Trêve hivernale : quels droits pour les locataires ?

Chaque année, lorsque les températures chutent, la question revient avec insistance : un propriétaire peut-il expulser son locataire en plein hiver ? La réponse tient en un dispositif juridique que je considère comme l’un des plus protecteurs d’Europe : la trêve hivernale logement. Ancien chroniqueur aux Échos puis à Challenges, j’ai couvert pendant quatorze ans les évolutions de ce mécanisme. Je vous propose aujourd’hui un décryptage complet, textes de loi en main, pour que vous connaissiez précisément vos droits.

Origines et cadre légal de la trêve hivernale

La trêve hivernale trouve son origine dans l’appel de l’abbé Pierre le 1er février 1954, au cœur d’un hiver glacial qui avait causé la mort de plusieurs sans-abri. La pression de l’opinion publique a conduit le législateur à instaurer progressivement des protections contre les expulsions pendant la saison froide.

Aujourd’hui, le fondement juridique principal repose sur l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Ce texte dispose que, sauf exceptions limitativement énumérées, l’exécution d’une mesure d’expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante. La rédaction actuelle de l’article L. 412-6 résulte de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a étendu la protection initialement limitée aux mois de décembre à février.

Ce que je tiens à souligner d’emblée : la trêve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire elle-même. Un juge peut parfaitement prononcer une décision d’expulsion pendant cette période. C’est uniquement l’exécution forcée, c’est-à-dire l’intervention d’un huissier de justice accompagné de la force publique pour contraindre physiquement l’occupant à quitter les lieux, qui est interdite. Cette distinction est fondamentale et souvent mal comprise.

Dates officielles et durée de la trêve hivernale 2025-2026

Pour la période 2025-2026, la trêve hivernale s’applique du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026 inclus, soit une durée de cinq mois complets. Ces dates sont fixes et ne dépendent pas des conditions météorologiques. Elles n’ont pas changé depuis la loi ALUR de 2014.

J’attire votre attention sur un point pratique : si un huissier de justice vous a signifié un commandement de quitter les lieux avec un délai expirant pendant la trêve, l’exécution forcée est automatiquement reportée au 1er avril. Vous n’avez aucune démarche particulière à accomplir pour bénéficier de cette protection ; elle s’applique de plein droit.

Pour la trêve hivernale 2026, sauf modification législative, les mêmes dates du 1er novembre au 31 mars s’appliqueront. Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous gérez un bien en gestion locative à Lyon ou dans toute autre ville, intégrez ces cinq mois dans votre calendrier de procédure.

Quels locataires sont protégés par la trêve hivernale ?

La protection offerte par la trêve hivernale est très large. Elle couvre bien au-delà du seul locataire titulaire d’un bail classique. Voici les catégories de personnes protégées :

• Les locataires titulaires d’un bail (loi du 6 juillet 1989), qu’il s’agisse d’un bail vide ou d’un contrat de location meublée
• Les sous-locataires réguliers, c’est-à-dire autorisés par le bail principal
• Les occupants de bonne foi restés dans les lieux après l’expiration du bail, y compris en cas de congé délivré par le bailleur
• Les occupants sans droit ni titre au sens strict, dès lors qu’ils ne relèvent pas de la catégorie des squatteurs du domicile d’autrui
• Les personnes hébergées à titre gratuit dans certaines situations

Un point que j’ai souvent dû rappeler dans mes chroniques : la protection s’applique indépendamment de la cause de l’expulsion. Que le jugement d’expulsion ait été rendu pour impayés de loyer, troubles de voisinage, défaut d’assurance ou fin de bail, la trêve hivernale suspend l’exécution dans tous les cas, sous réserve des exceptions que je détaille ci-dessous.

Si vous êtes en situation de location meublée courte durée, la trêve hivernale s’applique également, mais la durée plus brève du bail peut modifier la chronologie de la procédure. Je recommande dans ce cas de consulter l’ADIL de votre département.

Exceptions : quand la trêve hivernale ne s’applique pas

La loi prévoit plusieurs exceptions à la suspension des expulsions pendant la trêve hivernale. Ces cas, limitativement énumérés par l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, sont les suivants :

1. Le relogement est assuré. Si l’expulsant (propriétaire ou bailleur social) justifie que la personne expulsée bénéficie d’un relogement correspondant à ses besoins familiaux, l’expulsion peut être exécutée même en plein hiver. Le relogement doit être effectif et adapté, pas simplement proposé.

2. Les squatteurs du domicile principal. Depuis la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, les personnes ayant pénétré dans le domicile d’autrui par voie de fait (effraction, menace, manœuvres) peuvent être expulsées à tout moment, y compris pendant la trêve. Cette exception concerne le domicile principal du propriétaire ou du locataire victime.

3. Les violences conjugales. Lorsqu’un conjoint violent fait l’objet d’une ordonnance de protection ou d’une décision pénale lui interdisant de paraître au domicile, l’exécution de cette mesure d’éloignement n’est pas suspendue par la trêve hivernale.

4. L’arrêté de péril ou d’insalubrité. Si le logement présente un danger pour la sécurité ou la santé des occupants et fait l’objet d’un arrêté municipal ou préfectoral, l’évacuation peut être ordonnée et exécutée à tout moment. Il ne s’agit pas à proprement parler d’une expulsion locative, mais d’une mesure de police administrative.

En résumé, la grande majorité des locataires reste protégée. Les exceptions visent des situations bien précises où le maintien dans les lieux présenterait un danger ou une atteinte disproportionnée aux droits d’autrui. D’après les données du portail Service-public.fr, environ 38 000 décisions d’expulsion sont rendues chaque année en France, mais seule une fraction est effectivement exécutée avec le concours de la force publique.

Droits connexes : énergie et aides sociales

La trêve hivernale ne concerne pas uniquement l’expulsion physique du logement. Depuis la loi Brottes du 15 avril 2013, codifiée à l’article L. 115-3 du Code de l’action sociale et des familles, les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, chaleur) ne peuvent procéder à aucune coupure pour impayés pendant la période de trêve. Pour en savoir plus sur ce volet spécifique, je vous invite à consulter mon article sur la trêve hivernale et les coupures EDF.

Concrètement, du 1er novembre au 31 mars :

• Aucune coupure d’électricité ou de gaz ne peut intervenir pour impayés, même si le contrat est résilié
• Les fournisseurs peuvent toutefois procéder à une réduction de puissance (passage à 1 kVA par exemple), sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie
• Les coupures d’eau sont interdites toute l’année depuis la loi Brottes, pas uniquement pendant la trêve
• Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut prendre en charge tout ou partie des impayés d’énergie

Par ailleurs, la période de trêve hivernale coïncide avec le renforcement du dispositif d’hébergement d’urgence piloté par l’État. Le numéro 115 (appel gratuit) permet de signaler toute personne sans abri et de solliciter un hébergement temporaire. Ce dispositif est distinct de la trêve hivernale sur le plan juridique, mais il participe du même objectif de protection des personnes vulnérables.

Procédure d’expulsion étape par étape

Pour bien comprendre à quel moment la trêve hivernale intervient, il faut connaître les étapes de la procédure d’expulsion. En tant que chroniqueur spécialisé, je constate que de nombreux locataires ignorent la longueur réelle de cette procédure et réagissent trop tard. Voici le déroulement complet :

Étape 1 : le commandement de payer. En cas d’impayés, le bailleur fait délivrer par huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette. Ce commandement doit être signalé à la préfecture (CCAPEX).

Étape 2 : l’assignation en justice. Si la dette n’est pas soldée, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Le locataire peut demander des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Étape 3 : le jugement d’expulsion. Le juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. Il peut accorder des délais supplémentaires de trois mois à trois ans au locataire en situation difficile (article L. 412-4 du CPCE).

Étape 4 : le commandement de quitter les lieux. L’huissier signifie au locataire un commandement de quitter les lieux dans un délai de deux mois.

Étape 5 : l’exécution forcée. C’est uniquement à cette étape que la trêve hivernale joue son rôle. Si le délai expire entre le 1er novembre et le 31 mars, l’exécution forcée est reportée au 1er avril.

Au total, entre le premier impayé et l’exécution effective de l’expulsion, il s’écoule en moyenne 18 à 24 mois. Si vous êtes bailleur et que vous confiez votre bien à un professionnel de la gestion locative à Bordeaux ou ailleurs, celui-ci doit anticiper ces délais dans sa stratégie de gestion des impayés.

Comment éviter l’expulsion de son logement

C’est la question que je reçois le plus souvent de la part de mes lecteurs. Voici les leviers concrets dont dispose un locataire menacé d’expulsion, classés par ordre de priorité :

Réagir dès le premier impayé. N’attendez pas le commandement de payer. Contactez immédiatement votre bailleur ou son gestionnaire pour négocier un échéancier amiable. Dans mon expérience, la plupart des bailleurs préfèrent un plan de remboursement étalé plutôt qu’une procédure judiciaire coûteuse et longue.

Saisir le FSL. Le Fonds de solidarité pour le logement, géré par chaque département, peut accorder une aide financière pour apurer la dette locative. Les conditions varient selon les départements, mais les plafonds de ressources sont généralement alignés sur ceux du logement social.

Solliciter la CAF ou la MSA. Si vous percevez une aide au logement (APL, ALF, ALS), signalez immédiatement vos difficultés. L’organisme peut maintenir le versement de l’aide directement au bailleur sous certaines conditions et mettre en place un plan d’apurement.

Demander des délais au juge. Lors de l’audience, demandez au juge des délais de paiement. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet d’obtenir jusqu’à trois ans de délais si vous êtes en mesure de reprendre le paiement du loyer courant et de verser des mensualités au titre de l’arriéré.

Saisir la commission de surendettement. Si votre endettement global (pas uniquement locatif) dépasse votre capacité de remboursement, la saisine de la commission de surendettement de la Banque de France entraîne automatiquement la suspension des procédures d’exécution, y compris l’expulsion.

Contacter l’ADIL. Les Agences départementales pour l’information sur le logement offrent un conseil juridique gratuit et personnalisé. Elles peuvent vous orienter vers les dispositifs les plus adaptés à votre situation.

Si vous êtes dans une situation de location meublée soumise à la nouvelle loi de 2026, les mêmes protections s’appliquent. La nature du bail (meublé ou vide) ne modifie pas le bénéfice de la trêve hivernale.

Trêve hivernale et logement de fonction

La question du logement de fonction pendant la trêve hivernale mérite un développement spécifique, car la jurisprudence a évolué ces dernières années. Un logement de fonction est un logement attribué à un salarié en raison de ses fonctions, généralement prévu par le contrat de travail ou une convention collective.

Le principe est le suivant : lorsque le contrat de travail prend fin (licenciement, démission, retraite), l’occupation du logement de fonction perd son fondement juridique. L’ancien salarié devient alors un occupant sans droit ni titre.

La Cour de cassation a précisé que la trêve hivernale s’applique en principe aux occupants de logements de fonction après la fin de leur contrat de travail, sauf si le logement est indispensable à l’exercice des fonctions du successeur. Dans ce dernier cas, l’employeur peut obtenir l’exécution de l’expulsion même pendant la trêve, mais il devra en apporter la preuve devant le juge.

Pour les agents publics logés par nécessité absolue de service (gardiens d’école, concierges de bâtiments publics), des règles spécifiques du Code général de la propriété des personnes publiques s’appliquent. La protection n’est pas toujours aussi étendue que pour les locataires de droit commun.

Ce que change la nouvelle loi sur la trêve hivernale

Les évolutions législatives récentes ont modifié l’équilibre de la trêve hivernale logement. La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite (dite loi « anti-squat ») a introduit plusieurs changements significatifs que je résume ici :

• Exclusion des squatteurs du domicile : les personnes entrées par voie de fait dans le domicile d’autrui sont désormais explicitement exclues du bénéfice de la trêve hivernale
• Renforcement des sanctions pénales : l’introduction dans le domicile d’autrui est punie de trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende (article 226-4 du Code pénal modifié)
• Accélération de la procédure administrative : le préfet dispose d’un délai de 48 heures pour répondre à une demande d’évacuation d’un logement squatté
• Maintien de la protection pour les locataires : la loi n’a pas réduit les droits des locataires titulaires d’un bail, même en situation d’impayés

Par ailleurs, des propositions parlementaires ont été déposées pour étendre la trêve hivernale à la période du 15 octobre au 15 avril, portant sa durée à six mois. À ce jour, ces propositions n’ont pas abouti, mais elles témoignent d’un débat législatif vivant sur le sujet. Pour la trêve hivernale 2026, aucune modification des dates n’est prévue dans le calendrier législatif actuel.

Je note enfin que la loi du 27 juillet 2023 a créé un délit d’occupation frauduleuse distinct du squat de domicile, applicable aux résidences secondaires et aux locaux commerciaux. La trêve hivernale ne protège pas non plus ces occupants frauduleux, mais la procédure judiciaire reste nécessaire.

Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous cherchez à sécuriser votre investissement, pensez à étudier la fiscalité de la location meublée longue durée en 2026 : les garanties locatives (GLI, Visale) constituent un filet de sécurité complémentaire à connaître avant même de parler d’expulsion.