Fonds de travaux obligatoire : montant minimal et utilisation

5 % du budget prévisionnel annuel : c’est le plancher légal de la cotisation au fonds de travaux que chaque copropriété doit provisionner depuis le 1er janvier 2017, en application de la loi ALUR du 24 mars 2014, article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce fonds, rattaché au syndicat des copropriétaires et non à chaque copropriétaire individuellement, finance les travaux prescrits par la loi ou votés en assemblée générale, sans recourir à un emprunt ou à un appel de fonds exceptionnel.

Sommaire

Cotisation minimale de 5 % : base de calcul et modulation
Quelles dépenses le fonds de travaux peut financer
Toutes les copropriétés concernées, sauf trois exceptions
Compte séparé et placement : où va l’argent
Vente d’un lot : le sort des cotisations versées

Cotisation minimale de 5 % : base de calcul et modulation

Le montant annuel de la cotisation au fonds de travaux se calcule en pourcentage du budget prévisionnel voté chaque année. La loi fixe un minimum de 5 % de ce budget, mais l’assemblée générale peut voter un taux supérieur, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’existe en revanche aucun plafond légal.

Concrètement, pour une copropriété dont le budget prévisionnel s’élève à 80 000 euros, la cotisation annuelle au fonds de travaux représente au minimum 4 000 euros, répartis entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Chaque copropriétaire verse sa quote-part lors des appels de fonds trimestriels, au même rythme que les charges courantes.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT), rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, peut conduire l’assemblée à relever ce taux. Lorsque le PPT estime des travaux à réaliser sur dix ans, la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieure à 2,5 % du montant estimé de ces travaux, si ce seuil dépasse les 5 % du budget prévisionnel. Cette disposition, entrée en vigueur progressivement selon la taille de la copropriété, renforce le rôle d’épargne anticipée du fonds.

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Quelles dépenses le fonds de travaux peut financer

Le fonds de travaux ne sert pas à payer les charges courantes d’entretien. Il finance exclusivement trois catégories de dépenses, selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

Type de dépense	Exemple	Vote requis
Travaux prescrits par la loi ou le règlement	Mise aux normes ascenseur, ravalement imposé par arrêté municipal	Majorité selon la nature des travaux
Travaux décidés par l’assemblée générale	Réfection de la toiture, isolation thermique des façades	Article 25 ou 26 selon l’ampleur
Travaux urgents décidés par le syndic (mesures conservatoires)	Étanchéité d’urgence après sinistre	Ratification en AG suivante

Le déblocage du fonds nécessite un vote en assemblée générale, sauf pour les travaux urgents que le syndic peut engager de sa propre initiative en vertu de l’article 18 de la loi de 1965. Autant le dire, le fonds ne peut jamais servir à combler un impayé de charges courantes ni à financer des honoraires de syndic.

Toutes les copropriétés concernées, sauf trois exceptions

L’obligation s’applique à toute copropriété à destination partielle ou totale d’habitation comptant plus de dix lots (lots principaux et annexes confondus). Trois cas de figure dispensent de constituer ce fonds :

Les copropriétés de moins de dix lots, à condition que l’assemblée générale vote cette dispense à l’unanimité.
Les copropriétés neuves pendant les cinq premières années suivant la réception des parties communes (garantie décennale en cours).
Les copropriétés ayant adopté un PPT ne faisant apparaître aucun besoin de travaux sur les dix prochaines années, dispense votée à l’unanimité.

Pour une copropriété de 8 lots qui déciderait de ne pas constituer de fonds, le procès-verbal d’assemblée générale doit mentionner explicitement le vote à l’unanimité. Sans cette mention, l’obligation reste applicable. Le syndic en poste engage sa responsabilité s’il omet d’inscrire la question à l’ordre du jour.

Compte séparé et placement : où va l’argent

Les sommes versées au fonds de travaux sont déposées sur un compte bancaire séparé, distinct du compte courant du syndicat. Cette obligation, posée par la loi ALUR, vise à protéger l’épargne collective en cas de défaillance du syndic.

Le syndicat des copropriétaires peut placer ces fonds sur un livret dédié. Les intérêts produits restent acquis au syndicat. Le choix du support de placement relève d’un vote en assemblée générale. En pratique, la plupart des syndics orientent vers un livret bancaire classique dont le rendement suit les taux du marché.

Les cotisations versées sont définitivement acquises au syndicat. Un copropriétaire qui vend son lot ne peut pas réclamer le remboursement de sa quote-part, même si aucun travaux n’a été engagé depuis le début de la constitution du fonds.

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Vente d’un lot : le sort des cotisations versées

Lors de la vente d’un lot, les cotisations déjà versées au fonds de travaux restent attachées au syndicat. Le vendeur ne récupère rien, et l’acquéreur ne verse pas de complément pour les appels antérieurs. En revanche, les appels de fonds non encore exigibles au jour de la vente sont à la charge de l’acquéreur, sauf clause contraire dans l’acte de vente.

Le notaire doit mentionner dans l’acte le montant du fonds de travaux et la quote-part rattachée au lot vendu. Cette information figure dans l’état daté que le syndic remet au notaire avant la signature. Le vendeur a intérêt à vérifier que ce document reflète bien les derniers appels versés, car toute erreur peut retarder la vente.

La question de la déductibilité fiscale des cotisations au fonds de travaux se pose pour les copropriétaires bailleurs. Les cotisations versées au fonds de travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers au moment de leur versement. Seuls les travaux effectivement réalisés et payés à partir du fonds peuvent, selon leur nature, ouvrir droit à déduction. Le propriétaire bailleur doit donc distinguer le versement au fonds (non déductible) de la dépense de travaux (potentiellement déductible), conformément aux règles détaillées par l’administration fiscale.

Questions fréquentes

Comment est calculé le fonds de travaux ALUR ?

La cotisation annuelle représente au minimum 5 % du budget prévisionnel de la copropriété, voté chaque année en assemblée générale. L’assemblée peut fixer un taux supérieur. Depuis la loi Climat et Résilience, si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la cotisation ne peut être inférieure à 2,5 % du coût estimé des travaux sur dix ans, lorsque ce montant dépasse le plancher de 5 %.

Est-il possible de se faire rembourser le fonds de travaux ALUR ?

Non. Les cotisations versées sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Un copropriétaire qui vend son lot ne peut exiger aucun remboursement, même partiel. Seule une dissolution du syndicat (destruction de l’immeuble, par exemple) pourrait conduire à une répartition du solde entre copropriétaires.

Qu’est-ce que l’appel de fonds pour travaux selon la loi ALUR ?

L’appel de fonds pour travaux est la cotisation trimestrielle que chaque copropriétaire verse au fonds de travaux, proportionnellement à ses tantièmes. Il figure sur les appels de charges émis par le syndic, en ligne distincte des charges courantes.

Peut-on récupérer des appels de fonds pour des travaux non réalisés ?

Les cotisations au fonds de travaux ne sont pas remboursables, même si aucun travaux n’a été engagé. Le fonds a vocation à constituer une réserve. En revanche, si l’assemblée générale a voté des travaux spécifiques avec un appel de fonds exceptionnel distinct du fonds ALUR et que ces travaux sont définitivement abandonnés, le trop-perçu peut être restitué sur décision de l’assemblée.

À retenir

Vérifier chaque année que le taux voté atteint au moins 5 % du budget prévisionnel, ou 2,5 % du montant du PPT si ce seuil est plus élevé.
S’assurer que le fonds est déposé sur un compte séparé au nom du syndicat.
En cas de vente, demander à son syndic un état daté précisant le solde du fonds rattaché au lot.
Ne pas confondre cotisation au fonds (non déductible des revenus fonciers) et dépenses de travaux effectivement réalisés (potentiellement déductibles).

Arthur Lemoine

Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.