Dans cet article
- Le préavis de 3 mois en location nue est le délai de droit commun fixé par la loi du 6 juillet 1989, article 15-I, applicable à tout locataire sans motif dérogatoire
- La loi ALUR du 24 mars 2014 a élargi les cas de réduction du préavis à 1 mois, notamment en zone tendue, mutation professionnelle, perte d’emploi et état de santé
- En location meublée, le mois de préavis location est fixé à 1 mois de plein droit, quelle que soit la zone géographique
- Le calcul préavis 3 mois location court à compter de la réception de la lettre recommandée par le bailleur, et non de la date d’envoi
- Le loyer reste dû pendant toute la durée du préavis, sauf si un nouveau locataire entre dans les lieux avec l’accord du propriétaire avant la fin du délai
- Le locataire doit justifier par écrit le motif de réduction du préavis dès la lettre de congé, sous peine de se voir opposer le délai de 3 mois
Sommaire
- Qui est concerné par le préavis de 3 mois ?
- Cadre légal : loi de 1989 et loi ALUR
- Les cas de réduction du préavis à 1 mois
- Zone tendue : le préavis automatiquement réduit
- Comment calculer la durée du préavis
- La lettre de congé : forme et contenu obligatoire
- Loyer et charges pendant le préavis
- Préavis du propriétaire : des règles différentes
- Erreurs fréquentes et litiges à éviter
Dans ma pratique de chroniqueur immobilier, je reçois chaque semaine des questions de locataires surpris d’apprendre qu’ils doivent respecter un préavis de 3 mois avant de quitter leur logement. Cette durée, souvent perçue comme excessive, est pourtant le délai légal de droit commun pour une location d’appartement non meublé. Bonne nouvelle : la loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles ce délai peut être ramené à un seul mois. Je vous explique ici, textes à l’appui, comment fonctionne le préavis location 3 mois, qui y est soumis, et surtout comment le réduire en toute légalité.
Qui est concerné par le préavis de 3 mois ?
Le préavis 3 mois location s’applique par défaut à tout locataire d’un logement vide (non meublé) loué à titre de résidence principale, dans le cadre d’un bail régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Concrètement, cela concerne la grande majorité des locations classiques en France.
Ce délai de trois mois est un minimum imposé au locataire lorsqu’il décide de donner congé. Il ne peut pas être raccourci par une clause du bail, sauf si la loi elle-même autorise une réduction. En revanche, le bail peut prévoir un préavis plus court ; dans ce cas, c’est la clause la plus favorable au locataire qui prévaut.
Qui a 3 mois de préavis exactement ? Tout locataire en bail d’habitation vide qui ne remplit aucun des critères dérogatoires prévus par la loi. Cela inclut les locataires du parc privé comme ceux du parc social (HLM), même si certains bailleurs sociaux acceptent parfois des délais plus courts par convention interne. Pour bien comprendre la durée du préavis en location, il faut distinguer le type de bail et la zone géographique.
Voir aussi Préavis de location d’appartement : tout comprendre
Cadre légal : loi de 1989 et loi ALUR
Le socle juridique du préavis locatif repose sur deux textes majeurs. L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe du préavis de trois mois pour le locataire d’un logement vide. Ce texte n’a quasiment pas changé sur ce point depuis plus de trente ans.
La véritable évolution est venue de la loi ALUR du 24 mars 2014 (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), qui a considérablement élargi la liste des cas de réduction à un mois. Avant ALUR, seuls quelques motifs très restrictifs permettaient d’obtenir un préavis location un mois. Depuis 2014, la liste est plus généreuse et inclut notamment la localisation du logement en zone tendue.
Je tiens à souligner un point essentiel : ces dispositions sont d’ordre public. Cela signifie que ni le bailleur ni le locataire ne peuvent y déroger par une clause contraire dans le contrat de bail. Un propriétaire qui refuserait un préavis d’un mois alors que le locataire remplit les conditions légales s’exposerait à une contestation devant le juge, avec une jurisprudence très favorable au locataire.
Les cas de réduction du préavis à 1 mois
Comment réduire le préavis de 3 mois à 1 mois ? La loi énumère précisément les situations dans lesquelles le préavis location un mois s’applique de plein droit. Voici la liste complète, telle que codifiée à l’article 15-I alinéa 2 de la loi de 1989 :
- Logement situé en zone tendue : le locataire bénéficie automatiquement d’un préavis d’un mois (j’y reviens en détail dans la section suivante)
- Obtention d’un premier emploi : le locataire qui décroche son premier contrat de travail peut réduire son préavis
- Mutation professionnelle : un changement de lieu de travail imposé par l’employeur justifie le préavis réduit
- Perte d’emploi : le licenciement (hors faute lourde selon la jurisprudence) ouvre droit au mois de préavis
- Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi : si le locataire retrouve un poste après un licenciement, le préavis reste d’un mois
- État de santé justifiant un changement de domicile : sur certificat médical, pour les personnes dont l’état nécessite un rapprochement familial ou un logement adapté
- Bénéficiaire du RSA ou de l’AAH : les allocataires de ces minima sociaux disposent du préavis d’un mois de plein droit
- Attribution d’un logement social : le locataire du parc privé qui obtient un HLM bénéficie du délai réduit
- Location meublée : le préavis est d’un mois dans tous les cas, quelle que soit la zone, conformément à l’article 25-8 de la loi de 1989
Pour chacun de ces motifs, le locataire doit joindre le justificatif à sa lettre de congé. Un simple courrier affirmant « je suis muté » sans attestation de l’employeur ne suffira pas à imposer le préavis réduit au bailleur.
Zone tendue : le préavis automatiquement réduit
Depuis la loi ALUR, tout logement situé dans une commune classée en zone tendue bénéficie d’un préavis location un mois automatique, sans que le locataire ait à justifier d’un motif particulier. La liste de ces communes est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, qui recense environ 1 149 communes réparties dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants.
Parmi les grandes villes concernées : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Lille, Montpellier, Strasbourg, Nice et leurs couronnes périurbaines. En pratique, la majorité des locataires des grandes métropoles françaises bénéficient déjà du préavis d’un mois sans le savoir.
| Situation | Durée du préavis | Justificatif requis |
|---|---|---|
| Location vide hors zone tendue (sans motif dérogatoire) | 3 mois | Aucun |
| Location vide en zone tendue | 1 mois | Aucun (la commune suffit) |
| Mutation professionnelle | 1 mois | Attestation employeur ou avenant au contrat |
| Perte d’emploi (licenciement) | 1 mois | Lettre de licenciement |
| Premier emploi ou nouvel emploi après perte | 1 mois | Contrat de travail |
| État de santé (âge, handicap, maladie) | 1 mois | Certificat médical |
| Bénéficiaire RSA ou AAH | 1 mois | Attestation CAF ou MSA |
| Attribution d’un logement social | 1 mois | Courrier d’attribution |
| Location meublée (toute zone) | 1 mois | Aucun |
Pour vérifier si votre commune figure en zone tendue, je vous recommande de consulter le simulateur officiel de Service-public.fr qui intègre la liste actualisée des communes concernées. Il suffit de saisir le code postal du logement pour obtenir la réponse en quelques secondes.
Voir aussi Garantie décennale : que couvre-t-elle exactement ?
Comment calculer la durée du préavis
Le calcul préavis 3 mois location est une source fréquente d’erreurs. Le point de départ du préavis n’est pas la date de rédaction du courrier, ni même la date d’envoi. C’est la date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception par le bailleur, ou la date de signification par acte d’huissier, ou encore la date de remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Prenons un exemple concret de préavis logement 3 mois : si le bailleur reçoit la lettre recommandée le 15 mars 2026, le préavis court du 15 mars au 15 juin 2026. Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant cette période, mais le loyer reste dû jusqu’au terme du préavis, sauf exceptions que je détaille plus bas.
Attention à un piège classique : si la lettre est présentée un samedi, dimanche ou jour férié, le point de départ est reporté au premier jour ouvrable suivant. Par ailleurs, si le bailleur est absent et que le pli est mis en instance à La Poste, c’est la date de première présentation qui fait foi, même si le propriétaire ne retire jamais le courrier.
Pour un préavis d’un mois, la logique est identique : réception le 15 mars, fin du préavis le 15 avril. Si le mois n’a pas de jour correspondant (par exemple, réception le 31 janvier), le préavis expire le dernier jour du mois suivant, soit le 28 ou 29 février.
La lettre de congé : forme et contenu obligatoire
Le congé du locataire doit respecter un formalisme précis pour être valide. Trois modes de notification sont admis par la loi :
- La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : c’est la méthode la plus courante et la plus sûre
- L’acte d’huissier (devenu commissaire de justice depuis 2022) : plus coûteux, mais incontestable en cas de litige
- La remise en main propre contre récépissé ou émargement : pratique quand le bailleur est accessible, mais nécessite sa signature
Le contenu de la lettre doit mentionner clairement la volonté de donner congé, la date à laquelle le locataire souhaite quitter les lieux, et surtout, en cas de préavis réduit, le motif invoqué avec le justificatif joint. J’insiste sur ce dernier point : omettre le justificatif revient à accepter le préavis de 3 mois par défaut.
En cas de colocation, chaque colocataire donne congé individuellement. Le départ d’un colocataire ne met pas fin au bail pour les autres. Si le bail est signé par un couple marié ou pacsé, le congé doit être donné par les deux conjoints conjointement, sauf en cas de violences conjugales (disposition introduite par la loi du 28 décembre 2019).
Loyer et charges pendant le préavis
Pendant toute la durée du mois de préavis location (qu’il soit de un ou trois mois), le locataire reste redevable du loyer et des charges, même s’il a quitté physiquement le logement. C’est un point que beaucoup de locataires ignorent et qui génère des conflits.
Il existe toutefois une exception importante : si un nouveau locataire prend possession des lieux avant la fin du préavis, avec l’accord écrit du propriétaire, le locataire sortant cesse de devoir le loyer à compter de l’entrée du nouveau locataire. Le propriétaire ne peut pas percevoir un double loyer pour la même période ; c’est une interdiction posée expressément par la loi.
Le loyer dû pendant le préavis est calculé au prorata temporis pour le dernier mois. Si le préavis se termine le 15 du mois, le locataire ne doit que 15 jours de loyer sur ce dernier mois. Le calcul se fait sur la base de jours calendaires : loyer mensuel divisé par le nombre de jours du mois, multiplié par le nombre de jours restants.
En ce qui concerne le dépôt de garantie, le bailleur dispose d’un mois pour le restituer si l’état des lieux de sortie est conforme, ou de deux mois en cas de retenues justifiées. Ce délai court à partir de la restitution des clés, pas de la fin du préavis. Je détaille ce point dans mon article sur la gestion du préavis en location d’appartement.
Préavis du propriétaire : des règles différentes
Il ne faut pas confondre le préavis du locataire avec le préavis bail location propriétaire. Les règles sont bien plus contraignantes pour le bailleur. En location vide, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail pour donner congé, et il ne peut invoquer que trois motifs limitatifs :
- Reprise pour habiter : le bailleur ou un membre de sa famille souhaite occuper le logement
- Vente du logement : le congé vaut offre de vente au locataire, qui dispose d’un droit de préemption
- Motif légitime et sérieux : manquements graves du locataire (impayés répétés, troubles de voisinage, défaut d’assurance)
En location meublée, le préavis du propriétaire est de 3 mois avant la fin du bail (qui est lui-même d’un an renouvelable). Ces délais sont des minima absolus, et aucune clause du bail ne peut les réduire. Le congé du propriétaire doit en outre être notifié par LRAR ou acte d’huissier, avec mention du motif et, dans le cas d’une vente, le prix et les conditions proposés. Pour approfondir ce sujet, consultez mon guide sur le préavis en bail commercial qui aborde les délais côté bailleur dans un contexte professionnel.
Erreurs fréquentes et litiges à éviter
Après quatorze années de chronique immobilière, je constate que les mêmes erreurs reviennent systématiquement dans les litiges liés au préavis :
Erreur n° 1 : invoquer la zone tendue sans vérifier. Certains locataires pensent habiter en zone tendue parce qu’ils sont dans une grande ville, alors que leur commune périphérique n’est pas listée dans le décret. Le résultat : un préavis de 3 mois imposé par le juge, parfois avec des arriérés de loyer à régulariser.
Erreur n° 2 : envoyer le congé par e-mail ou courrier simple. Un mail, un SMS ou un courrier non recommandé n’ont aucune valeur juridique pour donner congé. Le préavis ne court pas tant que le formalisme légal n’est pas respecté.
Erreur n° 3 : oublier le justificatif de réduction. Le locataire qui invoque une mutation sans joindre l’attestation de son employeur s’expose à un refus légitime du bailleur. La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que le justificatif doit accompagner le congé ou, au plus tard, être fourni dans un délai raisonnable après l’envoi.
Erreur n° 4 : confondre date d’envoi et date de réception. J’ai vu des locataires envoyer leur LRAR le 30 du mois en pensant que le préavis courait immédiatement, alors que la réception n’intervient que 2 ou 3 jours plus tard. Ce décalage peut coûter plusieurs centaines d’euros de loyer supplémentaire.
Erreur n° 5 : cesser de payer le loyer avant la fin du préavis. Même si le locataire a déménagé et rendu les clés, le loyer est dû jusqu’au terme du préavis. Seule l’entrée effective d’un nouveau locataire acceptée par le propriétaire met fin à cette obligation. Les locataires confrontés à des difficultés de paiement durant cette période peuvent se rapprocher du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour obtenir une aide d’urgence.
En cas de désaccord persistant, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), une procédure gratuite qui permet souvent de résoudre le litige sans passer par le tribunal. Si la conciliation échoue, c’est le juge des contentieux de la protection (ex-juge d’instance) qui tranche, avec un délai moyen de 4 à 8 mois selon les juridictions.
Je rappelle également que la trêve hivernale ne suspend pas le cours du préavis : elle protège uniquement contre les expulsions forcées entre le 1er novembre et le 31 mars. Un locataire qui donne congé en décembre verra son préavis courir normalement pendant la période hivernale.
À retenir
- Vérifiez si votre commune figure en zone tendue sur le site Service-public.fr avant de rédiger votre congé : cela conditionne directement la durée de votre préavis
- Joignez systématiquement le justificatif du motif de réduction (attestation employeur, certificat médical, notification RSA) à votre lettre de congé pour sécuriser le préavis d’un mois
- Utilisez exclusivement la LRAR, l’acte de commissaire de justice ou la remise en main propre contre récépissé : tout autre mode de notification est juridiquement nul
- Continuez à payer le loyer et les charges jusqu’au dernier jour du préavis, même si vous avez quitté le logement physiquement
- En cas de litige avec le bailleur sur la durée du préavis, saisissez d’abord la commission départementale de conciliation (gratuite) avant d’engager une procédure judiciaire
Questions fréquentes
Comment réduire le préavis de 3 mois à 1 mois ?
Pour réduire le préavis de 3 mois à 1 mois, le locataire doit se trouver dans l’une des situations prévues par l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR : logement situé en zone tendue, mutation professionnelle, perte d’emploi, premier emploi, état de santé nécessitant un déménagement, bénéfice du RSA ou de l’AAH, ou attribution d’un logement social. Le motif doit être mentionné dans la lettre de congé et accompagné du justificatif correspondant. En location meublée, le préavis est d’un mois de plein droit, sans justification nécessaire.
Qui a 3 mois de préavis ?
Le préavis de 3 mois s’applique à tout locataire d’un logement vide (non meublé) loué à titre de résidence principale, situé hors zone tendue, et qui ne peut invoquer aucun des motifs légaux de réduction (mutation, perte d’emploi, état de santé, minima sociaux). C’est le délai de droit commun prévu par la loi de 1989. Les locataires du parc social (HLM) sont également soumis à ce délai de principe.
Préavis de 3 mois pour quitter un logement : comment ça fonctionne ?
Le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son bailleur. Le préavis de 3 mois commence à courir à la date de réception du courrier par le propriétaire. Pendant ces trois mois, le locataire reste redevable du loyer et des charges, même s’il quitte physiquement le logement avant la fin du délai. Le locataire peut toutefois cesser de payer si un nouveau locataire entre dans les lieux avec l’accord du propriétaire avant le terme du préavis.
Préavis de 3 mois locataire : peut-on y déroger dans le bail ?
Non, le bail ne peut pas allonger le préavis au-delà de 3 mois, car ces dispositions sont d’ordre public. En revanche, le bail peut prévoir un préavis plus court que le délai légal, et dans ce cas c’est la clause la plus favorable au locataire qui s’applique. Le bailleur ne peut jamais imposer un préavis supérieur à 3 mois pour un logement vide ni supérieur à 1 mois pour un meublé.
Quelle est la différence entre le préavis en location vide et en location meublée ?
En location vide, le préavis est de 3 mois (réductible à 1 mois dans les cas prévus par la loi). En location meublée, le préavis est toujours de 1 mois, quelle que soit la localisation du logement ou la situation personnelle du locataire. Cette différence est fixée par les articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail meublé a également une durée plus courte (1 an contre 3 ans pour le vide).
Préavis logement 1 mois nouvelle loi : qu’est-ce qui a changé ?
La loi ALUR du 24 mars 2014 a élargi les cas de réduction du préavis à 1 mois. Avant cette loi, seuls quelques motifs très restrictifs permettaient la réduction. La principale nouveauté a été l’ajout de la zone tendue comme motif automatique de réduction, ce qui a permis à des millions de locataires dans les grandes agglomérations de bénéficier du préavis d’un mois sans avoir à justifier d’un motif personnel. Les autres cas (RSA, AAH, premier emploi) ont aussi été ajoutés ou précisés par cette loi.
Comment calculer le préavis de 3 mois en location ?
Le préavis de 3 mois se calcule de date à date, à compter de la réception de la lettre recommandée par le bailleur. Si le bailleur reçoit le courrier le 10 avril, le préavis expire le 10 juillet. Si la date de fin tombe un jour qui n’existe pas dans le mois (par exemple le 31 dans un mois de 30 jours), le préavis expire le dernier jour de ce mois. Le loyer du dernier mois est calculé au prorata du nombre de jours restants.
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
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