La capacité d’emprunt immobilier se calcule en appliquant un taux d’endettement maximal de 35 % aux revenus nets de l’emprunteur, déduction faite des charges de crédit existantes, sur une durée plafonnée à 25 ans (27 ans en cas d’achat dans le neuf avec différé). Ce plafond, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis janvier 2022, détermine le montant maximal qu’une banque accepte de prêter. Mais le taux d’endettement n’est qu’un premier filtre : le reste à vivre, la stabilité des revenus et l’apport personnel pèsent tout autant dans la décision finale.
Dans cet article
- Le taux d’endettement maximal est fixé à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, depuis la norme HCSF de janvier 2022
- La formule de base : (mensualité totale de crédit / revenus nets) × 100, en intégrant tous les prêts en cours
- Le reste à vivre exigé par les banques oscille entre 700 et 1 000 € par adulte et 300 à 400 € par enfant à charge
- Un ménage gagnant 4 000 € nets peut emprunter environ 230 000 € sur 20 ans à un taux de 3,50 % (hors assurance)
- Les banques disposent d’une marge de dérogation de 20 % de leurs dossiers pour dépasser le seuil de 35 %, principalement réservée aux primo-accédants
- L’apport personnel attendu représente au minimum 10 % du prix du bien, couvrant les frais de notaire et les frais de garantie
Sommaire
- Taux d’endettement à 35 % : la formule exacte utilisée par les banques
- Salaires, primes, revenus locatifs : ce que les banques retiennent vraiment
- Reste à vivre : le seuil plancher qui bloque un dossier même sous 35 %
- De 2 000 à 6 000 € de revenus : combien peut-on emprunter en 2026
- 10 % d’apport minimum : pourquoi les banques l’exigent et comment le constituer
- Dépasser 35 % d’endettement : les conditions de la dérogation HCSF
- Investissement locatif : pourquoi le calcul diffère de la résidence principale
- Cinq leviers concrets pour augmenter sa capacité d’emprunt
Taux d’endettement à 35 % : la formule exacte utilisée par les banques
Comment calculer son taux d’endettement ? La réponse tient en une fraction : total des mensualités de crédit divisé par les revenus nets mensuels, multiplié par 100. Le résultat ne doit pas excéder 35 %, assurance emprunteur incluse, selon la décision du Haut Conseil de stabilité financière rendue contraignante au 1er janvier 2022.
Le calcul intègre l’ensemble des charges de crédit : mensualité du prêt immobilier envisagé, crédits à la consommation en cours, leasing automobile et éventuel prêt étudiant. Un emprunteur qui perçoit 3 500 € nets par mois et rembourse déjà 200 € de crédit auto dispose d’une mensualité maximale de 1 025 € pour son prêt immobilier (3 500 × 0,35 = 1 225 € moins 200 €). Le seuil de 35 % a remplacé l’ancienne référence de 33 % couramment pratiquée avant 2020, ce qui a légèrement élargi l’enveloppe empruntable pour la plupart des ménages.
Attention : certains simulateurs en ligne calculent le taux d’endettement hors assurance, ce qui fausse le résultat. Or, la norme HCSF impose de comptabiliser l’assurance emprunteur dans la mensualité. Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, l’assurance groupe peut représenter 50 à 80 € mensuels supplémentaires, soit l’équivalent de 15 000 à 19 000 € sur la durée totale du crédit.
Voir aussi Prêt à taux zéro : conditions d’éligibilité et zones concernées
Salaires, primes, revenus locatifs : ce que les banques retiennent vraiment
Les banques ne prennent pas tous les revenus au même niveau de certitude. Le salaire net imposable d’un CDI hors période d’essai constitue la base la plus solide. Les revenus variables (primes, commissions, heures supplémentaires) sont généralement moyennés sur les deux ou trois dernières années, et les banques retiennent la moyenne la plus basse.
Pour les travailleurs non salariés, la référence est le bénéfice net moyen des trois derniers exercices, après retraitements comptables. Une activité de moins de trois ans est rarement prise en compte intégralement. Les revenus locatifs existants sont pondérés : la plupart des établissements n’en retiennent que 70 % pour tenir compte du risque de vacance et des charges non récupérables.
Les prestations sociales comme les allocations familiales ou l’allocation adulte handicapé (AAH) sont acceptées par certaines banques, mais rarement au-delà de la durée prévisible de versement. Une pension alimentaire perçue est intégrée si elle est attestée par un jugement et si l’enfant bénéficiaire a encore plusieurs années avant sa majorité. À l’inverse, une pension alimentaire versée vient en déduction des revenus.
Reste à vivre : le seuil plancher qui bloque un dossier même sous 35 %
Qu’est-ce que le reste à vivre et pourquoi peut-il empêcher un emprunt ? Le reste à vivre correspond à la somme qui reste disponible chaque mois après paiement de toutes les mensualités de crédit. Un emprunteur peut afficher un taux d’endettement de 30 % et se voir refuser un prêt si son reste à vivre est jugé insuffisant pour couvrir les dépenses courantes du foyer.
Il n’existe pas de seuil légal imposé, mais les pratiques bancaires convergent autour de 700 à 1 000 € par adulte et de 300 à 400 € par personne à charge. Un couple avec deux enfants doit donc conserver un minimum de l’ordre de 2 000 à 2 800 € après remboursement de ses crédits, selon les politiques internes de chaque établissement.
Ce critère avantage mécaniquement les revenus élevés. Un ménage gagnant 8 000 € nets mensuels avec un taux d’endettement de 35 % conserve 5 200 € de reste à vivre, soit un montant largement suffisant. À l’inverse, un célibataire à 1 800 € nets ne peut consacrer que 630 € à ses mensualités (35 %), ce qui lui laisse 1 170 €, un niveau que certaines banques considèrent comme limite, en particulier dans les zones où le coût de la vie est élevé.
De 2 000 à 6 000 € de revenus : combien peut-on emprunter en 2026
Est-il possible d’emprunter 170 000 € sur 20 ans avec un salaire de 2 400 € ? Oui, à condition de n’avoir aucun crédit en cours et de bénéficier d’un taux autour de 3,40 %. La mensualité s’élèverait alors à environ 835 €, assurance comprise, soit un taux d’endettement de 34,8 %, juste sous la barre des 35 %. Le tableau ci-dessous détaille les capacités d’emprunt indicatives pour différents niveaux de revenus, sans crédit en cours, sur la base d’un taux nominal moyen constaté au premier semestre 2026.
| Revenus nets mensuels | Mensualité max (35 %) | Capacité sur 15 ans (3,30 %) | Capacité sur 20 ans (3,50 %) | Capacité sur 25 ans (3,60 %) |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 103 000 € | 121 000 € | 135 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 129 000 € | 151 000 € | 169 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 155 000 € | 181 000 € | 203 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 181 000 € | 212 000 € | 237 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 206 000 € | 242 000 € | 271 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 258 000 € | 303 000 € | 339 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 310 000 € | 363 000 € | 406 000 € |
Montants arrondis au millier, hors assurance, sur la base de taux moyens indicatifs premier semestre 2026. Source : barèmes publiés par l’Observatoire Crédit Logement / CSA.
Ces montants constituent des enveloppes brutes. Il faut en retrancher les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf) et les frais de garantie (caution ou hypothèque) pour obtenir le budget réel affectable au prix du bien.
Voir aussi Passer par un courtier : dans quels dossiers il change vraiment la donne
10 % d’apport minimum : pourquoi les banques l’exigent et comment le constituer
L’apport personnel n’est pas une obligation légale, mais depuis la norme HCSF, les prêts à 110 % (finançant le bien et les frais) sont devenus exceptionnels. La plupart des banques demandent un apport couvrant au minimum les frais annexes, soit environ 10 % du coût total de l’opération. Pour un achat de 200 000 €, cela représente 20 000 €.
L’apport provient en général de l’épargne personnelle (Livret A, LDDS, PEL), d’une donation familiale ou du produit de la revente d’un premier bien. Le prêt à taux zéro (PTZ) peut compléter l’apport pour les primo-accédants sous conditions de ressources, selon les zones géographiques définies par arrêté. Un apport supérieur à 20 % du prix du bien permet souvent de négocier un taux d’intérêt plus favorable, car il réduit le risque pour la banque.
Les acheteurs qui envisagent un achat dans l’ancien avec travaux doivent intégrer le budget de rénovation dans le plan de financement global. Les banques acceptent généralement de financer les travaux dans l’enveloppe du prêt, à condition que le montant total respecte le plafond d’endettement.
Dépasser 35 % d’endettement : les conditions de la dérogation HCSF
Comment les banques peuvent-elles accorder un prêt au-delà de 35 % d’endettement ? La décision du HCSF autorise chaque établissement à déroger pour 20 % de sa production trimestrielle de crédits immobiliers. Cette marge de flexibilité est encadrée : au moins 70 % des dérogations doivent être réservées aux acquéreurs de résidence principale, et parmi ceux-ci, au moins 30 % aux primo-accédants.
Concrètement, un dossier peut être accepté à 37 ou 38 % d’endettement si le reste à vivre est confortable, si les revenus sont stables et en progression, et si l’emprunteur dispose d’une épargne résiduelle significative après opération. Les profils de cadres supérieurs, de fonctionnaires ou de professions libérales établies bénéficient plus souvent de cette souplesse.
En revanche, la dérogation ne permet pas de dépasser la durée maximale de 25 ans (27 ans avec différé). Cette double limite, taux et durée, vise à prévenir le surendettement des ménages selon la Banque de France, qui publie chaque trimestre les statistiques de suivi de la norme.
Investissement locatif : pourquoi le calcul diffère de la résidence principale
Depuis la recommandation HCSF, la méthode de calcul dite du différentiel (qui soustrayait les loyers perçus des charges de crédit) a été largement abandonnée au profit du calcul en taux d’endettement classique. Cette évolution pénalise les investisseurs, car les revenus locatifs, pondérés à 70 %, entrent au numérateur des revenus tandis que la totalité de la mensualité s’ajoute aux charges.
Un investisseur qui perçoit 4 000 € de salaire et 800 € de loyer (retenus à 560 € après pondération) dispose de 4 560 € de revenus pris en compte. Sa mensualité maximale tous crédits confondus est de 1 596 €. S’il rembourse déjà 900 € pour sa résidence principale, il ne peut consacrer que 696 € à un investissement locatif, ce qui limite fortement l’enveloppe empruntable.
Cette contrainte explique le recours croissant aux montages en SCI à l’IS ou aux achats à plusieurs, qui permettent de mutualiser les capacités d’emprunt. Les banques analysent néanmoins l’endettement consolidé de chaque associé.
Cinq leviers concrets pour augmenter sa capacité d’emprunt
Comment augmenter sa capacité d’emprunt sans gagner davantage ? Plusieurs leviers permettent d’élargir l’enveloppe finançable en agissant sur les paramètres du calcul bancaire.
1. Solder les crédits à la consommation. Chaque crédit en cours réduit directement la mensualité disponible pour le prêt immobilier. Rembourser par anticipation un crédit auto de 250 € mensuels libère potentiellement 43 000 € de capacité d’emprunt supplémentaire sur 20 ans. Les banques vérifient les trois derniers relevés de compte : tout nouveau crédit à la consommation contracté peu avant la demande de prêt immobilier constitue un signal négatif.
2. Allonger la durée du prêt. Passer de 15 à 25 ans augmente la capacité d’emprunt d’environ 30 à 40 %, mais le coût total du crédit en intérêts double presque. Ce levier n’est pertinent que si l’âge de l’emprunteur en fin de prêt reste compatible avec les conditions d’assurance (généralement avant 75 ou 80 ans).
3. Comparer et déléguer l’assurance emprunteur. Depuis la loi Lemoine de 2022, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt à tout moment. Une délégation d’assurance peut diviser le coût par deux par rapport au contrat groupe bancaire, réduisant la mensualité totale et libérant de la capacité d’endettement. Sur un prêt de 250 000 € sur 25 ans, l’économie peut atteindre 10 000 à 15 000 €.
4. Mobiliser les prêts aidés. Le PTZ, le prêt Action Logement (jusqu’à 30 000 €), le prêt d’accession sociale (PAS) ou le prêt conventionné s’ajoutent au prêt principal sans être comptabilisés de la même manière dans certains établissements. Le compromis de vente doit prévoir une condition suspensive d’obtention de l’ensemble des financements.
5. Présenter un dossier bancaire irréprochable. Trois mois de relevés sans découvert, sans rejet de prélèvement et sans dépenses de jeux en ligne constituent le minimum attendu. Les banques scrutent le comportement d’épargne : une capacité à mettre régulièrement de côté, même 100 ou 200 € par mois, rassure davantage qu’un apport constitué d’un seul versement ponctuel.
Avant de déposer un dossier, il est judicieux de faire estimer précisément le bien visé pour calibrer le plan de financement au plus juste et éviter de solliciter un montant supérieur à la valeur réelle du bien.
À retenir
- Calculez votre taux d’endettement en divisant toutes vos mensualités de crédit (assurance incluse) par vos revenus nets mensuels : le résultat ne doit pas dépasser 35 %
- Vérifiez votre reste à vivre après remboursement : les banques exigent un plancher de 700 à 1 000 € par adulte, quel que soit le taux d’endettement
- Soldez vos crédits à la consommation avant de déposer un dossier : chaque mensualité supprimée augmente directement votre capacité d’emprunt immobilier
- Comparez l’assurance emprunteur en délégation grâce à la loi Lemoine : l’économie peut atteindre 10 000 à 15 000 € sur la durée du prêt
- Présentez trois mois de relevés bancaires sans découvert ni incident pour maximiser vos chances d’obtention, y compris en cas de demande de dérogation au-delà de 35 %
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d’emprunt et son taux d’endettement ?
La capacité d’emprunt se déduit du taux d’endettement. Il faut diviser le total des mensualités de crédit (y compris l’assurance du prêt envisagé et les crédits existants) par les revenus nets mensuels, puis multiplier par 100. Le résultat ne doit pas dépasser 35 % selon la norme HCSF. La mensualité maximale disponible, multipliée par le nombre de mois de remboursement et ajustée du taux d’intérêt, donne le capital empruntable.
La formule est : (total des mensualités de crédit / revenus nets mensuels) × 100. Par exemple, pour un revenu net de 3 000 € : 3 000 × 0,35 = 1 050 € de mensualité maximale tous crédits confondus, assurance emprunteur incluse. Si un crédit auto de 200 € est en cours, la mensualité disponible pour le prêt immobilier tombe à 850 €.Comment calculer les 35 % d’endettement ?
Oui, sous réserve de n’avoir aucun crédit en cours. Avec un taux de 3,50 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance serait d’environ 985 €. En ajoutant 40 à 60 € d’assurance, le total avoisine 1 030 à 1 045 €. Le taux d’endettement atteindrait alors 43 %, ce qui dépasse la norme de 35 %. Pour 170 000 € sur 20 ans à 2 400 € de revenus, il faudrait soit allonger la durée à 25 ans, soit disposer d’un co-emprunteur ou d’une dérogation HCSF.Est-il possible d’emprunter 170 000 € sur 20 ans avec un salaire de 2 400 € ?
Les banques demandent les trois derniers bulletins de salaire, les deux derniers avis d’imposition, les trois derniers relevés de tous les comptes bancaires détenus, ainsi qu’un relevé du fichier des incidents de remboursement (FICP) auprès de la Banque de France. Elles vérifient l’absence de crédits non déclarés via les relevés et consultent le fichier central des chèques (FCC). Les revenus variables sont moyennés sur deux à trois ans.Comment les banques vérifient-elles le taux d’endettement ?
Non. Le taux d’endettement est un critère nécessaire mais pas suffisant. Les banques évaluent également le reste à vivre, la stabilité professionnelle (type de contrat, ancienneté), le comportement bancaire (absence de découverts, capacité d’épargne), le montant de l’apport personnel et la qualité du bien financé (emplacement, état, potentiel de revente). Un dossier à 32 % d’endettement peut être refusé si le reste à vivre est trop faible ou si les comptes présentent des incidents répétés.Le taux d’endettement est-il le seul critère d’acceptation d’un prêt immobilier ?
La durée maximale est fixée à 25 ans par la norme HCSF. Une exception porte la limite à 27 ans pour les achats en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou les opérations comportant un différé d’amortissement lié à des travaux représentant au moins 25 % du coût total. Au-delà, aucune banque ne peut accorder de prêt immobilier classique.Quelle est la durée maximale d’un prêt immobilier en France ?
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
Sources
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