Médicis immobilier neuf à Marseille : offres à saisir

Qui est Médicis Immobilier Neuf : présentation du cabinet

Je reçois régulièrement des questions de lecteurs qui souhaitent comprendre ce que propose exactement Médicis Immobilier Neuf à Marseille. Avant de détailler l’offre, il me semble indispensable de poser les bases. Médicis Immobilier Neuf n’est ni un promoteur, ni une agence immobilière classique. C’est un cabinet de conseil en immobilier neuf, fondé en 1996, dont la mission consiste à accompagner les acquéreurs et les investisseurs dans la sélection de programmes neufs sur tout le territoire français.

Le modèle économique de Médicis repose sur un principe simple : le cabinet référence les programmes de plusieurs dizaines de promoteurs (Bouygues Immobilier, Nexity, Eiffage Immobilier, Kaufman & Broad, entre autres) et propose un accompagnement personnalisé à l’acquéreur. La rémunération du cabinet provient d’une commission versée par le promoteur, ce qui signifie que le service est gratuit pour l’acheteur. C’est un point que je trouve important à souligner, car il supprime la barrière financière à l’entrée.

À Marseille, l’agence Médicis est implantée dans le centre-ville et couvre l’ensemble de la métropole Aix-Marseille-Provence. Le réseau national compte plus de 35 implantations, ce qui permet au cabinet de bénéficier d’un volume de négociation conséquent auprès des promoteurs. Si vous vous intéressez à leur présence dans d’autres villes, j’ai d’ailleurs consacré un article à Médicis Immobilier Neuf à Levallois-Perret, ainsi qu’une analyse détaillée de Médicis Immobilier Neuf à Lyon.

Les conseillers Médicis sont des professionnels titulaires de la carte T (carte de transaction immobilière délivrée par la CCI), encadrés par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. En pratique, leur rôle consiste à analyser le profil de l’acquéreur (budget, objectif patrimonial, horizon d’investissement), puis à sélectionner les programmes neufs correspondants parmi leur portefeuille.

L’offre de programmes neufs à Marseille en 2026

Le marché du neuf à Marseille traverse une phase que je qualifierais de rééquilibrage. Après la contraction de l’offre observée en 2023-2024 (baisse des permis de construire de 18 % sur la métropole selon les données du service statistique de l’INSEE), les lancements commerciaux ont repris progressivement depuis le second semestre 2025.

En ce milieu d’année 2026, l’offre de programmes neufs référencés par Médicis Immobilier Neuf à Marseille se concentre sur plusieurs secteurs clés :

• Euroméditerranée (2e et 3e arrondissements) : c’est la plus grande opération de rénovation urbaine d’Europe du Sud, avec des programmes allant de 4 800 à 6 200 € / m² pour des T2 et T3
• 8e arrondissement (Bonneveine, Pointe Rouge) : secteur résidentiel prisé, des programmes neufs y affichent des prix entre 5 500 et 6 800 € / m², avec une forte demande locative étudiante et familiale
• 9e arrondissement (Mazargues, La Cayolle) : des résidences à taille humaine, de 20 à 40 lots, avec des prix au m² compris entre 4 600 et 5 400 €
• 10e et 11e arrondissements : secteurs en développement avec des prix plus accessibles, entre 4 200 et 5 000 € / m², intéressants pour un premier investissement locatif
• 13e arrondissement (Château-Gombert, Les Olives) : programmes familiaux avec espaces extérieurs, autour de 4 000 à 4 800 € / m²

Je note que les délais de livraison annoncés par les promoteurs sur ces programmes s’échelonnent entre 18 et 30 mois à compter de la date de réservation. C’est un paramètre que je vous invite à intégrer dans votre projection financière, notamment pour le calcul du décalage entre le début des appels de fonds et la perception des premiers loyers.

Les quartiers les plus porteurs pour investir à Marseille

C’est probablement la question que je reçois le plus souvent : quel est le meilleur quartier où investir à Marseille ? La réponse dépend évidemment de votre objectif patrimonial, mais je vais vous donner ma grille de lecture, fondée sur trois critères : la tension locative, le potentiel de plus-value à moyen terme et le niveau de risque.

Pour un investissement patrimonial avec un horizon de 15 à 20 ans, le 8e arrondissement reste selon moi le secteur le plus solide. La demande locative y est structurellement forte (proximité des plages, du Parc national des Calanques, des campus universitaires de Luminy). Le prix d’entrée est certes plus élevé, mais la vacance locative y est historiquement inférieure à 3 %, ce qui sécurise le rendement sur la durée.

Pour un investissement orienté rendement, je regarde plutôt les 10e, 11e et 13e arrondissements. Les prix au m² y restent accessibles, et la demande locative est alimentée par les familles et les jeunes actifs qui ne peuvent pas se loger dans les arrondissements centraux. Le risque de vacance est un peu plus élevé (autour de 5 à 7 %), mais le rendement brut compense largement.

Le secteur Euroméditerranée mérite une mention particulière. C’est un pari sur la transformation urbaine du 2e et du 3e arrondissement. Les infrastructures se sont considérablement améliorées (tramway, écoles, commerces), et les prix du neuf y restent inférieurs de 15 à 25 % par rapport au 6e ou au 8e arrondissement. Je considère que c’est un excellent rapport qualité-prix pour un investisseur patient.

Le programme neuf Pointe Rouge Marseille, dans le 8e, illustre bien la dynamique du marché haut de gamme : des résidences avec vue mer, des prestations soignées et une demande locative soutenue par la proximité des calanques. C’est un segment où Médicis Immobilier Neuf à Marseille dispose de plusieurs références.

Si vous souhaitez comparer avec d’autres marchés, j’ai rédigé des analyses similaires pour les prix immobiliers à Lille, les prix à Nice ou encore le marché rennais.

Les avantages concrets de l’achat dans le neuf à Marseille

L’achat dans le neuf présente des avantages structurels que je vais détailler ici, car ils sont parfois sous-estimés par les investisseurs qui comparent uniquement les prix au m² avec l’ancien.

Premier avantage : les frais de notaire réduits. Dans le neuf, les frais d’acquisition s’établissent entre 2 et 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un appartement à 250 000 €, cela représente une économie de 12 500 à 15 000 €. C’est un différentiel qui améliore significativement le rendement net de l’opération dès la première année. Le détail de ces frais est consultable sur le site Service-public.fr à la rubrique frais de notaire.

Deuxième avantage : les garanties constructeur. L’achat dans le neuf vous fait bénéficier de trois niveaux de garantie : la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale (2 ans sur les équipements) et la garantie décennale (10 ans sur le gros œuvre). J’ai consacré un article complet à la garantie décennale et ce qu’elle couvre exactement, que je vous recommande de lire si vous envisagez un achat sur plan (VEFA).

Troisième avantage : la conformité aux normes environnementales. Les programmes livrés à partir de 2026 respectent la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020), ce qui signifie une isolation thermique et acoustique de dernier standard, des équipements à faible consommation énergétique et un DPE classé A ou B. Dans un contexte où les passoires thermiques (F et G) sont progressivement interdites à la location, c’est un avantage concurrentiel majeur sur le marché locatif.

Quatrième avantage : la personnalisation du logement. En achetant sur plan via un programme référencé par Médicis, vous pouvez généralement modifier les plans intérieurs (dans les limites du gros œuvre), choisir les revêtements et les équipements de cuisine et de salle de bain. Ce sont les travaux modificatifs acquéreur (TMA), encadrés par le contrat de VEFA prévu aux articles L261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Fiscalité de l’investissement neuf en 2026 : ce qui change

C’est un point sur lequel je veux être très clair, car je vois encore trop de conseillers commerciaux vendre du Pinel alors que le dispositif a pris fin au 31 décembre 2024. Il n’existe plus de réduction d’impôt Pinel pour les acquisitions réalisées en 2025 ou 2026. Le dernier taux applicable était de 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans (taux réduits du Pinel dégradé de 2024).

En 2026, les leviers fiscaux disponibles pour un investissement dans le neuf à Marseille sont les suivants :

• Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : il permet d’amortir comptablement le bien et les meubles, ce qui réduit fortement, voire annule, l’imposition sur les revenus locatifs pendant 15 à 25 ans. Le régime réel simplifié est le plus avantageux dans la grande majorité des cas
• Le déficit foncier : en location nue, les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d’entretien) sont déductibles des revenus fonciers, et le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156-I-3° du Code général des impôts)
• La TVA réduite à 5,5 % : elle s’applique dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et les zones ANRU, sous conditions de ressources. Plusieurs secteurs de Marseille sont éligibles, notamment dans les 3e, 14e, 15e et 16e arrondissements

Je recommande systématiquement à mes lecteurs de faire chiffrer les trois scénarios (LMNP, location nue avec déficit foncier, résidence principale) avant de s’engager. Un conseiller Médicis peut vous orienter, mais je vous invite également à consulter un expert-comptable spécialisé en immobilier pour valider les projections fiscales, car c’est là que se joue la rentabilité nette de votre opération.

Avis clients sur Médicis Immobilier Neuf à Marseille

J’ai passé du temps à analyser les retours clients disponibles sur les plateformes d’avis vérifiés concernant Médicis Immobilier Neuf, et voici ce que j’en retiens. La satisfaction globale du réseau se situe autour de 4,2 à 4,5 étoiles sur 5 selon les plateformes, ce qui est un score honorable pour un cabinet de conseil immobilier.

Les points positifs les plus fréquemment cités par les clients sont :

• La qualité de l’accompagnement personnalisé tout au long du processus d’achat, de la recherche du programme jusqu’à la livraison
• La gratuité du service pour l’acquéreur, perçue comme un vrai avantage par rapport aux frais d’agence classiques
• La diversité de l’offre proposée, avec un accès à des programmes de plusieurs promoteurs différents sur un même secteur géographique
• Le suivi post-signature, avec des relances sur les appels de fonds et un accompagnement pour les réserves à la livraison

Les points d’attention que j’ai relevés concernent principalement :

• Certains clients estiment que la pression commerciale peut être forte lors des premiers rendez-vous, ce qui est un reproche classique dans le secteur du conseil en immobilier neuf
• Les délais de livraison sont parfois source de frustration, mais ce point relève davantage du promoteur que du cabinet de conseil lui-même
• Quelques retours mentionnent un manque de transparence sur les marges du cabinet, ce qui est compréhensible puisque la commission est incluse dans le prix promoteur

Mon conseil : avant de vous engager, comparez toujours le prix proposé via Médicis avec le prix direct promoteur. En théorie, le prix doit être identique (c’est le promoteur qui rémunère le cabinet, pas l’acquéreur). Si vous constatez un écart, c’est un signal d’alerte. Un comparatif similaire de professionnels de la gestion immobilière est disponible dans mon article sur la gestion locative à Bordeaux.

Simuler son rendement net avant d’investir à Marseille

Je ne le répéterai jamais assez : un rendement brut ne veut rien dire s’il n’est pas décomposé en rendement net de charges, puis en rendement net-net après fiscalité. Voici la méthode que j’utilise systématiquement pour évaluer un programme neuf à Marseille.

Étape 1 : calculer le rendement brut. La formule est simple : (loyer annuel / prix d’acquisition tous frais inclus) × 100. Pour un T2 de 45 m² acheté 225 000 € (frais de notaire inclus) avec un loyer de 850 € / mois, le rendement brut est de (10 200 / 225 000) × 100 = 4,53 %.

Étape 2 : déduire les charges non récupérables. Il faut soustraire la taxe foncière (environ 1 200 à 1 800 € / an à Marseille pour un T2 neuf), les charges de copropriété non récupérables (environ 600 à 900 € / an), l’assurance PNO (150 à 250 € / an) et une provision pour vacance locative (j’applique systématiquement 5 % du loyer annuel). Le rendement net de charges tombe alors autour de 3,4 à 3,8 %.

Étape 3 : intégrer la fiscalité. En location nue au régime réel, les revenus fonciers nets sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un contribuable à la tranche marginale de 30 %, cela représente une ponction de 47,2 % sur les revenus fonciers nets. En LMNP au régime réel, l’amortissement permet généralement de ramener le résultat fiscal à zéro pendant les 15 à 20 premières années.

Ce tableau illustre clairement pourquoi le choix du régime fiscal est déterminant. En LMNP au régime réel, le rendement net-net peut être presque deux fois supérieur à celui d’une location nue classique. C’est un arbitrage que tout investisseur doit réaliser avant de signer.

Conseils pratiques pour réussir son achat neuf à Marseille

Fort de mes années d’analyse du marché immobilier, voici les recommandations concrètes que je donne à tout investisseur qui envisage un achat neuf à Marseille, que ce soit via Médicis Immobilier Neuf ou un autre intermédiaire.

Vérifiez la solidité financière du promoteur. Avant de signer un contrat de réservation en VEFA, je vous recommande de consulter les comptes du promoteur sur le site Infogreffe. Les défaillances de promoteurs ont augmenté de 22 % en 2024 selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Privilégiez les promoteurs disposant d’une garantie financière d’achèvement (GFA) extrinsèque, délivrée par une banque ou un assureur, plutôt qu’une GFA intrinsèque.

Négociez les prestations, pas seulement le prix. Dans le neuf, les marges de négociation sur le prix sont généralement faibles (1 à 3 % maximum). En revanche, vous pouvez souvent obtenir des prestations supplémentaires : cuisine équipée offerte, places de parking, rangements intégrés, ou une prise en charge partielle des frais de notaire. C’est souvent plus avantageux qu’une remise directe sur le prix.

Anticipez le financement. Avec des taux de crédit immobilier qui se stabilisent autour de 3,10 à 3,50 % sur 20 ans au premier semestre 2026 (source : Observatoire Crédit Logement / CSA), le coût du crédit reste un paramètre significatif dans le calcul de rentabilité. Faites jouer la concurrence entre au moins trois établissements bancaires, et n’hésitez pas à solliciter un courtier en complément de votre banque habituelle. Pour tout savoir sur les espaces clients des établissements spécialisés, consultez mon article sur l’espace client du Crédit Immobilier de France.

Visitez un appartement témoin ou une résidence déjà livrée du même promoteur. Les plans et les plaquettes commerciales ne remplacent jamais une visite terrain. Si le programme que vous visez n’est pas encore sorti de terre, demandez à votre conseiller Médicis de vous faire visiter une résidence livrée récemment par le même promoteur dans le même secteur. C’est le meilleur indicateur de la qualité de construction.

Étudiez le marché locatif local. Avant d’investir, consultez les annonces de location sur le secteur visé pour vérifier que le loyer projeté dans la simulation est réaliste. Je recommande de prendre comme référence le loyer médian constaté, pas le loyer maximum, pour sécuriser vos projections. Pour comprendre les règles de préavis qui s’appliqueront à vos futurs locataires, je vous renvoie vers mon guide sur le préavis de location d’appartement et celui sur la durée du préavis en location en 2026.

Concernant le salaire chez Médicis Immobilier Neuf, question que l’on me pose parfois, les conseillers commerciaux sont généralement rémunérés sur un modèle fixe plus variable. Le fixe se situe autour du SMIC à 2 000 € brut mensuel, complété par des commissions sur les ventes réalisées qui peuvent porter la rémunération totale entre 30 000 et 60 000 € brut annuel selon l’expérience et le volume de transactions. Ces chiffres sont cohérents avec les moyennes du secteur du conseil en immobilier neuf.

Enfin, si vous êtes locataire et que vous traversez des difficultés de paiement avant de devenir propriétaire, sachez que des dispositifs d’aide existent. J’ai détaillé dans un article dédié comment le FSL peut vous aider en cas de loyer impayé.