour les propriétaires bailleurs. Les travaux de rénovation énergétique sont déductibles des revenus fonciers, et l’excédent (le déficit) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sous conditions). Ce dispositif réduit directement l’impôt sur le revenu et peut rendre la rénovation quasiment neutre fiscalement sur quelques années.
Pour une vue d’ensemble du budget d’acquisition incluant les travaux et les frais annexes, je renvoie à mon article sur le calcul réel des frais de notaire, qui détaille les coûts souvent sous-estimés.
Les cas particuliers : copropriétés et petites surfaces
Deux situations méritent une attention particulière car elles complexifient l’application du calendrier.
Les copropriétés posent un problème structurel : un copropriétaire bailleur ne peut pas décider seul de l’isolation des murs par l’extérieur ou du remplacement de la chaudière collective. Ces travaux relèvent du vote en assemblée générale, souvent à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) voire à la double majorité (article 26). Le législateur en est conscient : la loi prévoit que le juge puisse tenir compte de la situation du copropriétaire qui justifie avoir fait les démarches nécessaires auprès du syndicat de copropriétaires sans obtenir les votes requis. Des discussions parlementaires ont eu lieu en 2024 et 2025 pour éventuellement adapter le calendrier aux copropriétés où les travaux en parties communes sont bloqués, mais à ce jour, les échéances légales restent inchangées.
Les logements de moins de 40 m² ont bénéficié d’un correctif important. Le DPE calculé selon la méthode 3CL-2021 présentait un biais défavorable pour les petites surfaces : la part de l’eau chaude sanitaire, rapportée au mètre carré, y est proportionnellement plus élevée, ce qui dégradait artificiellement le classement. Un arrêté publié en 2024 a introduit un coefficient correcteur pour les logements dont la surface de référence est inférieure à 40 m². Ce recalcul a permis à un certain nombre de studios et de deux-pièces de passer de G à F, voire de F à E, sans travaux. Si vous êtes propriétaire d’un petit logement classé F ou G, il est pertinent de demander à votre diagnostiqueur si le correctif a été appliqué. Le cas échéant, un nouveau DPE intégrant ce coefficient peut modifier votre classement et décaler l’échéance d’interdiction.
Pour les propriétaires d’un bien en zone locative comme Nancy, où le parc ancien est important, la question des passoires thermiques se pose avec une acuité particulière : une part significative du parc locatif date d’avant 1975, époque antérieure aux premières réglementations thermiques.
Enfin, je rappelle que l’ADEME met à disposition un annuaire des conseillers France Rénov’ qui peuvent orienter gratuitement les propriétaires sur les travaux prioritaires et les aides mobilisables. Ce service public d’accompagnement est un premier pas indispensable avant de consulter des artisans.
L’estimation de la valeur de votre bien doit aujourd’hui intégrer le classement DPE comme paramètre déterminant : un logement rénové et reclassé en D ou C se vendra mieux et plus vite qu’un logement resté en F, toutes choses égales par ailleurs. Et si vous êtes en phase d’achat, n’oubliez pas de vérifier systématiquement le DPE lors de la négociation du prix : un mauvais classement est un argument de négociation légitime, à condition de chiffrer les travaux nécessaires.
À retenir
- Vérifiez la classe DPE exacte de votre logement et la date du diagnostic : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 selon l’ancienne méthode ne sont plus valables
- Si votre logement est classé G, il est déjà interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 : aucun nouveau bail ne peut être signé
- Privilégiez un bouquet de travaux (isolation + chauffage) pour gagner au moins deux classes DPE et maximiser les aides MaPrimeRénov’ parcours accompagné
- Exploitez le déficit foncier majoré à 21 400 €/an si vos travaux permettent de sortir du classement E, F ou G vers A, B, C ou D
- Pour les logements de moins de 40 m², faites refaire le DPE avec le coefficient correcteur de 2024 avant d’engager des travaux qui ne seraient peut-être pas nécessaires
Questions fréquentes
Quel DPE correspond à une passoire thermique ?
Un logement est qualifié de passoire thermique lorsqu’il est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, c’est-à-dire lorsqu’il consomme plus de 330 kWh/m²/an en énergie primaire ou émet plus de 70 kg CO₂ eq/m²/an. Le classement retenu est le plus défavorable des deux indicateurs.
Est-il interdit de vendre une passoire thermique ?
Non, la vente d’un logement classé F ou G reste autorisée. En revanche, depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique doit obligatoirement être fourni à l’acquéreur lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G. Pour les lots en copropriété, le DPE suffit à ce stade. La décote de prix est cependant significative, de l’ordre de 15 à 20 % par rapport à un bien classé D.
Un locataire en place peut-il être expulsé à cause du DPE ?
Non. L’interdiction de location concerne la conclusion de nouveaux baux et le renouvellement de baux existants. Un locataire dont le bail est en cours n’est pas expulsé. En revanche, il peut invoquer l’indécence du logement pour demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires, et le juge peut ordonner une réduction de loyer jusqu’à la mise en conformité.
Combien coûte la rénovation d’un logement classé G pour atteindre la classe D ?
Le budget varie fortement selon la surface, l’état initial et le type de logement. Pour un appartement de 50 à 70 m², un bouquet de travaux comprenant isolation des murs, remplacement des fenêtres et modernisation du chauffage coûte généralement entre 15 000 et 40 000 € HT. Les aides (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) peuvent couvrir 40 à 80 % de ce montant selon les revenus du propriétaire.
Le calendrier des interdictions s’applique-t-il en outre-mer ?
Le calendrier prévu par la loi Climat et Résilience s’applique en France métropolitaine. Pour les départements et régions d’outre-mer, des adaptations sont prévues compte tenu des spécificités climatiques et du parc immobilier local. Les échéances y sont décalées et les critères de performance énergétique adaptés aux conditions tropicales.
Mon DPE a été réalisé en 2019, est-il encore valable ?
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024. Passé cette date, ils doivent être refaits selon la méthode 3CL-2021. Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2018 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Pour toute mise en location ou vente, un DPE en cours de validité établi selon la méthode actuelle est indispensable.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
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