Toucher à une partie commune : quelle autorisation demander

Sommaire

Parties communes : ce que recouvre la notion selon la loi du 10 juillet 1965
Majorité absolue de l’article 25 : le verrou principal pour tout travail sur une partie commune
Travaux privatifs qui affectent l’aspect extérieur : une autorisation aussi
Travaux sans autorisation : ce que la copropriété peut exiger
Horaires, nuisances et obligations pratiques pendant le chantier

Poser une climatisation sur la façade, percer une cloison porteuse, remplacer une fenêtre par un modèle différent du reste de l’immeuble : chacun de ces gestes touche une partie commune et nécessite un vote en assemblée générale, selon les règles posées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Sans cette autorisation, le syndicat des copropriétaires peut exiger la remise en état, y compris par voie judiciaire.

Parties communes : ce que recouvre la notion selon la loi du 10 juillet 1965

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dresse une liste supplétive des parties communes. Elle comprend le sol, les cours, les jardins, les voies d’accès, le gros œuvre (murs porteurs, toiture, charpente), les canalisations traversant plusieurs lots, les couloirs, les escaliers et les halls d’entrée. Le règlement de copropriété peut élargir ou restreindre cette liste, à condition de ne pas contredire l’ordre public.

Certains éléments prêtent à confusion. Les fenêtres, les volets et les balcons sont souvent des parties communes à jouissance privative : le copropriétaire en a l’usage exclusif, mais n’en est pas propriétaire. Toute modification de leur aspect, de leur couleur ou de leur matériau relève donc du vote en assemblée générale. Le règlement de copropriété précise lot par lot la répartition entre parties privatives et parties communes. C’est le premier document à consulter avant d’envisager des travaux.

Voir aussi Nuisances sonores : les recours dans l’ordre, du courrier au tribunal

Majorité absolue de l’article 25 : le verrou principal pour tout travail sur une partie commune

Les travaux affectant les parties communes sont soumis à la majorité absolue prévue à l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Le copropriétaire qui souhaite réaliser ces travaux doit adresser sa demande au syndic afin que le projet soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande doit être accompagnée d’un descriptif précis des travaux, de plans si nécessaire, et si possible d’un devis.

Le syndic n’a pas le pouvoir d’autoriser seul ces travaux. Il se limite à inscrire la résolution à l’ordre du jour et à convoquer l’assemblée dans les formes légales. Si le vote n’atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix, l’article 25-1 permet un second vote à la majorité simple lors de la même assemblée ou dans les trois mois suivants.

Pour les travaux lourds qui transforment la destination de l’immeuble ou modifient la répartition des charges, c’est la double majorité de l’article 26 qui s’applique : deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Et quand le projet impose de toucher à la structure même du bâtiment (surélévation, par exemple), l’unanimité peut être requise.

Travaux privatifs qui affectent l’aspect extérieur : une autorisation aussi

Un copropriétaire est libre d’aménager son lot privatif, sous réserve de ne pas porter atteinte aux parties communes ni à la destination de l’immeuble (article 9 de la loi de 1965). Mais dès que des travaux réalisés à l’intérieur du lot ont une incidence sur une partie commune, l’autorisation de l’assemblée redevient nécessaire.

Exemples concrets :

Percer un mur porteur pour ouvrir une cuisine sur un salon nécessite un vote, car le gros œuvre est commun.
Changer les menuiseries extérieures pour un coloris différent modifie l’harmonie de la façade, partie commune.
Installer une hotte avec extraction vers l’extérieur implique de traverser le mur de façade.
Poser un store ou un auvent sur un balcon à jouissance privative touche à l’aspect extérieur de l’immeuble.

Outre l’autorisation de la copropriété, certains travaux exigent une déclaration préalable ou un permis de construire auprès de la mairie, conformément au Code de l’urbanisme. Les deux démarches sont indépendantes : obtenir l’accord de la copropriété ne dispense pas du droit de l’urbanisme, et inversement. Le fonds de travaux alimenté par les cotisations des copropriétaires ne finance que les travaux votés collectivement, pas ceux d’un lot privatif.

Travaux sans autorisation : ce que la copropriété peut exiger

Un copropriétaire qui réalise des travaux sur une partie commune sans vote préalable s’expose à une action judiciaire du syndicat. La Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises que le syndicat peut obtenir la remise en état aux frais du contrevenant, même lorsque les travaux n’ont causé aucun préjudice apparent à l’immeuble (Cass. civ. 3e, 11 mai 2022, n° 21-15.402). Le juge vérifie néanmoins la proportionnalité de la mesure ordonnée, conformément à la jurisprudence récente.

L’action se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance des travaux par le syndicat, en application de l’article 42 de la loi de 1965. Passé ce délai, la remise en état ne peut plus être exigée. Mais attention : la prescription ne vaut pas régularisation. Les travaux restent irréguliers et pourront poser problème lors de la vente du lot, si l’acquéreur ou le notaire relève l’absence d’autorisation.

La régularisation a posteriori est possible. Le copropriétaire peut soumettre les travaux déjà réalisés au vote de l’assemblée générale. Si la résolution est adoptée, l’irrégularité est purgée. En cas de refus, le syndicat conserve la faculté de poursuivre la remise en état.

Voir aussi Fonds de travaux obligatoire : montant minimal et utilisation

Horaires, nuisances et obligations pratiques pendant le chantier

Les horaires de travaux en copropriété relèvent du pouvoir de police du maire et, le cas échéant, du règlement de copropriété. Il n’existe pas de texte national unique fixant des créneaux horaires. En pratique, la plupart des arrêtés municipaux autorisent les travaux bruyants du lundi au vendredi de 8 h à 12 h et de 13 h 30 à 19 h 30, le samedi de 9 h à 12 h et de 15 h à 19 h, et les interdisent le dimanche et les jours fériés. Ces horaires varient d’une commune à l’autre : il convient de vérifier auprès de la mairie avant le début du chantier.

Le règlement de copropriété peut prévoir des restrictions plus sévères. Certains immeubles interdisent tout bruit de chantier pendant les vacances scolaires ou limitent la durée globale des travaux privatifs. Le non-respect de ces règles constitue un trouble anormal de voisinage dont le syndicat ou un copropriétaire voisin peut demander réparation en justice.

À retenir

Consulter le règlement de copropriété pour identifier ce qui relève des parties communes et des parties privatives.
Adresser la demande au syndic, avec descriptif et devis, pour inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Obtenir le vote à la majorité requise (article 25, 26 ou unanimité selon la nature des travaux) avant tout début de chantier.
Vérifier si une déclaration préalable ou un permis de construire est nécessaire auprès de la mairie.
En cas de travaux déjà réalisés sans autorisation, soumettre une résolution de régularisation à la prochaine assemblée.

Questions fréquentes

Quelles sont les parties communes d’un immeuble ?

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 cite le sol, les cours, le gros œuvre (murs porteurs, toiture), les canalisations communes, les couloirs, les escaliers et les halls. Le règlement de copropriété peut ajouter d’autres éléments, comme les fenêtres ou les balcons.

Quelle est la jurisprudence concernant les parties communes en copropriété ?

La Cour de cassation juge de façon constante que des travaux réalisés sur une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale justifient une remise en état aux frais du copropriétaire fautif, tout en vérifiant la proportionnalité de la mesure (Cass. civ. 3e, 11 mai 2022, n° 21-15.402).

Quels sont les horaires légaux pour les travaux en copropriété ?

Aucune loi nationale ne fixe de créneaux uniformes. Les horaires sont définis par arrêté municipal, généralement de 8 h à 12 h et de 13 h 30 à 19 h 30 en semaine, avec des plages réduites le samedi. Le dimanche et les jours fériés, les travaux bruyants sont en principe interdits. Le règlement de copropriété peut imposer des restrictions supplémentaires.

Quelles sont les règles concernant les travaux en copropriété ?

Tout travail touchant une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être autorisé par l’assemblée générale, à la majorité prévue par la loi du 10 juillet 1965. Les travaux strictement privatifs, sans incidence sur les parties communes ni sur la destination de l’immeuble, restent libres.

Arthur Lemoine

Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.