Dans cet article
- Le prix moyen au m² pour un appartement à Tours s’établit entre 2 450 et 3 100 € / m² selon les quartiers au premier semestre 2026, d’après les données des Notaires de France
- Le centre-ville historique (quartier Plumereau, Cathédrale) affiche les prix les plus élevés, autour de 3 000 à 3 400 € / m², tandis que le secteur Tours-Nord reste accessible sous 2 200 € / m²
- Le rendement locatif brut moyen d’un T2 à Tours oscille entre 5,2 et 6,8 %, porté par une demande étudiante forte (environ 34 000 étudiants)
- Les frais de notaire sur l’ancien représentent 7 à 8 % du prix de vente, soit 14 000 à 24 000 € pour un bien entre 200 000 et 300 000 €
- Le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,10 % hors assurance au printemps 2026 (Observatoire Crédit Logement / CSA)
- La ligne TGV Paris-Tours en 55 minutes positionne la ville comme une alternative crédible à l’Île-de-France pour les actifs en télétravail partiel
Sommaire
- Le marché immobilier à Tours en 2026 : état des lieux chiffré
- Prix au m² par quartier : où acheter selon votre budget
- Acheter entre particuliers, via notaire ou en agence : avantages et limites
- Financement, crédit et frais de notaire : les calculs complets
- Rendement locatif et investissement : Tours vaut-elle le coup ?
- DPE, rénovation énergétique et passoires thermiques
- Appartement avec terrasse ou jardin : la prime au m² extérieur
- Check-list pratique avant de signer
Je couvre le marché immobilier français depuis quatorze ans, et Tours fait partie des villes que je suis avec une attention particulière. Métropole de 300 000 habitants dans l’aire urbaine, reliée à Paris en moins d’une heure par le TGV, dotée d’un bassin universitaire dynamique et d’un patrimoine classé UNESCO : la vente d’appartement à Tours attire autant les primo-accédants que les investisseurs aguerris. Dans ce guide, je décortique les prix réels, les quartiers porteurs, les pièges à éviter et les calculs de rentabilité que personne ne pose à votre place.
Le marché immobilier à Tours en 2026 : état des lieux chiffré
Le marché tourangeau a connu une correction modérée entre mi-2023 et fin 2024, dans le sillage de la remontée des taux directeurs de la BCE. Depuis le début 2025, les volumes de transactions se sont stabilisés, puis ont amorcé un rebond au second semestre. Au premier trimestre 2026, les Notaires de France estiment le prix médian d’un appartement ancien à Tours intra-muros autour de 2 750 € / m², soit une variation comprise entre -0,5 et +1,2 % sur un an selon les segments.
Pour replacer ce chiffre dans son contexte : Tours reste 40 à 45 % moins chère que Lyon et environ 60 % sous les prix parisiens. Comparée à d’autres villes du Grand Ouest, elle se positionne au même niveau que Reims et légèrement au-dessus de Valence, deux marchés que j’ai analysés récemment.
Le volume d’annonces en ligne, tous portails confondus, oscille entre 1 100 et 1 400 appartements en vente à un instant donné. Ce stock reflète un marché relativement fluide : le délai moyen de vente pour un bien correctement positionné en prix tourne autour de 75 à 95 jours, contre plus de 120 jours pour les biens surcotés.
Voir aussi Vendre un logement occupé : décote, préavis et droit de préemption
Prix au m² par quartier : où acheter selon votre budget
La vente d’appartement à Tours ne se résume pas à un prix moyen unique. L’écart de prix entre le quartier le plus cher et le plus abordable peut dépasser 1 500 € / m². Voici le détail par secteur, compilé à partir des bases notariales et des relevés que j’effectue chaque trimestre :
| Quartier | Prix moyen au m² (T1 2026) | Profil type | Tendance 12 mois |
|---|---|---|---|
| Centre historique (Plumereau, Cathédrale) | 3 000 à 3 400 € | Investisseur, cadre | Stable à +1 % |
| Prébendes / Velpeau | 2 800 à 3 200 € | Famille, CSP+ | +1 à +2 % |
| Grammont / Thiers | 2 400 à 2 900 € | Primo-accédant, jeune actif | Stable |
| Beaujardin / Tonnellé | 2 200 à 2 700 € | Étudiant, petit budget | Stable à -0,5 % |
| Tours-Nord (Europe, Maryse-Bastié) | 1 800 à 2 200 € | Investisseur rendement | -1 à +0,5 % |
| Tours-Sud (Lac, Joué-lès-Tours limitrophe) | 2 000 à 2 500 € | Famille, primo-accédant | Stable |
| Saint-Pierre-des-Corps (limitrophe) | 1 600 à 2 100 € | Investisseur, budget serré | +1 à +2 % |
Le quartier des Prébendes reste le secteur résidentiel le plus prisé des familles : immeubles haussmanniens, proximité du jardin des Prébendes d’Oé, commerces de qualité. Le centre historique séduit davantage les investisseurs locatifs grâce à la demande étudiante et touristique. Si vous cherchez du rendement pur, le secteur Tours-Nord offre des prix d’entrée bas, mais avec un profil de locataires plus sensible à la vacance.
Acheter entre particuliers, via notaire ou en agence : avantages et limites
Les recherches associées que je vois remonter le plus souvent concernent la vente d’appartement à Tours entre particulier, la recherche sur Le Bon Coin et les transactions via les études notariales. Chaque canal a ses spécificités.
La vente entre particuliers
Passer par Le Bon Coin ou PAP permet d’économiser les honoraires d’agence, qui représentent généralement entre 4 et 6 % du prix de vente à Tours. Sur un appartement à 200 000 €, cela représente 8 000 à 12 000 € d’économie potentielle. Le revers : aucun accompagnement juridique, aucune garantie de conformité du dossier, et un risque accru de vices cachés non documentés. J’ai vu des dossiers entre particuliers traîner six mois faute de diagnostics complets ou de documents de copropriété manquants.
L’achat via notaire
Les offices notariaux publient des annonces sur le portail Immobilier des Notaires de France. L’avantage : les frais de négociation sont plafonnés (souvent 2 à 3 %), et le notaire sécurise la transaction dès le départ. À Tours, une centaine d’annonces notariales sont disponibles en permanence, principalement des successions et des ventes judiciaires.
Les agences immobilières
Le réseau d’agences à Tours est dense : enseignes nationales (Orpi, Century 21, Guy Hoquet, Citya) et indépendants locaux. L’agent apporte son expertise de terrain, la négociation, et le suivi administratif. Son coût se justifie surtout pour les acheteurs non résidents ou les investisseurs qui achètent à distance. Si vous connaissez bien le marché local, la vente entre particuliers ou via notaire peut suffire.
Pour ceux qui prospectent aussi dans d’autres villes, j’ai détaillé les mêmes canaux dans mon guide sur Le Bon Coin vente appartement et mon analyse du marché à Clermont-Ferrand.
Financement, crédit et frais de notaire : les calculs complets
C’est ici que je vois le plus d’approximations, y compris chez des professionnels. Posons les chiffres pour un achat type à Tours.
Crédit immobilier : conditions printemps 2026
D’après l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen hors assurance s’établit autour de 3,10 % sur 20 ans et 3,25 % sur 25 ans au printemps 2026. L’assurance emprunteur ajoute entre 0,20 et 0,45 % selon l’âge et le profil de santé, soit un TAEG réel entre 3,30 et 3,70 % pour la majorité des emprunteurs.
Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,10 %, la mensualité hors assurance s’élève à environ 1 122 € / mois. Avec assurance à 0,30 %, on passe à 1 172 € / mois. Le coût total du crédit (intérêts + assurance) atteint environ 81 300 € sur la durée.
Le taux d’endettement maximal de 35 % fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière impose un revenu net mensuel minimum d’environ 3 350 € net pour ce profil d’emprunt (couple ou individu). C’est un seuil non négociable depuis les recommandations devenues juridiquement contraignantes en 2022.
Frais de notaire détaillés
Sur un appartement ancien à 250 000 € à Tours, les frais d’acquisition (improprement appelés « frais de notaire ») se décomposent ainsi :
| Poste | Montant estimé | % du prix |
|---|---|---|
| Droits de mutation (taxe départementale + communale) | 14 375 € | 5,75 % |
| Émoluments du notaire (barème réglementé) | 2 870 € | ~1,15 % |
| Formalités et débours | 1 200 à 1 500 € | ~0,5 % |
| Contribution de sécurité immobilière | 250 € | 0,10 % |
| Total | 18 700 à 19 000 € | ~7,5 % |
En neuf (VEFA), les frais descendent entre 2 et 3 %, soit une économie de 11 000 à 13 000 € sur le même montant. C’est un paramètre à intégrer dans la comparaison ancien vs neuf, même si le prix d’achat au m² en VEFA est généralement 15 à 25 % supérieur.
Voir aussi Un bien qui ne se vend pas : diagnostiquer avant de baisser le prix
Rendement locatif et investissement : Tours vaut-elle le coup ?
Tours est régulièrement citée parmi les villes les plus rentables du centre-ouest de la France pour l’investissement locatif. Encore faut-il distinguer le rendement brut du rendement net, ce que trop de simulateurs omettent.
Exemple concret : T2 de 42 m² dans le quartier Grammont
Prix d’achat : 115 000 € (2 740 € / m²). Frais de notaire : 8 625 €. Loyer charges comprises : 590 € / mois (loyer hors charges : 540 €). Calculons :
- Rendement brut : (540 × 12) / 115 000 = 5,63 %
- Rendement net avant impôt : après déduction des charges de copropriété non récupérables (environ 600 € / an), taxe foncière (environ 750 €), assurance PNO (150 €), provision vacance locative 1 mois (540 €) : revenus nets = 4 440 €, soit 3,59 % sur le coût total (prix + frais de notaire = 123 625 €)
- Rendement net-net (après fiscalité au régime micro-foncier, abattement 30 %, TMI 30 %) : imposition sur 70 % de 6 480 € de loyers bruts = 4 536 € imposables, soit environ 1 360 € d’impôt + prélèvements sociaux (17,2 %). Rendement net-net : environ 2,5 à 2,9 % selon la situation fiscale exacte
Ce calcul est réaliste. Méfiez-vous des annonces promettant 7 ou 8 % de rendement à Tours : elles omettent systématiquement la vacance, la fiscalité et les charges réelles. J’applique la même rigueur dans mes analyses de Sète et du Grau-du-Roi, deux marchés où le rendement affiché diverge fortement du rendement réel.
Pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité via le statut LMNP, j’ai publié un guide complet sur la récupération de TVA en LMNP ainsi qu’une analyse du LMNP dans l’ancien, deux dispositifs particulièrement pertinents sur le marché tourangeau.
DPE, rénovation énergétique et passoires thermiques
C’est le sujet qui transforme le marché depuis 2023 et qui pèse lourdement sur la vente d’appartement à Tours. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location (article 160 de la loi Climat et Résilience, codifié à l’article L. 173-2 du Code de la construction et de l’habitation). Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028.
À Tours, le parc immobilier ancien est significatif : une part importante des immeubles du centre-ville date d’avant 1948. Selon les données de l’Observatoire national du DPE, environ 15 à 18 % des appartements à Tours sont classés F ou G. Ces biens se vendent aujourd’hui avec une décote de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent en classe C ou D.
Pour un investisseur, cette décote peut constituer une opportunité si le coût de rénovation reste maîtrisé. Un passage de G à D sur un T2 de 40 m² (isolation des murs par l’intérieur, changement des fenêtres, ventilation) coûte entre 15 000 et 25 000 €. Les aides MaPrimeRénov’ et les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) peuvent couvrir 30 à 50 % du montant selon les revenus du ménage. L’ANAH met à disposition un simulateur pour estimer ces aides.
Mon conseil : exigez le DPE opposable (réalisé après le 1er juillet 2021) et faites chiffrer les travaux avant de signer le compromis. Intégrez le budget rénovation dans votre plan de financement global, car les banques acceptent désormais de financer les travaux énergétiques dans l’enveloppe du prêt immobilier.
Appartement avec terrasse ou jardin : la prime au m² extérieur
La recherche d’un appartement à vendre à Tours avec terrasse a explosé depuis la crise sanitaire. Cette demande structurelle ne faiblit pas en 2026. D’après mes relevés, un balcon ou une terrasse ajoute une prime de 5 à 12 % sur le prix au m² à Tours, selon l’exposition et la surface.
Les quartiers les plus dotés en appartements avec extérieur sont :
- Les Prébendes : immeubles récents des années 1980-2000 avec balcons, souvent en dernier étage
- Tours-Sud / Lac : résidences des années 1990-2010 avec terrasses et parfois jardins privatifs en rez-de-chaussée
- Saint-Cyr-sur-Loire (limitrophe) : programmes neufs avec rooftops ou jardins
Un appartement avec jardin privatif reste rare à Tours intra-muros. On les trouve surtout en rez-de-chaussée ou rez-de-jardin dans les copropriétés récentes des quartiers périphériques. La surface de jardin est généralement comprise entre 15 et 60 m², valorisée entre 30 et 50 % du prix au m² habitable.
Si le critère extérieur est essentiel pour vous, consultez aussi mon analyse sur les appartements vue mer pas cher : la même logique de prime s’applique, amplifiée par l’effet littoral.
Check-list pratique avant de signer
Avant de vous engager sur une vente d’appartement à Tours, voici les vérifications que je recommande systématiquement, quel que soit le canal d’achat :
- Vérifiez le procès-verbal des trois dernières assemblées générales de copropriété : travaux votés ou à venir, contentieux, impayés de charges. C’est obligatoire au compromis (loi ALUR), mais lisez-le réellement.
- Demandez le carnet d’entretien de l’immeuble et le diagnostic technique global (DTG) s’il existe. À Tours, les immeubles anciens du centre cachent parfois des problèmes de toiture, de ravalement ou de réseaux vétustes.
- Contrôlez la taxe foncière réelle, pas l’estimation de l’agence. Depuis la révision des valeurs locatives cadastrales, certaines communes de Tours Métropole ont vu leur taxe foncière augmenter de 10 à 20 % en deux ans.
- Faites estimer les travaux énergétiques par un artisan RGE avant de signer, surtout pour les DPE E, F ou G.
- Vérifiez le PLU de Tours Métropole pour anticiper les évolutions du quartier : projets de tramway (ligne B en projet), ZAC, zones de densification.
- Comparez les charges de copropriété au m² : à Tours, la fourchette raisonnable se situe entre 15 et 30 € / m² / an pour un immeuble sans ascenseur, et entre 25 et 45 € / m² / an avec ascenseur et gardien.
Pour les aspects liés à l’état des lieux si vous mettez le bien en location après achat, consultez mon guide sur l’état des lieux simplifié.
À retenir
- Exigez le détail brut, charges, fiscalité, vacance et provisions dans tout calcul de rentabilité locative avant d’investir à Tours
- Intégrez systématiquement le coût de la rénovation énergétique dans votre budget d’achat pour les biens classés E, F ou G au DPE
- Comparez les prix au m² quartier par quartier : l’écart dépasse 1 500 € entre Tours-Nord et le centre historique
- Vérifiez les PV d’assemblée générale, la taxe foncière réelle et les charges de copropriété avant toute signature de compromis
- Calculez votre capacité d’emprunt sur la base d’un TAEG réel (taux nominal + assurance), pas du taux d’appel affiché par les banques
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² pour un appartement à Tours en 2026 ?
Le prix médian d’un appartement ancien à Tours intra-muros se situe autour de 2 750 € / m² au premier trimestre 2026, selon les données des Notaires de France. Ce prix varie fortement selon les quartiers : de 1 800 € / m² à Tours-Nord jusqu’à 3 400 € / m² dans le centre historique ou les Prébendes.
Le rendement brut moyen d’un T2 à Tours oscille entre 5,2 et 6,8 %, ce qui place la ville parmi les marchés les plus intéressants du centre-ouest. Toutefois, le rendement net-net (après charges, vacance et fiscalité) descend à 2,5 à 3,5 % selon le régime fiscal choisi. La rentabilité reste attractive si vous achetez au bon prix, dans un quartier à forte demande locative (centre, secteur universitaire).Est-il rentable d’investir dans un appartement locatif à Tours ?
Les trois quartiers les plus demandés sont le centre historique (Plumereau, Cathédrale) pour l’investissement locatif et la vie urbaine, les Prébendes / Velpeau pour les familles recherchant le cadre de vie, et Grammont / Thiers pour les primo-accédants qui veulent rester proches du centre sans payer le prix fort. Tours-Nord attire les investisseurs à la recherche de rendement brut élevé.Quels sont les quartiers les plus recherchés pour acheter à Tours ?
La vente entre particuliers passe principalement par les plateformes Le Bon Coin et PAP. Vous économisez les honoraires d’agence (4 à 6 % du prix), mais vous devez gérer seul la vérification des diagnostics obligatoires, des documents de copropriété et la rédaction du compromis. Je recommande de faire relire le compromis par un notaire même en vente directe : c’est gratuit si c’est le notaire de l’acheteur, et cela sécurise la transaction.Comment acheter un appartement à Tours entre particuliers ?
Pour un achat dans l’ancien, comptez environ 7,5 % de frais de notaire (droits de mutation, émoluments, formalités). Ajoutez les éventuels honoraires d’agence (4 à 6 %) si vous passez par un professionnel. Prévoyez aussi un budget travaux si le DPE est défavorable : entre 15 000 et 25 000 € pour passer un T2 de G à D. Enfin, n’oubliez pas les frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution) qui représentent 1 à 2 % du montant emprunté.Quels frais prévoir en plus du prix d’achat d’un appartement à Tours ?
L’ancien offre des prix d’entrée plus bas (2 200 à 3 100 € / m² selon le quartier) et un choix d’emplacements plus large en centre-ville. Le neuf (VEFA) coûte 15 à 25 % plus cher au m², mais les frais de notaire réduits (2 à 3 %), les garanties décennales et la conformité DPE immédiate compensent partiellement l’écart. Pour un investisseur, l’ancien rénové offre généralement un meilleur rendement. Pour une résidence principale sans travaux, le neuf reste le choix le plus confortable.Faut-il acheter dans le neuf ou l’ancien à Tours ?
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
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