Un appartement affiché à 200 000 € dans l’ancien coûte en réalité environ 214 600 € une fois les frais de notaire réglés, soit près de 14 600 € supplémentaires. Le même montant investi dans le neuf ne génère qu’environ 4 400 € de frais. L’écart dépasse 10 000 € et il s’explique presque intégralement par un seul poste : les droits de mutation. Dans cet article, je détaille chaque ligne de la facture, je pose les calculs bruts pour l’ancien comme pour le neuf, et je vous donne les leviers légaux pour alléger la note.
Dans cet article
- Les frais de notaire dans l’ancien représentent 7 à 8 % du prix, contre 2 à 3 % dans le neuf, l’écart provenant essentiellement des droits de mutation
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) s’élèvent à 5,80 % dans l’ancien dans la quasi-totalité des départements, contre 0,715 % de taxe de publicité foncière dans le neuf
- Les émoluments du notaire suivent un barème réglementé identique quel que soit le type de bien, fixé par l’article A444-91 du Code de commerce
- Pour un achat de 200 000 € dans l’ancien, le total atteint environ 14 600 € ; dans le neuf, il descend à environ 4 400 €
- Une remise de 20 % sur les émoluments est possible au-delà de 100 000 € de prix, à condition que le notaire l’accorde
- Déduire la valeur du mobilier du prix de vente est le levier le plus courant pour réduire légalement l’assiette des droits de mutation
Sommaire
- Ce que recouvrent réellement les « frais de notaire »
- Droits de mutation : la différence fondamentale entre ancien et neuf
- Barème des émoluments du notaire en 2026
- Calcul complet pour un achat dans l’ancien
- Calcul complet pour un achat dans le neuf
- Tableau comparatif ancien vs neuf selon le prix d’achat
- Astuces légales pour réduire la note
- Cas particuliers et exceptions à connaître
Ce que recouvrent réellement les « frais de notaire »
L’expression « frais de notaire » est trompeuse. La rémunération du notaire proprement dite ne représente qu’une fraction minoritaire de la somme versée. En réalité, trois grands postes composent la facture :
Les droits et taxes reversés au Trésor public constituent le poste le plus lourd, entre 80 et 85 % du total dans l’ancien. Ces taxes comprennent principalement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), aussi appelés droits d’enregistrement, ainsi que la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix, minimum 15 €). Le notaire n’est ici qu’un collecteur pour le compte de l’État et des collectivités locales.
Les émoluments du notaire correspondent à sa rémunération réglementée. Leur barème est fixé par arrêté et s’applique de manière identique dans toute la France. Que vous signiez à Lille ou à Marseille, le tarif est le même. Ce point répond directement à une question fréquente : oui, tous les notaires pratiquent les mêmes tarifs sur les actes de vente, conformément à l’article A444-91 du Code de commerce.
Les débours et formalités regroupent les sommes avancées par l’étude pour le compte de l’acquéreur : frais de cadastre, extraits d’urbanisme, documents hypothécaires, timbres fiscaux, frais de publication. Ce poste oscille généralement entre 400 et 800 € selon la complexité du dossier.
Comprendre cette ventilation est essentiel pour identifier les marges de manœuvre. On ne négocie pas un impôt ; en revanche, on peut agir sur l’assiette taxable et, dans une certaine mesure, sur les émoluments. Si vous débutez dans le parcours d’acquisition, je vous recommande de consulter d’abord la chronologie complète de l’offre à la remise des clés pour situer le moment où ces frais interviennent.
Voir aussi Vendre un logement occupé : décote, préavis et droit de préemption
Droits de mutation : la différence fondamentale entre ancien et neuf
Tout l’écart de coût entre ancien et neuf se concentre sur ce poste. Dans l’ancien, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) se décomposent ainsi :
- Taxe départementale : 4,50 % dans 97 des 101 départements français (quelques départements comme l’Indre, le Morbihan ou Mayotte appliquent encore 3,80 %)
- Taxe communale : 1,20 % du prix de vente
- Frais d’assiette et de recouvrement : 2,37 % du montant de la taxe départementale, soit environ 0,107 % du prix
Le total atteint donc 5,80665 %, généralement arrondi à 5,80 % dans les simulations courantes. Ce taux est confirmé par le simulateur officiel de Service-public.fr.
Dans le neuf, la situation change radicalement. Un logement neuf vendu en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou achevé depuis moins de cinq ans et vendu pour la première fois est soumis à la TVA immobilière à 20 %, déjà incluse dans le prix affiché. En contrepartie, les droits de mutation sont remplacés par une simple taxe de publicité foncière de 0,715 % du prix hors taxe. L’économie est considérable.
Cette différence de traitement fiscal trouve son origine dans l’article 1594 D du Code général des impôts pour l’ancien, et dans les articles 257-I-2 et 1594-0 G-A du CGI pour le neuf. Le législateur a voulu éviter la double taxation : puisque le promoteur acquitte déjà la TVA sur la construction, l’acquéreur final bénéficie de droits réduits.
Barème des émoluments du notaire en 2026
Le barème proportionnel des émoluments du notaire pour les actes de vente immobilière fonctionne par tranches successives, à l’image de l’impôt sur le revenu. Voici le barème en vigueur, applicable depuis le 1er janvier 2021 et toujours valable en 2026 :
| Tranche de prix | Taux applicable (HT) |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Ces émoluments s’entendent hors taxe. Il faut y ajouter la TVA à 20 %. Par ailleurs, depuis la réforme de 2016 (loi Macron), le notaire a la possibilité d’accorder une remise pouvant atteindre 20 % sur la part d’émoluments calculée au-delà de 100 000 €. Cette remise n’est pas automatique : chaque étude décide de l’appliquer ou non, mais elle doit être proposée à l’ensemble de la clientèle si elle est mise en place.
Ce barème est strictement identique pour un achat dans l’ancien ou dans le neuf. C’est un point que je tiens à souligner après sept ans passés à décortiquer ces questions pour la presse spécialisée : la rémunération du notaire n’est pas ce qui crée l’écart entre ancien et neuf. Seuls les droits et taxes diffèrent.
Calcul complet pour un achat dans l’ancien
Prenons l’exemple d’un appartement ancien acheté 200 000 € dans un département au taux plein (5,80 %). Voici le détail ligne par ligne :
Droits de mutation (DMTO)
- Taxe départementale : 200 000 × 4,50 % = 9 000 €
- Taxe communale : 200 000 × 1,20 % = 2 400 €
- Frais d’assiette : 9 000 × 2,37 % = 213,30 €
- Sous-total DMTO : 11 613,30 €
Contribution de sécurité immobilière
- 200 000 × 0,10 % = 200 €
Émoluments du notaire
- Tranche 0-6 500 € : 6 500 × 3,870 % = 251,55 €
- Tranche 6 500-17 000 € : 10 500 × 1,596 % = 167,58 €
- Tranche 17 000-60 000 € : 43 000 × 1,064 % = 457,52 €
- Tranche au-delà de 60 000 € : 140 000 × 0,799 % = 1 118,60 €
- Total HT : 1 995,25 € ; TVA 20 % : 399,05 €
- Sous-total émoluments TTC : 2 394,30 €
Débours et formalités : estimation 400 €
Total frais de notaire : environ 14 607 €, soit 7,30 % du prix d’achat.
Ce montant s’ajoute au prix de vente. Il doit être réglé le jour de la signature de l’acte authentique. Entre le compromis de vente et cette signature, un délai de deux à trois mois s’écoule généralement, comme je l’explique dans mon article sur le délai entre compromis et acte de vente. Pensez à provisionner cette somme dès la signature du compromis.
Voir aussi Un bien qui ne se vend pas : diagnostiquer avant de baisser le prix
Calcul complet pour un achat dans le neuf
Reprenons le même montant de 200 000 € TTC pour un logement neuf en VEFA. Le prix hors taxe s’établit à 166 667 € (la TVA à 20 % étant incluse dans le prix affiché), mais l’assiette de la taxe de publicité foncière se calcule sur le prix TTC hors TVA immobilière, c’est-à-dire sur le prix hors taxe du bien. En pratique, pour simplifier, les simulateurs appliquent la taxe de publicité foncière directement sur le prix TTC dans de nombreux cas. Détaillons les deux approches et retenons le calcul le plus couramment pratiqué :
Taxe de publicité foncière
- 200 000 × 0,715 % = 1 430 €
Contribution de sécurité immobilière
- 200 000 × 0,10 % = 200 €
Émoluments du notaire (même barème que dans l’ancien)
- Calcul identique au précédent : 2 394,30 € TTC
Débours et formalités : estimation 400 €
Total frais de notaire : environ 4 424 €, soit 2,21 % du prix d’achat.
L’économie par rapport à l’ancien atteint donc 10 183 € sur ce seul poste. C’est un argument de poids pour le neuf, d’autant qu’il se cumule avec d’autres avantages comme la garantie décennale qui couvre les désordres structurels pendant dix ans. Plusieurs promoteurs à Marseille ou à Lyon proposent d’ailleurs des programmes où ces frais réduits rendent le neuf compétitif face à l’ancien malgré un prix au mètre carré plus élevé, comme je l’ai analysé dans mes articles sur les offres neuves à Marseille et les programmes neufs à Lyon.
Tableau comparatif ancien vs neuf selon le prix d’achat
Pour visualiser l’impact concret, voici un tableau récapitulatif pour différents niveaux de prix. Les calculs intègrent les DMTO à 5,80 % (ancien) ou la taxe de publicité foncière à 0,715 % (neuf), les émoluments TTC au barème 2026, la contribution de sécurité immobilière et une estimation de débours de 400 à 500 €.
| Prix d’achat | Frais ancien (estimation) | % du prix | Frais neuf (estimation) | % du prix | Économie neuf |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | 7 900 € | 7,90 % | 2 530 € | 2,53 % | 5 370 € |
| 150 000 € | 11 015 € | 7,34 % | 3 540 € | 2,36 % | 7 475 € |
| 200 000 € | 14 607 € | 7,30 % | 4 424 € | 2,21 % | 10 183 € |
| 250 000 € | 17 874 € | 7,15 % | 5 295 € | 2,12 % | 12 579 € |
| 300 000 € | 21 253 € | 7,08 % | 6 198 € | 2,07 % | 15 055 € |
| 400 000 € | 27 860 € | 6,97 % | 7 990 € | 2,00 % | 19 870 € |
Le pourcentage de frais dans l’ancien diminue légèrement à mesure que le prix augmente, car les émoluments du notaire sont dégressifs. Néanmoins, l’écart absolu en euros entre ancien et neuf ne cesse de croître. Pour un bien à 400 000 €, la différence approche les 20 000 € : de quoi financer une cuisine équipée ou plusieurs mois de mensualités de crédit.
Vous pouvez vérifier ces montants à l’aide du simulateur de l’ANIL, organisme public rattaché au ministère du Logement, ou du calculateur officiel des Notaires de France.
Astuces légales pour réduire la note
Si les droits de mutation sont un impôt non négociable, plusieurs leviers permettent néanmoins de diminuer légalement le montant total des frais d’acquisition.
Déduire le mobilier du prix de vente
Les droits de mutation portent sur le prix du bien immobilier. Si la vente inclut du mobilier (cuisine équipée, électroménager encastré, luminaires fixés, meubles de salle de bains), il est tout à fait légal de ventiler le prix entre l’immobilier et le mobilier. Les DMTO ne s’appliquent alors que sur la part immobilière. Pour un mobilier estimé à 10 000 € sur un achat de 200 000 €, l’économie atteint environ 580 € (10 000 × 5,80 %). Le fisc accepte cette déduction sous réserve que les montants soient justifiés et raisonnables : factures d’achat, liste détaillée annexée à l’acte, valeur décotée si les équipements ne sont pas neufs.
Demander la remise sur les émoluments
Depuis la loi Macron de 2016, le notaire peut accorder une remise maximale de 20 % sur la partie de ses émoluments calculée au-delà de 100 000 €. Sur un achat de 200 000 €, la tranche d’émoluments concernée représente 100 000 × 0,799 % = 799 € HT, soit une remise potentielle de 159,80 € HT (191,76 € TTC). L’économie est modeste mais réelle. Toutes les études ne l’appliquent pas spontanément : il faut la demander explicitement.
Négocier les frais d’agence « charge vendeur »
Lorsque les honoraires d’agence sont à la charge de l’acquéreur, ils s’ajoutent au prix et gonflent l’assiette des droits de mutation dans certains cas. En les faisant basculer « charge vendeur », le prix de vente notarié diminue d’autant, ce qui réduit mécaniquement les DMTO. Sur 10 000 € de commission basculée, l’économie est d’environ 580 €.
Profiter des exonérations locales dans le neuf
Certaines collectivités exonèrent temporairement les logements neufs de la taxe de publicité foncière pour les constructions labellisées basse consommation ou situées dans des zones de revitalisation. Ces exonérations sont rares mais existent ; renseignez-vous auprès de la mairie ou du notaire.
Cas particuliers et exceptions à connaître
Plusieurs situations dérogent aux taux standards détaillés plus haut. Il est important de les connaître pour ne pas se tromper dans son budget.
Départements à taux réduit
Quelques départements maintiennent la taxe départementale à 3,80 % au lieu de 4,50 %. C’est le cas de l’Indre, du Morbihan et de Mayotte. Le total des DMTO y descend à environ 5,09 % au lieu de 5,80 %. Attention, certains de ces départements pourraient relever leur taux lors des prochaines sessions budgétaires : vérifiez la situation au moment de votre achat auprès de la page dédiée du ministère de l’Économie.
Achat d’un terrain à bâtir
Un terrain à bâtir vendu par un particulier est soumis aux mêmes droits de mutation que l’ancien, soit 5,80 %. En revanche, si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA (lotisseur, aménageur), la vente est soumise à la TVA sur le prix et les droits de mutation sont réduits à 0,715 %. La distinction dépend du statut du vendeur, pas de la nature du bien.
Primo-accédants en zone ANRU
Les acquéreurs de logements neufs situés dans un périmètre de 300 mètres autour d’une zone de rénovation urbaine (ANRU) peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 20 %, sous conditions de ressources et d’occupation à titre de résidence principale. Les frais de notaire restent au barème du neuf (taxe de publicité foncière à 0,715 %), mais le prix d’achat étant plus bas grâce à la TVA réduite, l’ensemble du coût d’acquisition diminue sensiblement.
Le cas de la vente en viager
En viager, les droits de mutation portent sur la valeur totale du bien (bouquet + rente capitalisée), et non sur le seul bouquet versé au comptant. Les frais peuvent donc être plus élevés que ce que l’acquéreur anticipait en ne considérant que le bouquet initial.
SCI et parts sociales
L’acquisition de parts de SCI détenant un bien immobilier est soumise à des droits d’enregistrement de 5 % sur la valeur des parts, sans la taxe communale ni les frais d’assiette. Ce taux légèrement inférieur peut constituer un avantage marginal, mais il faut tenir compte des coûts de rédaction statutaire et de la complexité juridique accrue. L’opération n’est pertinente que dans une logique patrimoniale plus large, notamment en matière de transmission et de succession.
Provision et régularisation
Le notaire demande une provision sur frais le jour de la signature, légèrement supérieure à l’estimation réelle. Une fois les formalités accomplies et les taxes versées au Trésor public, il procède à une régularisation : le trop-perçu est restitué à l’acquéreur, généralement sous deux à six mois. Ce remboursement est souvent oublié des acquéreurs : pensez à le réclamer si vous ne le recevez pas dans ce délai.
Pour mieux comprendre le déroulé complet d’un achat, y compris le moment exact où intervient cette provision, consultez mon guide sur la rétractation après une offre d’achat acceptée et celui sur les pratiques des notaires parisiens.
À retenir
- Exigez du notaire le détail poste par poste de la provision demandée : DMTO, émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière, pour vérifier chaque ligne
- Déduisez systématiquement le mobilier justifié du prix de vente pour réduire l’assiette des droits de mutation dans l’ancien
- Demandez explicitement la remise de 20 % sur les émoluments au-delà de 100 000 € ; elle n’est jamais automatique
- Comparez le coût total d’acquisition (prix + frais) entre ancien et neuf avant de choisir : l’écart de 5 points de pourcentage sur les droits compense souvent un prix au m² plus élevé dans le neuf
- Vérifiez le taux départemental en vigueur au moment de votre achat : certains départements appliquent encore 3,80 % au lieu de 4,50 %
Questions fréquentes
Quels sont les frais de notaire pour un bien immobilier neuf et ancien ?
Dans l’ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d’achat, dont environ 5,80 % de droits de mutation. Dans le neuf (VEFA ou première vente d’un logement achevé depuis moins de cinq ans), ils descendent à 2 à 3 % grâce à une taxe de publicité foncière limitée à 0,715 %. Les émoluments du notaire et les débours sont identiques dans les deux cas.
Comment calculer les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier neuf ?
Additionnez la taxe de publicité foncière (0,715 % du prix), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %), les émoluments du notaire calculés par tranches (de 3,870 % à 0,799 % HT selon le montant) majorés de 20 % de TVA, et les débours (environ 400 €). Pour un achat de 200 000 €, le total avoisine 4 400 €.
Quels sont les frais de notaire pour 150 000 € ?
Pour un bien ancien à 150 000 €, comptez environ 11 015 € de frais de notaire (soit 7,34 % du prix). Pour un logement neuf au même prix, les frais descendent à environ 3 540 € (soit 2,36 %). L’écart de près de 7 475 € provient quasi exclusivement de la différence de droits de mutation.
Est-ce que les notaires ont tous les mêmes tarifs ?
Oui, les émoluments des notaires sont réglementés par l’État et identiques sur tout le territoire français, conformément à l’article A444-91 du Code de commerce. La seule variable est la remise facultative de 20 % sur la part d’émoluments au-delà de 100 000 €, que chaque étude décide ou non d’appliquer. Les débours peuvent aussi varier légèrement selon la complexité du dossier.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les droits et taxes (80 à 85 % du total) ne sont pas négociables car ce sont des impôts. En revanche, vous pouvez demander la remise de 20 % sur les émoluments au-delà de 100 000 €, déduire le mobilier de l’assiette taxable, et faire passer les frais d’agence en « charge vendeur » pour réduire le prix notarié. Ces trois leviers combinés permettent d’économiser entre 500 et 1 500 € selon le montant de la transaction.
Les frais de notaire sont-ils inclus dans le prêt immobilier ?
La plupart des banques exigent que l’acquéreur finance les frais de notaire sur ses fonds propres, comme apport personnel minimum. Toutefois, certains établissements acceptent de financer un achat à 110 % (prix + frais), notamment pour les primo-accédants à revenus stables. Dans ce cas, le taux d’intérêt peut être légèrement majoré et l’assurance emprunteur porte sur un capital plus élevé.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
Sources
À lire aussi
Photos d’annonce : les erreurs qui font passer une visite à la trappe
Un acheteur consacre en moyenne 20 secondes à une annonce immobilière avant de décider s'il clique ou s'il…
Home staging : ce que ça coûte et ce que ça rapporte sur le prix final
Un appartement de 65 m² à Lyon, estimé 245 000 €, reste en ligne depuis onze semaines sans offre. Le…
Vendre entre particuliers : les démarches et les risques concrets
En France, environ une transaction sur trois se conclut sans intermédiaire, selon les données croisées de la…
Mandat simple ou exclusif : ce que ça change sur le délai de vente
Un appartement T3 à Lyon, estimé à 285 000 €, confié à trois agences en mandat simple : au bout de quatre…
Estimer son bien : les trois méthodes et celle qui compte vraiment
Un appartement de 65 m² dans le même immeuble peut se vendre 195 000 € ou 230 000 € selon l'étage,…
Acheter dans l’ancien : comment chiffrer les travaux avant de faire une offre
Un appartement haussmannien affiché 15 % sous le prix du quartier, une maison de ville des années 1960 avec…
