Un bail de location vide dure 3 ans lorsque le bailleur est un particulier, 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale (SCI soumise à l’IS, société foncière). Un bail meublé court sur 1 an, réduit à 9 mois pour un étudiant. Ces durées sont fixées par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre aussi les délais de préavis applicables à chaque partie.
Préavis du locataire : 3 mois en vide, 1 mois en meublé ou en zone tendue
Le locataire d’un logement vide dispose d’un préavis de 3 mois. Ce délai tombe à 1 mois dans plusieurs cas précis, selon l’article 15 de la loi de 1989 détaillé sur service-public.fr : logement situé en zone tendue, obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi, bénéfice du RSA ou de l’AAH, état de santé justifiant un changement de domicile. Pour un meublé, le préavis est toujours d’1 mois, quelle que soit la localisation.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou remis en main propre contre émargement. Le délai court à compter de la réception effective du courrier.
| Situation | Type de bail | Préavis locataire | Préavis propriétaire |
|---|---|---|---|
| Location vide, hors zone tendue | 3 ans (ou 6 ans) | 3 mois | 6 mois avant échéance |
| Location vide, zone tendue | 3 ans (ou 6 ans) | 1 mois | 6 mois avant échéance |
| Meublé classique | 1 an | 1 mois | 3 mois avant échéance |
| Meublé étudiant | 9 mois | 1 mois | Pas de reconduction |
Voir aussi Logement décent : surface, hauteur et équipements exigés par la loi
Congé du propriétaire : trois motifs et pas un de plus
Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et pour l’un de ces trois motifs : reprise pour habiter le logement (ou y loger un proche), vente du bien, motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles de voisinage). Aucune autre raison ne permet de mettre fin au contrat, selon les règles détaillées par service-public.fr pour le congé du bailleur.
Le délai de préavis du propriétaire est de 6 mois avant la fin du bail en location vide, de 3 mois en meublé. Le congé doit mentionner le motif, et en cas de reprise, l’identité du bénéficiaire ainsi que la nature du lien avec le bailleur. Un congé sans motif ou dont le motif se révèle frauduleux expose le propriétaire à des dommages et intérêts.
Que se passe-t-il si le propriétaire vend le logement occupé ?
Lorsque le congé est donné pour vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : le bailleur doit lui communiquer le prix et les conditions de la vente, et le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser. S’il accepte, il dispose de deux mois supplémentaires pour finaliser l’achat (quatre mois s’il recourt à un prêt immobilier, dont le calcul de capacité d’emprunt conditionne la faisabilité). S’il refuse ou ne répond pas, il quitte le logement à l’expiration du préavis de six mois. La procédure complète concernant la vente d’un logement occupé, décote et préavis inclus, mérite d’être anticipée côté vendeur.
Locataires protégés : le congé est encadré au-delà du droit commun
Un propriétaire ne peut pas donner congé sans proposition de relogement à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses propres revenus sont inférieurs à ces mêmes plafonds. Cette protection s’applique également au locataire en situation de handicap. Les seuils de ressources sont révisés chaque année et consultables sur Légifrance, article 15-III de la loi de 1989.
Le bailleur qui envisage de récupérer son bien pour y loger un proche doit aussi vérifier que le logement ne fait pas l’objet d’une servitude susceptible de compliquer la reprise effective.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
Sources
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