En 2025, plus d’un achat immobilier sur quatre réalisé en couple concernait des partenaires non mariés, selon les données de l’Observatoire Crédit Logement / CSA. L’enthousiasme du projet commun masque pourtant un angle mort juridique : sans contrat de mariage ni régime légal de communauté, chaque concubin ou partenaire pacsé est traité comme un tiers par le Code civil. Ce statut change tout : la répartition du prix, la protection en cas de décès, la sortie en cas de séparation. Je décortique ici chaque mécanisme, chiffres et textes à l’appui, pour que votre projet d’achat à deux repose sur des bases solides.
Dans cet article
- L’indivision est le régime par défaut pour les couples non mariés : chaque indivisaire détient une quote-part proportionnelle à son apport réel, inscrite dans l’acte notarié
- En cas de décès, le concubin survivant est considéré comme un tiers et supporte des droits de succession à 60 % sur la part héritée (article 777 du CGI)
- Le Pacs offre une exonération totale de droits de succession entre partenaires (article 796-0 bis du CGI), mais ne confère aucun droit automatique sur le logement
- Une clause de rachat ou un démembrement croisé via SCI permet de protéger le survivant sans passer par le mariage
- L’assurance emprunteur avec quotité croisée à 100 % / 100 % garantit le remboursement intégral du crédit au décès d’un co-emprunteur
- En cas de séparation, tout indivisaire peut forcer la vente en invoquant l’article 815 du Code civil : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision »
Sommaire
- L’indivision : le régime par défaut des couples non mariés
- Quotes-parts : comment répartir le prix selon les apports
- La convention d’indivision : un contrat indispensable
- Protection en cas de décès : les mécanismes concrets
- Pacs versus concubinage : ce que le statut change vraiment
- SCI et tontine : les alternatives à l’indivision
- Séparation : comment sortir de l’indivision
- Crédit immobilier et assurance emprunteur à deux
- Les erreurs fréquentes à éviter
L’indivision : le régime par défaut des couples non mariés
Quand deux personnes non mariées achètent ensemble un bien immobilier, le droit français applique automatiquement le régime de l’indivision, régi par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Concrètement, chaque acquéreur détient une fraction abstraite du bien, exprimée en pourcentage, sans qu’aucune pièce ou surface ne lui soit attribuée physiquement.
Ce régime présente un avantage : il est simple à mettre en place. Il suffit que le notaire mentionne dans l’acte authentique la proportion détenue par chaque indivisaire. Mais cette simplicité a un revers : l’indivision est un régime précaire. L’article 815 du Code civil pose un principe fondamental : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Autrement dit, chaque indivisaire peut, à tout moment, demander le partage, et donc potentiellement forcer la vente du bien.
Pour les décisions courantes d’entretien, la règle de la majorité des deux tiers des droits indivis s’applique (article 815-3 du Code civil). En revanche, toute décision engageant le bien de manière significative, comme une vente ou la constitution d’une hypothèque, requiert l’unanimité des indivisaires.
Voir aussi Servitude de passage : comment elle naît et comment elle s’éteint
Quotes-parts : comment répartir le prix selon les apports
La quote-part inscrite dans l’acte notarié détermine la propriété de chacun. Elle doit refléter fidèlement la réalité financière de l’opération. Le principe est limpide : celui qui finance 60 % du prix total doit détenir 60 % de l’indivision. Toute distorsion entre l’apport réel et la quote-part inscrite expose le couple à un risque de requalification en donation déguisée par l’administration fiscale.
Pour calculer la quote-part de chacun, il faut additionner l’ensemble des contributions financières, en incluant l’apport personnel, la part du crédit effectivement remboursée, et les frais de notaire pris en charge.
| Poste de financement | Acquéreur A | Acquéreur B |
|---|---|---|
| Apport personnel | 50 000 € | 20 000 € |
| Part du crédit remboursée (capital) | 100 000 € | 100 000 € |
| Frais de notaire pris en charge | 12 000 € | 8 000 € |
| Total contribution | 162 000 € | 128 000 € |
| Quote-part | 55,86 % | 44,14 % |
Je recommande de faire figurer dans l’acte le détail de chaque apport et la clé de répartition du crédit. Le notaire peut rédiger une clause d’emploi de fonds propres qui trace l’origine de l’apport de chacun. En cas de séparation, cette clause servira de preuve pour le partage. Si les apports sont identiques et le crédit remboursé à parts égales, la répartition 50/50 est naturelle et ne pose pas de difficulté.
Attention : si un seul des deux rembourse les échéances du prêt pendant plusieurs années, il peut se créer une créance entre indivisaires. Celle-ci est récupérable lors du partage, mais elle nécessite d’avoir conservé les preuves de paiement. Gardez chaque relevé bancaire, chaque virement, chaque échéancier. C’est une précaution qui, le jour venu, vaut de l’or.
La convention d’indivision : un contrat indispensable
La convention d’indivision est un acte notarié, distinct de l’acte de vente, qui organise les règles de fonctionnement entre les co-acquéreurs. Elle n’est pas obligatoire, mais je la considère comme incontournable pour tout couple non marié. Son coût, généralement compris entre 1 500 et 2 500 € TTC (honoraires notariaux et droits d’enregistrement inclus), est dérisoire au regard de la sécurité qu’elle procure.
La convention peut être conclue pour une durée déterminée (cinq ans renouvelables est la formule la plus courante) ou pour une durée indéterminée. L’intérêt de la durée déterminée : pendant cette période, aucun des deux ne peut demander le partage, sauf accord unanime ou décision de justice pour « justes motifs » (article 1873-3 du Code civil). C’est un filet de sécurité contre les décisions impulsives.
Les clauses essentielles à y inclure sont les suivantes :
- Droit de préemption : si l’un veut vendre sa part, l’autre a priorité pour la racheter
- Modalités de partage des charges : taxe foncière, assurance habitation, travaux d’entretien, gros travaux
- Conditions de sortie anticipée : délai de préavis, méthode d’évaluation du bien (expert agréé, moyenne de trois estimations)
- Clause attributive : en cas de décès, attribution de la quote-part du défunt au survivant (sous réserve de compatibilité fiscale)
- Désignation d’un gérant : utile pour les actes d’administration courante
Si vous achetez dans l’ancien, n’oubliez pas de prévoir une répartition des travaux éventuels. Un partenaire qui finance seul une rénovation de 30 000 € dans un bien détenu à 50/50 crée une créance qu’il sera difficile de prouver sans convention.
Protection en cas de décès : les mécanismes concrets
C’est le point le plus critique et le moins anticipé. En l’absence de mariage, le concubin survivant n’a aucun droit successoral. Il n’hérite de rien, sauf dispositions testamentaires. Et même avec un testament, la fiscalité est brutale : les concubins sont taxés au taux de 60 % sur la totalité de la part transmise, après un abattement dérisoire de 1 594 € (article 777 du Code général des impôts).
Prenons un exemple concret. Un couple non marié, non pacsé, achète un appartement à 300 000 €, détenu à 50/50. L’un décède. Sa quote-part de 150 000 € revient à ses héritiers légaux (parents, frères, sœurs). Le survivant se retrouve en indivision avec la belle-famille. Si un testament lègue la part au concubin, les droits à payer s’élèvent à :
(150 000 – 1 594) × 60 % = 89 043 €
C’est un montant souvent impossible à régler. Voici les outils de protection disponibles :
Le testament croisé : chaque partenaire lègue sa quote-part à l’autre. Simple à rédiger (testament olographe), mais il ne résout pas le problème fiscal pour les concubins. Pour les partenaires pacsés, en revanche, le testament croisé combiné à l’exonération de droits de succession est la solution la plus efficace.
L’assurance vie avec clause bénéficiaire : chacun souscrit un contrat dont le bénéficiaire est l’autre. Les capitaux versés avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire (article 990 I du CGI). Pour un capital de 150 000 €, l’imposition serait donc nulle. C’est, à mon sens, l’outil le plus puissant pour les concubins.
Le démembrement croisé via SCI : j’y reviens dans la section suivante, mais le principe consiste à ce que chacun détienne l’usufruit des parts de l’autre. Au décès, l’usufruit s’éteint et le survivant récupère la pleine propriété de ses propres parts sans droits de succession.
Voir aussi Location appartement à Nancy : guide complet du marché locatif en 2026
Pacs versus concubinage : ce que le statut change vraiment
La différence entre Pacs et concubinage est considérable en matière immobilière. Je constate que beaucoup de couples sous-estiment l’impact du statut juridique sur leur acquisition. Voici un comparatif clair.
| Critère | Concubinage | Pacs |
|---|---|---|
| Régime patrimonial par défaut | Séparation totale | Séparation (sauf convention contraire) |
| Droits de succession | 60 % (article 777 CGI) | Exonération totale (article 796-0 bis CGI) |
| Abattement successoral | 1 594 € | Exonéré intégralement |
| Protection du logement au décès | Aucune automatique | Jouissance gratuite d’un an (article 515-6 C. civ.) |
| Solidarité des dettes ménagères | Non | Oui (article 515-4 C. civ.) |
| Imposition commune (IR) | Non | Oui, dès l’année du Pacs |
Le Pacs ne confère pas de droit à hériter. Il ne fait que supprimer la taxation sur ce qui est transmis par testament. Un partenaire pacsé qui ne rédige pas de testament ne reçoit rien. C’est une nuance essentielle. La combinaison Pacs + testament croisé est la formule que je recommande systématiquement aux couples non mariés souhaitant une protection optimale à moindre coût.
Le Pacs peut être conclu au tribunal judiciaire ou chez le notaire, pour un coût variant de 0 € (greffe) à environ 500 € (notaire). Si vous êtes en phase d’achat, le conclure avant la signature de l’acte authentique simplifie la rédaction et ouvre immédiatement les avantages fiscaux. Il est parfaitement possible de planifier cette étape entre le compromis et l’acte définitif.
SCI et tontine : les alternatives à l’indivision
Certains couples préfèrent éviter l’indivision en créant une structure juridique dédiée. Deux options existent : la SCI (Société Civile Immobilière) et la clause de tontine (ou clause d’accroissement).
La SCI : le bien est détenu par une société dont chaque partenaire possède des parts sociales. L’avantage principal réside dans la souplesse des statuts : on peut prévoir des règles de gouvernance, de cession, de transmission sur mesure. Le démembrement croisé (chacun détient la nue-propriété de ses parts et l’usufruit des parts de l’autre) offre une protection remarquable en cas de décès. Au décès de l’un, l’usufruit s’éteint naturellement : le survivant devient plein propriétaire de ses parts sans rien devoir au fisc.
Le revers : la SCI implique des coûts de création (1 500 à 3 000 € chez le notaire), une comptabilité annuelle (500 à 1 500 € par an si vous passez par un comptable), et une assemblée générale chaque année. Pour un seul bien, c’est souvent disproportionné. Je la recommande surtout aux couples qui envisagent plusieurs acquisitions ou un projet locatif.
La clause de tontine : insérée dans l’acte de vente, elle prévoit que le survivant est réputé avoir été seul propriétaire du bien depuis l’origine. Le décédé est fictivement censé n’avoir jamais été propriétaire. Le bien échappe donc à la succession. L’avantage fiscal est réel si le bien constitue la résidence principale du couple et que sa valeur ne dépasse pas 76 000 € : dans ce cas, seuls les droits de mutation à titre onéreux s’appliquent (environ 5,8 %), au lieu des droits de succession.
Au-delà de 76 000 € ou pour une résidence secondaire, la tontine est fiscalement traitée comme une transmission à titre gratuit, avec application du barème des droits de succession. Pour un concubin, cela signifie à nouveau 60 %. La tontine présente un autre inconvénient majeur : elle est irrévocable. En cas de séparation, il est impossible de vendre le bien sans l’accord des deux, et aucun des deux ne peut forcer la vente comme en indivision. C’est un piège redoutable si le couple se sépare.
Séparation : comment sortir de l’indivision
La séparation est le moment où l’absence de cadre juridique se paie au prix fort. L’article 815 du Code civil permet à chaque indivisaire de provoquer le partage à tout moment. En pratique, trois scénarios se présentent.
Premier scénario : accord amiable. L’un rachète la part de l’autre. Le prix est fixé d’un commun accord, idéalement après une estimation contradictoire. Le rachat se formalise par un acte notarié de licitation, soumis à un droit de partage de 1,10 % sur la valeur de la part rachetée (depuis la loi de finances 2022). Si le bien vaut 300 000 € et qu’un partenaire rachète 50 %, le droit de partage s’élève à 1 650 €, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire.
Deuxième scénario : vente du bien. Les deux s’accordent pour vendre à un tiers. Le produit de la vente est partagé selon les quotes-parts, après déduction du capital restant dû sur le crédit et des éventuelles créances entre indivisaires. C’est souvent la solution la plus simple, même si elle nécessite de s’entendre sur le prix de mise en vente. Je recommande de prévoir dans la convention d’indivision une clause désignant un expert ou un mode d’évaluation par un professionnel pour éviter les blocages.
Troisième scénario : partage judiciaire. En l’absence d’accord, l’un des indivisaires saisit le tribunal judiciaire pour demander le partage. Le juge peut ordonner la vente aux enchères du bien (licitation judiciaire). La procédure dure en moyenne 12 à 24 mois, génère des frais d’avocat (3 000 à 8 000 € en moyenne) et aboutit souvent à un prix de vente inférieur à celui du marché. C’est le scénario à éviter absolument.
Un point souvent négligé : le crédit immobilier. Si les deux sont co-emprunteurs, la séparation ne délie pas de l’obligation de remboursement. La banque peut exiger le paiement des deux, indépendamment de qui occupe le bien. Pour que l’un soit désolidarisé, il faut obtenir l’accord écrit de la banque, qui peut demander de nouvelles garanties. N’oubliez pas de vérifier les conditions suspensives liées au financement si vous rachetez la part de l’autre avec un nouveau prêt.
Crédit immobilier et assurance emprunteur à deux
Emprunter à deux sans être mariés est parfaitement courant. Les banques évaluent le dossier sur la base des revenus et charges de chaque co-emprunteur. Le taux d’endettement de 35 % maximum (recommandation du HCSF, devenue contraignante depuis janvier 2022) s’applique sur les revenus cumulés du couple. Cela augmente mécaniquement la capacité d’emprunt.
La question centrale est celle de la quotité d’assurance emprunteur. La quotité représente le pourcentage du capital couvert par l’assurance en cas de décès ou d’invalidité de l’un des co-emprunteurs. Le minimum légal est de 100 % au total, mais la répartition est libre.
| Répartition | Décès de A | Décès de B | Coût assurance (base) |
|---|---|---|---|
| 50 % / 50 % | 50 % du capital remboursé | 50 % du capital remboursé | ×1 |
| 70 % / 30 % | 70 % du capital remboursé | 30 % du capital remboursé | ×1 |
| 100 % / 100 % | 100 % du capital remboursé | 100 % du capital remboursé | ×1,5 à ×2 |
Pour un couple non marié, je recommande fermement la quotité 100 % / 100 %. Le surcoût est de l’ordre de 50 à 100 % de la prime d’assurance, soit typiquement 15 à 40 € par mois sur un prêt de 250 000 € à 25 ans pour des emprunteurs de 30 à 35 ans. Ce surcoût garantit que le survivant n’aura plus aucune mensualité à payer, quel que soit celui qui décède. Quand on n’a aucune protection successorale automatique, c’est un filet de sécurité indispensable.
N’oubliez pas que depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais et sans attendre la date anniversaire. C’est l’occasion de renégocier la quotité et le tarif si votre situation a évolué.
Les erreurs fréquentes à éviter
Après plusieurs années de chroniques sur le sujet, certaines erreurs reviennent invariablement dans les situations de litige. En voici la liste, par ordre de gravité.
Inscrire 50/50 alors que les apports sont inégaux. C’est la première source de conflits. Si l’un apporte 80 000 € et l’autre 20 000 €, inscrire 50/50 revient à faire une donation de 30 000 € au second. L’administration fiscale peut réclamer les droits de donation (60 % entre concubins) avec intérêts de retard. Le notaire doit aligner les quotes-parts sur la réalité financière.
Ne pas rédiger de convention d’indivision. Sans convention, c’est le Code civil qui régit tout : partage possible à tout moment, pas de droit de préemption, pas de mécanisme de valorisation. Le coût de la convention (1 500 à 2 500 €) est infiniment inférieur à celui d’un litige judiciaire.
Confondre Pacs et protection automatique. Le Pacs ne donne pas de droit à hériter. Il exonère de droits de succession ce qui est transmis par testament. Sans testament, le partenaire pacsé survivant ne reçoit rien du patrimoine propre de l’autre.
Négliger l’assurance emprunteur. Une quotité 50/50 laisse le survivant avec la moitié du crédit à rembourser seul, en plus de la perte de revenus du couple. Pour un prêt de 250 000 € sur 25 ans à 3,5 %, cela représente des mensualités résiduelles de l’ordre de 625 €.
Oublier de mettre à jour les clauses bénéficiaires d’assurance vie. Si vous avez souscrit une assurance vie pour protéger votre concubin et que vous vous séparez, pensez à modifier la clause bénéficiaire. Des héritiers se retrouvent parfois à devoir partager avec un ex-partenaire resté bénéficiaire par oubli.
Financer des travaux sans preuve. Le partenaire qui avance seul le coût de travaux importants doit conserver toutes les factures à son nom et les preuves de paiement. En cas de séparation, sans trace écrite, la créance est quasi impossible à recouvrer. Si vous envisagez des travaux, consultez d’abord notre guide pour chiffrer le budget avant de signer.
À retenir
- Faites inscrire dans l’acte notarié des quotes-parts exactement proportionnelles aux apports réels de chacun, sous peine de requalification en donation déguisée taxée à 60 %
- Signez une convention d’indivision notariée (1 500 à 2 500 €) avec droit de préemption, clause de valorisation et conditions de sortie
- Concluez un Pacs avant la signature de l’acte pour bénéficier de l’exonération totale de droits de succession, puis rédigez un testament croisé
- Optez pour une quotité d’assurance emprunteur à 100 % / 100 % : le surcoût mensuel (15 à 40 €) garantit le remboursement intégral du crédit au décès de l’un
- Conservez tous les justificatifs de paiement (virements, factures travaux, échéanciers) pour prouver les créances entre indivisaires en cas de séparation
Questions fréquentes
Comment acheter un bien immobilier à deux en indivision ?
Il suffit que les deux acquéreurs signent l’acte authentique chez le notaire en précisant la quote-part de chacun. L’indivision s’applique automatiquement. Je recommande vivement de compléter l’acte par une convention d’indivision notariée qui organise les règles de gestion, de sortie et de préemption. Le coût global (frais de notaire + convention) est détaillé dans l’acte : comptez entre 1 500 et 2 500 € pour la convention seule.
Quels sont les droits d’un couple non marié ni pacsé en cas de décès ?
Un concubin n’a aucun droit successoral. La part du défunt revient à ses héritiers légaux (enfants, parents, frères et sœurs). Si un testament lègue la part au concubin, celui-ci supporte des droits de succession de 60 % après un abattement de seulement 1 594 €. La protection la plus efficace pour les concubins reste l’assurance vie avec clause bénéficiaire désignant le partenaire, qui bénéficie d’un abattement de 152 500 € pour les primes versées avant 70 ans.
Comment acheter à deux avec des apports différents ?
Le notaire inscrit dans l’acte des quotes-parts proportionnelles au financement réel de chacun. Par exemple, si A apporte 70 000 € et B apporte 30 000 €, et qu’ils remboursent le crédit à parts égales, les quotes-parts refléteront la somme totale investie par chacun. Une clause d’emploi de fonds propres dans l’acte trace précisément l’origine de chaque apport. Ne jamais inscrire 50/50 par commodité si les apports sont inégaux : c’est un risque fiscal et un piège en cas de séparation.
Quelle est la différence entre indivision et SCI pour un couple non marié ?
L’indivision est simple et peu coûteuse, mais précaire : chacun peut demander le partage à tout moment. La SCI offre une structure plus stable avec des statuts sur mesure et la possibilité d’un démembrement croisé pour protéger le survivant. En contrepartie, elle impose des frais de création (1 500 à 3 000 €), une comptabilité annuelle (500 à 1 500 €) et des formalités administratives. La SCI est pertinente pour les couples qui envisagent plusieurs biens ou un projet locatif.
Peut-on forcer la vente d’un bien en indivision en cas de séparation ?
Oui. L’article 815 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». En l’absence d’accord amiable, l’indivisaire qui veut sortir peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir le partage, qui peut aboutir à une vente aux enchères (licitation). La procédure dure 12 à 24 mois en moyenne. Une convention d’indivision à durée déterminée peut temporairement bloquer cette possibilité, mais pas indéfiniment.
Le Pacs protège-t-il automatiquement le partenaire survivant ?
Non, pas automatiquement. Le Pacs accorde une jouissance gratuite du logement pendant un an après le décès (article 515-6 du Code civil) et exonère totalement de droits de succession (article 796-0 bis du CGI). Mais il ne confère aucun droit à hériter. Il faut impérativement rédiger un testament en faveur du partenaire pacsé pour que celui-ci reçoive effectivement la part du défunt, en franchise de droits.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
Sources
À lire aussi
Droit de succession sur assurance vie : fiscalité, abattements et calculs complets
Quand un proche décède, la question du droit de succession sur assurance vie surgit presque toujours dans les…
Prêt à taux zéro : conditions d’éligibilité et zones concernées
Le prêt à taux zéro (PTZ) permet en 2026 de financer jusqu'à 50 % du coût d'un logement neuf ou ancien sans…
Passer par un courtier : dans quels dossiers il change vraiment la donne
Un courtier en crédit immobilier facture en moyenne entre 1 500 et 3 000 € d'honoraires, soit environ 1 % du…
Changer d’assurance emprunteur : la démarche et l’économie moyenne
Changer d'assurance emprunteur permet d'économiser en moyenne entre 5 000 et 15 000 € sur la durée totale…
Apport personnel : quel minimum attendent réellement les banques
Le seuil minimal d'apport personnel exigé par la plupart des banques françaises s'établit à 10 % du prix…
Capacité d’emprunt : le calcul des banques et le reste à vivre
La capacité d'emprunt immobilier se calcule en appliquant un taux d'endettement maximal de 35 % aux revenus…
