Louer un logement pour de courtes périodes sur une plateforme de réservation suppose, dans la plupart des communes françaises, une déclaration préalable en mairie et le respect d’un plafond de 120 nuitées par an lorsqu’il s’agit de la résidence principale du loueur. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci plusieurs de ces obligations à compter de 2025, avec des effets progressifs jusqu’en 2026.
Qu’est-ce qu’une location courte durée au sens de la loi ?
Le Code du tourisme qualifie de meublé de tourisme tout logement loué à une clientèle de passage, pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à un même occupant, sans y élire domicile. La location courte durée se distingue donc du bail meublé classique, dont la durée minimale est fixée à un an (ou neuf mois pour un étudiant) par la loi du 6 juillet 1989. Vu du côté du voyageur, c’est un hébergement ponctuel. Vu du côté de la commune, c’est un logement potentiellement retiré du parc locatif permanent.
Voir aussi Colocation : surcroît de rendement et surcroît de gestion
Déclaration obligatoire et autorisation de changement d’usage
Toute mise en location d’un meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration en mairie, qui génère un numéro d’enregistrement à afficher sur chaque annonce. Cette obligation, autrefois limitée à certaines villes, s’étend désormais à l’ensemble du territoire selon les dispositions de la loi Le Meur. Le formulaire Cerfa correspondant est disponible sur service-public.fr.
Dans les communes ayant mis en place une réglementation de changement d’usage (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice et plusieurs dizaines d’autres), louer une résidence secondaire en courte durée nécessite en plus une autorisation spécifique, souvent assortie d’une obligation de compensation : le propriétaire doit transformer un local commercial en habitation pour compenser le logement retiré du marché résidentiel.
La résidence principale reste dispensée de cette autorisation de changement d’usage, à condition de ne pas dépasser le quota de nuitées.
120 nuitées par an : un plafond que les plateformes contrôlent
Depuis 2019, les plateformes de réservation sont tenues de bloquer automatiquement les annonces d’une résidence principale au-delà de 120 nuitées par année civile. Certaines communes peuvent abaisser ce plafond à 90 nuitées par délibération du conseil municipal, une possibilité élargie par la loi Le Meur. Que se passe-t-il en cas de dépassement ? Le propriétaire s’expose à une amende pouvant atteindre 10 000 euros, et la commune peut exiger la régularisation du changement d’usage.
Pour un investisseur qui envisage la location courte durée sur une résidence secondaire, ce plafond ne s’applique pas, mais l’autorisation préalable de changement d’usage reste indispensable en zone tendue. Le calcul du rendement locatif doit intégrer cette contrainte : un bien bloqué six mois dans l’attente d’une autorisation ne produit aucun loyer.
Nouvelles normes énergétiques pour les meublés de tourisme
La loi Le Meur impose aux meublés de tourisme un diagnostic de performance énergétique (DPE) conforme aux seuils fixés pour la location longue durée. Les logements classés G seront interdits à la location touristique à partir de 2025 pour les nouvelles mises en location, puis progressivement pour le parc existant. Les logements classés F suivront selon le calendrier précisé par décret. Cette exigence rejoint celle déjà applicable aux critères du logement décent en bail classique.
Le règlement de copropriété peut aussi interdire l’activité de location touristique. Avant toute démarche, la lecture des clauses relatives à la destination de l’immeuble reste un préalable souvent négligé. Les règles de majorité en assemblée générale permettent d’ailleurs aux copropriétaires de modifier cette destination.
En résumé, trois vérifications s’imposent avant de publier une annonce : la déclaration en mairie avec obtention du numéro d’enregistrement, la conformité au DPE exigé, et, pour toute résidence secondaire en zone tendue, l’autorisation de changement d’usage. Ignorer l’une de ces étapes expose à des sanctions financières et à l’obligation de restituer le logement au parc résidentiel permanent.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
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