Changer de syndic : la procédure et le calendrier à respecter

Le changement de syndic de copropriété passe obligatoirement par un vote en assemblée générale, à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. En pratique, la procédure se résume à quatre temps : mise en concurrence, inscription à l’ordre du jour, vote en AG, puis transfert des documents et des fonds au nouveau syndic dans un délai encadré par la loi.

Non-renouvellement et mise en concurrence : ce que la loi ALUR impose depuis 2014

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence de plusieurs syndics avant l’échéance du contrat en cours. Cette obligation peut être écartée par une décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Le contrat type de syndic, défini par le décret du 26 mars 2015, fixe la liste des prestations incluses dans le forfait, ce qui facilite la comparaison entre candidats.

Tout copropriétaire peut demander l’inscription d’un projet de résolution portant désignation d’un nouveau syndic. La demande, accompagnée du contrat proposé par le syndic candidat, doit parvenir au syndic en exercice par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci est alors tenu de l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG, conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Voir aussi Nuisances sonores : les recours dans l’ordre, du courrier au tribunal

Majorité absolue au premier vote, passerelle de l’article 25-1 au second

La désignation d’un nouveau syndic se vote à la majorité absolue de l’article 25 (majorité de toutes les voix du syndicat, présents et absents). Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24, grâce à la passerelle prévue par l’article 25-1. Ce mécanisme est détaillé dans notre guide sur les majorités en assemblée générale.

Délai de transmission des archives et frais de mutation

Une fois le nouveau syndic élu, l’ancien dispose d’un délai légal pour lui remettre l’ensemble des documents et des fonds de la copropriété. Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la remise des documents essentiels (situation de trésorerie, références des comptes bancaires) doit intervenir dans le mois suivant la cessation des fonctions. Les autres archives (procès-verbaux, contrats en cours, carnets d’entretien) doivent être transmises dans un délai de trois mois.

Peut-on changer de syndic en cours de mandat ? Oui, mais uniquement pour « motif légitime et sérieux » : faute de gestion, non-respect du contrat, carence grave. La révocation est alors soumise au vote en AG, toujours à la majorité de l’article 25.

Les frais de mutation (constitution du dossier de transmission) sont encadrés par le contrat type. Leur montant figure dans la rubrique « prestations particulières » du contrat du syndic sortant. Le décret interdit de facturer la simple restitution des archives, qui reste une obligation légale.

Rédiger la demande et anticiper le calendrier

La lettre adressée au syndic en exercice doit mentionner la résolution souhaitée (non-renouvellement du mandat actuel et désignation du syndic candidat), joindre le projet de contrat du candidat et être envoyée suffisamment tôt pour respecter le délai de convocation de l’AG (21 jours minimum avant la tenue de l’assemblée, selon l’article 9 du décret de 1967). Il est donc conseillé d’envoyer cette demande au moins deux mois avant la date prévue de l’AG annuelle.

Un copropriétaire qui engage cette démarche a intérêt à coordonner en amont avec le conseil syndical pour s’assurer que la mise en concurrence a bien eu lieu et que les devis comparatifs seront joints à la convocation. Les charges de copropriété intègrent les honoraires du syndic : comparer les contrats permet de mesurer l’impact réel sur le budget annuel.

Arthur Lemoine

Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.