Copropriété et location meublée Airbnb : ce que le règlement peut vraiment interdire

Je reçois chaque semaine des messages de copropriétaires exaspérés par le va-et-vient de voyageurs dans leur immeuble, et tout autant de propriétaires-bailleurs inquiets de perdre leur droit de louer sur Airbnb. La question revient toujours : le règlement de copropriété peut-il vraiment interdire la location meublée touristique ? La réponse a profondément changé depuis fin 2024. Je vous détaille ici l’ensemble du cadre juridique, texte par texte, pour que vous sachiez exactement où vous en êtes.

Ce que le règlement de copropriété pouvait déjà interdire avant 2024

Avant la loi Le Meur, le droit de la copropriété reposait sur un principe simple issu de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 : le règlement de copropriété ne peut imposer de restrictions aux droits des copropriétaires que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble. Autrement dit, on ne peut pas interdire n’importe quoi ; il faut que la restriction corresponde à la nature et à la vocation du bâtiment.

En pratique, deux configurations existaient déjà :

• Le règlement comportait une clause d’habitation bourgeoise exclusive : seule l’habitation stricte était autorisée. Les tribunaux considéraient de manière constante que la location meublée touristique de courte durée constituait une activité commerciale incompatible avec cette clause.
• Le règlement comportait une clause d’habitation bourgeoise simple ou ne contenait aucune restriction : la location meublée était en principe tolérée, tant qu’elle ne causait pas de troubles anormaux de voisinage.

La Cour de cassation, dans un arrêt de la 3ᵉ chambre civile du 8 mars 2018 (n° 14-15.864), avait confirmé qu’une clause d’habitation bourgeoise exclusive suffisait à fonder l’interdiction de la location saisonnière. Mais pour les immeubles sans cette clause, les copropriétaires hostiles à Airbnb se retrouvaient souvent démunis : il fallait prouver des nuisances concrètes, dossier par dossier, devant le tribunal judiciaire.

Loi Le Meur du 19 novembre 2024 : le tournant pour les copropriétés

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a redistribué les cartes. Cette loi, portée par la députée Annaïg Le Meur, introduit un nouvel article 8-1-1 dans la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Ce texte autorise désormais explicitement les copropriétés à inscrire dans leur règlement une interdiction ou une restriction de la location en meublé de tourisme.

Concrètement, la loi prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires peut :

• Interdire totalement la location de lots à usage d’habitation en tant que meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme
• Restreindre partiellement cette activité, par exemple en limitant le nombre de jours de location par an ou en excluant certains bâtiments de la copropriété
• Soumettre cette activité à une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires

Le Conseil constitutionnel, saisi de cette disposition, l’a validée dans sa décision n° 2024-1108 QPC du 7 février 2025, estimant que la restriction au droit de propriété était proportionnée à l’objectif de préservation de la tranquillité des résidents et de l’offre de logements permanents. Cette validation constitutionnelle a levé le dernier doute juridique sur la solidité du dispositif.

Clause d’habitation bourgeoise exclusive ou simple : la distinction décisive

Avant même d’envisager un vote en AG, la première chose que je recommande est de relire intégralement le règlement de copropriété, et en particulier les clauses relatives à la destination des lots. Voici ce que signifie concrètement chaque formulation :

Attention : la jurisprudence a parfois été nuancée sur l’interprétation de la clause bourgeoise simple. La Cour d’appel de Paris a pu considérer que la location meublée saisonnière, lorsqu’elle est exercée de manière habituelle et répétée, s’apparente à une activité commerciale incompatible même avec une clause bourgeoise simple. Chaque cas dépend de la rédaction exacte du règlement et de l’intensité de l’activité locative.

Si votre immeuble est sous le régime de la copropriété avec assemblée générale, je vous conseille de faire analyser la clause par un avocat spécialisé avant de lancer toute procédure.

Vote en assemblée générale : quelle majorité pour interdire Airbnb

C’est l’un des apports majeurs de la loi Le Meur : l’abaissement du seuil de majorité nécessaire pour modifier le règlement de copropriété sur ce point précis. Avant novembre 2024, modifier le règlement de copropriété exigeait la double majorité de l’article 26, soit les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Un seuil quasiment inatteignable dans les grandes copropriétés, où l’absentéisme en AG est souvent massif.

Désormais, l’article 8-1-1 prévoit que l’interdiction ou la restriction des meublés de tourisme peut être votée à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Et si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers des voix, un second vote à la majorité simple de l’article 24 peut être organisé, conformément à la passerelle prévue à l’article 25-1 de la loi de 1965.

Voici le processus étape par étape :

1. Inscription à l’ordre du jour de l’AG : tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire la résolution, par lettre recommandée, avant l’envoi des convocations
2. Rédaction de la résolution : elle doit préciser clairement la nature de la restriction (interdiction totale, limitation du nombre de jours, autorisation préalable)
3. Vote à la majorité de l’article 25 : si la résolution recueille plus de la moitié des tantièmes de l’ensemble des copropriétaires, elle est adoptée
4. Passerelle article 25-1 : en cas d’échec au premier vote mais avec au moins un tiers des voix, un nouveau vote immédiat à la majorité de l’article 24 (majorité des voix des présents et représentés) peut être organisé
5. Publication au fichier immobilier : la modification du règlement doit être publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers et aux futurs acquéreurs

Le coût de cette publication, incluant les frais de notaire pour l’acte modificatif, se situe généralement entre 1 500 et 3 500 € selon la complexité du dossier. Cette charge est répartie entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de charges générales.

Changement d’usage et autorisation municipale : l’autre verrou

Le règlement de copropriété n’est pas le seul obstacle potentiel. Dans les communes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice, etc.) et dans de nombreuses zones tendues, la réglementation municipale impose un changement d’usage pour transformer un logement en meublé de tourisme loué de manière habituelle.

L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que tout changement d’usage d’un local d’habitation nécessite une autorisation préalable de la mairie. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation : le propriétaire doit transformer un local commercial en logement dans le même arrondissement (à Paris) ou le même secteur, pour compenser la perte de surface habitable.

La loi Le Meur a encore durci ce volet :

• Les communes de plus de 3 500 habitants en zone tendue peuvent désormais instaurer un régime de déclaration préalable avec enregistrement obligatoire
• Le nombre maximal de jours de location pour les résidences principales reste fixé à 120 jours par an (article L. 324-1-1 du Code du tourisme), mais les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours
• Les amendes pour défaut d’enregistrement ou dépassement du plafond de jours ont été portées à 15 000 € pour les personnes physiques et 50 000 € pour les personnes morales

J’insiste sur un point que beaucoup oublient : l’autorisation municipale et le règlement de copropriété sont deux filtres indépendants. Même si la mairie vous autorise le changement d’usage, la copropriété peut l’interdire, et inversement. Les deux conditions doivent être réunies pour louer légalement en meublé touristique.

Sanctions et contentieux : ce que risque le copropriétaire contrevenant

Passer outre une interdiction inscrite au règlement de copropriété n’est pas sans conséquence. Voici le détail des risques auxquels s’expose le copropriétaire qui continue de louer en Airbnb malgré une interdiction valide :

Sur le plan civil, le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) ou tout copropriétaire individuellement peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir :

• La cessation de l’activité sous astreinte (souvent fixée entre 100 et 500 € par jour de violation constatée)
• Des dommages-intérêts pour le préjudice subi par la copropriété (troubles de jouissance, dégradation des parties communes, surcoût d’entretien)
• Le remboursement des frais de procédure au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Sur le plan administratif, la municipalité peut prononcer des amendes allant jusqu’à 50 000 € en cas de location sans enregistrement ou sans autorisation de changement d’usage, assorties d’une astreinte de 1 000 € par jour de mise en location illicite. La ville de Paris est particulièrement active sur ce terrain, avec des équipes dédiées au contrôle des annonces en ligne.

Sur le plan fiscal, les revenus de location meublée touristique non déclarés exposent à un redressement fiscal avec majoration de 40 % pour manquement délibéré, voire 80 % en cas de découverte d’une activité occulte. La conformité du bail et la déclaration des revenus sont donc des sujets à traiter simultanément.

La jurisprudence récente montre que les tribunaux n’hésitent plus à prononcer des condamnations significatives. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné un propriétaire à 25 000 € de dommages-intérêts au profit du syndicat des copropriétaires en mars 2025, en plus de l’interdiction de poursuivre l’activité sous astreinte de 300 € par jour.

Conseils pratiques selon votre situation

Selon que vous souhaitez louer en Airbnb ou au contraire faire cesser cette activité dans votre immeuble, voici mes recommandations concrètes :

Vous êtes copropriétaire et souhaitez louer votre bien en meublé touristique

1. Relisez votre règlement de copropriété en entier, en cherchant les termes « habitation exclusive », « habitation bourgeoise », « destination des lots » et « activité commerciale »
2. Vérifiez si une résolution d’interdiction a été votée lors d’une AG récente (les procès-verbaux sont accessibles via le syndic)
3. Consultez le service urbanisme de votre mairie pour savoir si un changement d’usage est nécessaire et, le cas échéant, si une compensation est exigée
4. Déclarez votre meublé auprès de la commune et obtenez votre numéro d’enregistrement obligatoire
5. Souscrivez une assurance couvrant spécifiquement l’activité de location saisonnière, car votre multirisque habitation classique ne couvre généralement pas cette activité

Vous êtes copropriétaire et souhaitez faire interdire Airbnb dans votre immeuble

1. Constituez un dossier de nuisances : constats d’huissier, plaintes, témoignages écrits, photographies des dégradations, relevés de passages dans les parties communes
2. Demandez l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale par courrier recommandé au syndic
3. Mobilisez les copropriétaires en amont du vote : la majorité de l’article 25 nécessite une participation active. Le recours aux procurations est essentiel
4. Prévoyez le budget pour la publication de la modification au fichier immobilier, à inscrire au budget prévisionnel ou à voter en dépense exceptionnelle
5. En cas d’urgence, saisissez le tribunal judiciaire en référé pour obtenir la cessation immédiate de l’activité si des troubles graves sont caractérisés

Pour les copropriétés qui envisagent des travaux de rénovation importants, la question Airbnb peut aussi se poser lors de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux, car la présence de locations saisonnières peut compliquer la gestion du chantier et l’accès aux parties privatives.

Je rappelle aussi que les impayés de charges liés à des lots exploités en Airbnb posent des difficultés spécifiques : le propriétaire-bailleur touristique est parfois moins réactif qu’un résident permanent, et le recouvrement peut être plus complexe lorsque le propriétaire réside à l’étranger.

Enfin, n’oubliez pas que les revenus Airbnb ont un impact sur votre fiscalité globale. Selon votre patrimoine, ils peuvent vous faire franchir le seuil de l’IFI, et la plus-value à la revente d’un bien qui a été loué en meublé touristique obéit à des règles spécifiques, notamment en ce qui concerne les amortissements réintégrés sous le régime LMNP depuis la loi de finances 2025.