Le prêt relais finance l’achat d’un nouveau logement avant la vente de l’ancien, en avançant une partie de la valeur estimée du bien à céder. C’est un crédit court, 24 mois maximum selon les conditions générales de la plupart des établissements, et le risque principal tient moins au taux qu’au délai de vente : si le bien ne trouve pas preneur dans ce laps de temps, l’emprunteur se retrouve avec deux charges simultanées, parfois sans solution de sortie simple.
Sommaire
Un crédit qui avance 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre
Le prêt relais repose sur un principe simple : la banque consent une avance calculée sur la valeur du logement mis en vente. Cette avance représente généralement entre 50 % et 80 % du prix estimé, selon le profil de l’emprunteur et la politique de risque de l’établissement. La quotité retenue dépend de l’expertise immobilière fournie au dossier, et la banque applique volontairement une décote pour se protéger d’une éventuelle baisse du marché.
On distingue deux montages courants. Le prêt relais « sec » couvre seul le nouvel achat lorsque le prix du bien vendu dépasse celui du bien acheté. Le prêt relais « adossé » (ou « jumelé ») complète un crédit immobilier classique lorsque le nouveau logement coûte plus cher que l’ancien. Dans ce second cas, la mensualité du prêt principal s’ajoute au coût du relais, ce qui pèse sur le taux d’endettement.
Voir aussi Rembourser son crédit par anticipation : indemnités et cas d’exonération
Franchise totale ou partielle : deux formules, deux niveaux de coût
Pendant la durée du relais, l’emprunteur peut choisir entre deux régimes de remboursement. La franchise partielle consiste à payer chaque mois les intérêts du prêt relais sans rembourser le capital : celui-ci est soldé en une fois lors de la vente. La franchise totale reporte à la fois les intérêts et le capital à l’échéance du prêt. Les intérêts non payés sont alors capitalisés, ce qui augmente le coût final du crédit.
Un exemple chiffré aide à saisir la différence. Sur un relais de 200 000 € à un taux nominal de 4 % pendant 12 mois, la franchise partielle génère environ 667 € d’intérêts mensuels. En franchise totale, aucune mensualité n’est due, mais le capital à rembourser après 12 mois s’élève à environ 208 000 € du fait de la capitalisation des intérêts. Le choix dépend de la capacité de trésorerie du ménage pendant la période de transition, on y revient plus bas.
Le vrai risque : un bien qui ne se vend pas dans les 24 mois
Le danger le plus fréquent n’est pas le taux d’intérêt, c’est le temps. Si le logement n’est pas vendu à l’échéance du prêt relais, la banque exige le remboursement intégral du capital avancé. L’emprunteur se retrouve alors contraint de vendre dans l’urgence (souvent en dessous du prix espéré), de demander un rééchelonnement, ou de transformer le relais en crédit amortissable à des conditions moins favorables.
Selon une étude de l’ANIL, les situations les plus critiques surviennent lorsque le marché se retourne pendant la durée du relais. Un bien surévalué au départ, combiné à un ralentissement des transactions, allonge le délai de vente bien au-delà de ce que le montage supportait. Vu du côté du banquier, le dossier bascule dès que la valeur réelle du bien descend sous le montant avancé.
Les retours d’emprunteurs passés par un prêt relais confirment ce point : la plupart décrivent une période de stress liée à l’incertitude de la vente, particulièrement quand le bien reste sur le marché plus de six mois. Un logement correctement estimé et positionné au juste prix dès le premier jour limite considérablement ce risque.
Pourquoi certaines banques refusent un prêt relais
Trois motifs reviennent dans les refus. Le premier est un taux d’endettement déjà proche de 35 % avant intégration du relais, seuil fixé par les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Le deuxième est un bien difficile à vendre : logement atypique, passoire thermique classée F ou G, localisation peu demandée. Le troisième est l’absence d’apport personnel suffisant pour couvrir les frais de notaire et la différence éventuelle entre les deux biens.
Un refus de prêt relais n’est pas toujours définitif. Un mandat de vente signé, une estimation par deux professionnels indépendants et un prix cohérent avec le marché local peuvent suffire à lever les réserves du comité de crédit.
Voir aussi Refus de prêt : ce qui débloque un dossier et ce qui ne sert à rien
Vendre avant d’acheter et autres solutions de repli
La façon la plus sûre d’éviter le risque du relais est de vendre d’abord, puis d’acheter. Cette séquence impose parfois de passer par une location temporaire, ce qui a un coût (déménagement, loyer, frais d’agence), mais elle supprime l’aléa du délai de vente.
Une autre option consiste à négocier une clause suspensive de vente dans le compromis d’achat du nouveau bien. L’achat est conditionné à la réalisation de la vente de l’ancien logement dans un délai convenu. Le vendeur du nouveau bien n’accepte pas toujours cette clause, surtout dans un marché tendu.
Certains établissements proposent également un prêt achat-revente, qui regroupe le solde du prêt en cours et le financement du nouveau bien en un seul crédit. Ce montage lisse la mensualité et évite la pression du terme de 24 mois, mais il suppose que la banque accepte de porter le risque plus longtemps. Un courtier spécialisé peut comparer ces montages auprès de plusieurs enseignes en parallèle.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?
C’est un crédit de courte durée (24 mois au plus) par lequel la banque avance une fraction de la valeur estimée du logement à vendre. L’emprunteur utilise cette avance pour financer un nouvel achat. Le capital est remboursé en une seule fois au moment de la vente effective, selon les modalités décrites par service-public.fr.
Quels sont les risques d’un prêt relais ?
Le risque majeur est de ne pas vendre dans le délai imparti, ce qui oblige à rembourser la banque sans disposer du produit de la vente. S’y ajoute le risque de surévaluation du bien : si le prix réel de vente s’avère inférieur à l’estimation initiale, le montant avancé peut dépasser la somme récupérée.
Pourquoi les banques refusent-elles les prêts relais ?
Un endettement trop élevé, un bien jugé peu liquide ou une estimation immobilière insuffisamment documentée sont les causes les plus fréquentes. Le respect du seuil de 35 % d’endettement recommandé par le HCSF s’applique aussi au prêt relais.
À retenir
- Faire estimer le bien par deux professionnels indépendants avant de solliciter le relais.
- Mettre le logement en vente avant de signer le compromis d’achat du nouveau bien, ou dès la demande de prêt relais.
- Fixer un prix de vente réaliste dès le départ pour éviter de consommer les 24 mois sans offre.
- Vérifier que le taux d’endettement reste sous 35 % en cumulant les charges du relais et du prêt adossé éventuel.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
Sources
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