Assemblée générale : quelle majorité pour quel type de décision

Sommaire

Article 24 : la majorité simple pour la gestion courante
Article 25 : majorité absolue et décisions structurantes
Article 25-1 : la passerelle qui débloque un second vote
Article 26 : double majorité pour les actes les plus lourds
Unanimité : le verrou réservé à cinq cas précis
Quorum, calcul et erreurs fréquentes

Quatre paliers de majorité régissent les votes en assemblée générale de copropriété : la majorité simple de l’article 24, la majorité absolue de l’article 25, la double majorité de l’article 26 et l’unanimité. Chaque type de décision, de l’approbation des comptes à la modification du règlement de copropriété, est rattaché par la loi du 10 juillet 1965 à l’un de ces seuils, et un vote conduit sous la mauvaise règle peut être annulé par le tribunal judiciaire.

Le mécanisme repose sur une unité de mesure souvent mal comprise : les tantièmes de copropriété, et non le nombre de personnes présentes. On le verra plus bas, la distinction entre tantièmes présents ou représentés et tantièmes de l’ensemble des copropriétaires change radicalement le résultat du scrutin. Pour comprendre comment ces tantièmes sont calculés et répartis, le détail figure dans notre article sur les charges et les tantièmes.

Article 24 : la majorité simple pour la gestion courante

Que dit l’article 24 de la copropriété concernant la majorité simple ? Il pose la règle par défaut : toute décision qui ne relève pas expressément d’un autre article se vote à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. Concrètement, dans une assemblée où 6 000 tantièmes sur 10 000 sont représentés, il faut recueillir plus de 3 000 voix favorables.

Ce seuil couvre la vie quotidienne de l’immeuble :

approbation des comptes et vote du budget prévisionnel,
élection ou révocation du syndic (depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018),
travaux d’entretien courant et de maintien en bon état,
adaptation du règlement intérieur.

La réforme introduite par la loi ELAN a abaissé le choix du syndic de l’article 25 à l’article 24. Ce transfert facilite le changement de gestionnaire, un sujet qui a des répercussions directes sur la répartition des charges.

Voir aussi Nuisances sonores : les recours dans l’ordre, du courrier au tribunal

Article 25 : majorité absolue et décisions structurantes

Quelle est la majorité absolue à l’assemblée ? L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non. Dans un immeuble de 10 000 tantièmes, le seuil est donc fixé à 5 001 tantièmes, quel que soit le nombre de participants le jour du vote.

Relèvent de ce palier les décisions qui engagent la copropriété au-delà de la gestion ordinaire :

Décision	Article
Autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur	Art. 25 b
Délégation de pouvoir au conseil syndical pour certains actes	Art. 25 a
Installation de compteurs d’énergie ou de répartiteurs de frais de chauffage	Art. 25 f
Autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux d’accessibilité	Art. 25 i
Suppression du poste de concierge et vente du logement de fonction	Art. 25 c

Ce seuil est souvent difficile à atteindre, car l’absentéisme pèse contre le projet : un copropriétaire absent qui n’a donné aucun pouvoir est compté comme un vote défavorable de fait. C’est précisément pour pallier ce blocage que le législateur a créé la passerelle de l’article 25-1.

Article 25-1 : la passerelle qui débloque un second vote

Lorsqu’un projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, l’assemblée peut immédiatement procéder à un second vote, cette fois à la majorité simple de l’article 24. Si le tiers n’est pas atteint, un nouveau vote reste possible, mais lors d’une assemblée convoquée dans un délai maximal de trois mois, selon les dispositions de l’article 25-1 de la loi de 1965.

Cette mécanique en deux temps évite qu’une minorité active empêche toute évolution de l’immeuble. Elle s’applique fréquemment aux autorisations de travaux privatifs touchant les parties communes : pose d’une climatisation en façade, percement d’une cloison porteuse, remplacement de fenêtres.

Article 26 : double majorité pour les actes les plus lourds

Comment calculer la majorité de l’article 26 ? Il faut réunir deux conditions cumulatives : la majorité en nombre des copropriétaires (par tête, pas par lot) et au moins deux tiers des tantièmes de la copropriété. Dans un immeuble comptant 30 copropriétaires et 10 000 tantièmes, il faut donc obtenir le vote favorable d’au moins 16 copropriétaires représentant ensemble 6 667 tantièmes ou plus.

Ce double verrou protège les copropriétaires contre des modifications substantielles :

aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble,
modification de la répartition des charges (hors mise en conformité judiciaire),
actes d’acquisition immobilière réalisés par le syndicat,
certaines décisions relatives aux économies d’énergie lourdes.

La modification de la répartition des charges est un sujet sensible. Le mécanisme de calcul des tantièmes, qui conditionne le montant payé par chaque lot, est détaillé dans notre guide sur les charges de copropriété.

Voir aussi Toucher à une partie commune : quelle autorisation demander

Unanimité : le verrou réservé à cinq cas précis

L’unanimité exige le vote favorable de la totalité des copropriétaires, en tantièmes comme en nombre. Une seule voix manquante, y compris celle d’un copropriétaire absent et non représenté, suffit à bloquer la résolution.

Ce seuil ne s’applique qu’aux décisions qui touchent au fondement même de la copropriété : la modification de la destination de l’immeuble, la suppression d’un droit de jouissance privatif attaché à un lot, l’aliénation d’une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de cette destination lorsque l’acte porte atteinte aux droits d’un copropriétaire, la souscription d’un emprunt au nom du syndicat engageant personnellement chaque copropriétaire, ou encore la modification de la répartition des charges si elle déroge aux critères légaux de l’article 10.

En pratique, obtenir l’unanimité dans une copropriété de plus de vingt lots est rare. Les syndics anticipent cette difficulté en contactant individuellement chaque copropriétaire avant la convocation.

Quorum, calcul et erreurs fréquentes

Quel est le quorum minimum requis pour une assemblée générale de copropriété ? Depuis la loi ELAN, aucun quorum n’est imposé pour la tenue d’une assemblée générale de copropriété. L’assemblée peut valablement délibérer quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. Ce point surprend souvent, car la notion de quorum existe dans d’autres types d’assemblées (associations, sociétés commerciales). Mais la loi du 10 juillet 1965, dans sa version consolidée, ne fixe aucun seuil minimal de participation pour que l’AG puisse se tenir.

L’absence de quorum ne signifie pas que tout passe facilement. L’article 25 continue d’exiger la majorité de tous les tantièmes, présents ou non. Un copropriétaire qui détient 40 % des tantièmes et qui ne se présente pas rend mécaniquement impossible l’atteinte de la majorité absolue si les présents ne totalisent que 60 %.

Trois erreurs reviennent régulièrement dans les procès-verbaux contestés devant le tribunal :

Confondre le nombre de copropriétaires et le nombre de lots. Un propriétaire de trois lots ne dispose que d’une voix « par tête » pour le calcul de l’article 26, même s’il cumule les tantièmes de ses trois lots.
Compter les abstentions comme des votes favorables en majorité simple, alors qu’elles sont simplement exclues du décompte.
Omettre la passerelle de l’article 25-1 et renvoyer à une assemblée ultérieure un vote qui aurait pu basculer immédiatement en majorité simple.

Le procès-verbal de l’assemblée, rédigé par le syndic, doit mentionner pour chaque résolution le nombre de voix « pour », « contre » et « abstention », ainsi que le résultat au regard de la règle de majorité applicable. Un copropriétaire qui estime qu’une décision a été prise sous une mauvaise règle dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour la contester, conformément à l’article 42 de la loi de 1965. Ce délai court même si le copropriétaire était absent, ce qui rend la rigueur procédurale aussi importante ici que dans une procédure d’impayé.

Questions fréquentes

Comment calculer la majorité de l’article 26 en copropriété ?

Il faut obtenir simultanément la majorité des copropriétaires comptés par tête et les deux tiers de l’ensemble des tantièmes de la copropriété. Les deux seuils doivent être franchis pour que la résolution soit adoptée.

Quel est le quorum minimum requis pour une assemblée générale de copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965, telle que modifiée par la loi ELAN de 2018, n’impose aucun quorum. L’assemblée peut valablement se tenir et voter quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés.

Que dit l’article 24 concernant la majorité simple ?

L’article 24 prévoit que les décisions courantes (approbation des comptes, élection du syndic, travaux d’entretien) sont adoptées à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions sont exclues du calcul.

À retenir

Vérifier, avant chaque vote, la règle de majorité applicable à la résolution concernée (articles 24, 25, 26 ou unanimité).
Donner un pouvoir écrit à un mandataire en cas d’absence pour que les tantièmes soient comptabilisés.
Demander l’application de la passerelle de l’article 25-1 dès qu’un tiers des voix est atteint sans majorité absolue.
Contester une résolution mal votée dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

Arthur Lemoine

Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.