Dans cet article
- Vendre un bien occupé par un locataire est parfaitement légal, mais la décote moyenne oscille entre 10 et 20 % du prix libre selon la durée restante du bail et le niveau de loyer
- Le congé pour vente doit être notifié au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail pour un logement vide, et constitue une offre de vente valant droit de préemption
- Le locataire bénéficie d’un droit de préemption légal prévu par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, avec un délai de deux mois pour accepter ou refuser
- En cas de vente avec maintien du bail, l’acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur : le locataire conserve son contrat aux mêmes conditions
- La plus-value immobilière reste imposable dans les mêmes conditions, que le logement soit vendu libre ou occupé
- Certains locataires protégés (plus de 65 ans, ressources modestes) bénéficient de protections renforcées contre le congé pour vente
Sommaire
- Cadre légal : ce que dit la loi du 6 juillet 1989
- Vendre avec ou sans congé : deux scénarios distincts
- Congé pour vente : délais, forme et contenu obligatoire
- Droit de préemption du locataire : fonctionnement et délais
- Décote d’un logement occupé : comment la calculer
- Locataires protégés : les cas où le congé est impossible
- Fiscalité de la vente occupée : plus-value et frais de notaire
- Les étapes pratiques pour vendre un bien occupé par un locataire
Un appartement loué à Paris peut se vendre 15 à 20 % moins cher qu’un logement identique livré vide. À Lyon ou Bordeaux, la décote tourne plutôt autour de 10 à 15 %. Ce différentiel représente plusieurs dizaines de milliers d’euros sur un bien à 250 000 €, et pourtant, des milliers de propriétaires bailleurs franchissent le pas chaque année. La question n’est donc pas de savoir si l’on peut vendre un bien occupé par un locataire, mais plutôt comment le faire dans les règles, en limitant la perte de valeur et en respectant les droits du locataire en place.
Je décortique ici chaque étape : le cadre juridique, la procédure de congé, le droit de préemption, le calcul de la décote et les protections spécifiques dont bénéficient certains locataires.
Cadre légal : ce que dit la loi du 6 juillet 1989
La vente d’un logement loué est encadrée principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette loi s’applique aux locations nues à usage de résidence principale. Pour les locations meublées, c’est l’article 25-8 de la même loi qui fixe les règles, avec des délais plus courts.
Le principe fondamental est simple : le bail ne prend pas fin automatiquement lors de la vente. L’article 1743 du Code civil pose la règle de l’opposabilité du bail au nouveau propriétaire. L’acquéreur d’un logement occupé reprend donc le bail en cours, avec toutes ses clauses, et ne peut donner congé qu’à la prochaine échéance selon les conditions prévues par la loi.
Concrètement, le propriétaire bailleur dispose de deux options : vendre le logement occupé en transférant le bail à l’acheteur, ou délivrer un congé pour vente au locataire afin de récupérer le bien libre avant la cession. Les conséquences financières et juridiques diffèrent considérablement entre ces deux voies.
Voir aussi Un bien qui ne se vend pas : diagnostiquer avant de baisser le prix
Vendre avec ou sans congé : deux scénarios distincts
Vente avec maintien du locataire
Dans ce cas, le propriétaire cède le bien avec le bail en cours. L’acquéreur devient le nouveau bailleur et perçoit les loyers. Le locataire n’a rien à signer : le transfert du bail est automatique en vertu de l’article 1743 du Code civil. Le dépôt de garantie doit être transféré au nouveau propriétaire, et cette clause figure généralement dans l’acte de vente.
Ce scénario attire surtout des investisseurs qui recherchent un bien déjà loué, avec un historique de paiement et un rendement immédiat. L’avantage pour le vendeur : pas de vacance locative à gérer pendant la commercialisation, pas de congé à délivrer, pas de risque de contentieux avec le locataire. L’inconvénient : la décote sur le prix de vente, que je détaille plus bas.
Vente après congé pour vente
Le propriétaire adresse un congé au locataire en respectant les délais légaux. Ce congé déclenche automatiquement le droit de préemption du locataire. Si le locataire refuse ou ne répond pas dans le délai imparti, il doit quitter le logement à l’échéance du bail. Le bien est alors vendu libre, au prix du marché, sans décote.
Le risque principal : le délai. Entre la notification du congé, la fin du préavis et la mise en vente effective, il faut compter au minimum six mois pour une location vide, souvent davantage si l’on inclut le temps de commercialisation. J’en parle plus en détail dans mon guide sur le délai entre compromis et acte de vente.
Congé pour vente : délais, forme et contenu obligatoire
Le congé pour vente obéit à des règles de forme strictes. Toute irrégularité le rend nul, et le bail se renouvelle tacitement.
Délai de préavis
Pour une location nue, le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989). Le bail étant de 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (bailleur personne morale), le congé ne peut intervenir qu’à chacune de ces échéances.
Pour une location meublée, le préavis est réduit à 3 mois avant l’échéance du bail, celui-ci étant d’un an renouvelable.
Forme du congé
Le congé doit être délivré par l’un des moyens suivants :
- Lettre recommandée avec accusé de réception
- Acte d’huissier (commissaire de justice depuis le 1er juillet 2022)
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement
Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, et non de son envoi. C’est un point que beaucoup de propriétaires négligent.
Contenu obligatoire
Le congé pour vente doit mentionner, sous peine de nullité :
- Le motif du congé (vente)
- Le prix et les conditions de la vente projetée
- La description du bien vendu
- La reproduction intégrale des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, relatifs au droit de préemption
- Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire (annexe jointe au congé depuis la loi ALUR de 2014)
J’insiste : l’omission de l’une de ces mentions rend le congé nul. Le locataire peut alors rester dans les lieux, et le bail est reconduit. Si vous passez par une agence, vérifiez que le courrier est complet ; pour une vente directe, je renvoie à mon article sur vendre entre particuliers sans agence qui liste les démarches à ne pas négliger.
Droit de préemption du locataire : fonctionnement et délais
Le congé pour vente constitue une offre de vente au profit du locataire, conformément à l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Ce droit de préemption est d’ordre public : on ne peut pas y déroger par clause du bail.
Délai de réponse
Le locataire dispose de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter ou refuser l’offre. L’absence de réponse vaut refus.
S’il accepte, il dispose ensuite de deux mois supplémentaires pour réaliser la vente (quatre mois s’il déclare recourir à un prêt immobilier). Pendant cette période, le vendeur ne peut pas proposer le bien à un tiers.
Cas de la vente à un prix inférieur
Si, après le refus du locataire, le propriétaire décide finalement de vendre à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé ou à des conditions plus avantageuses, il doit notifier à nouveau le locataire. Celui-ci bénéficie alors d’un nouveau droit de préemption d’une durée d’un mois. C’est un piège classique : baisser le prix sans re-notifier le locataire peut entraîner la nullité de la vente.
Exceptions au droit de préemption
Le droit de préemption ne s’applique pas dans certains cas :
- Vente à un parent du bailleur (ascendant, descendant, conjoint) qui occupera le logement comme résidence principale pendant au moins deux ans
- Vente portant sur un immeuble entier (plus de cinq logements) à un acquéreur unique, sous réserve que ce dernier s’engage à maintenir les baux en cours pendant au moins trois ans
- Logement situé dans un immeuble de moins de cinq logements appartenant à un même propriétaire, lorsque la vente porte sur l’ensemble de l’immeuble
| Situation | Préavis du congé | Droit de préemption | Délai de réponse du locataire |
|---|---|---|---|
| Location nue (bail 3 ans) | 6 mois avant échéance | Oui | 2 mois |
| Location meublée (bail 1 an) | 3 mois avant échéance | Oui | 2 mois |
| Vente sans congé (bien occupé) | Aucun | Non | Sans objet |
| Vente d’un immeuble entier (5+ logements) | 6 mois avant échéance | Non (sous conditions) | Sans objet |
| Vente à un parent (résidence principale) | 6 mois avant échéance | Non | Sans objet |
Voir aussi Photos d’annonce : les erreurs qui font passer une visite à la trappe
Décote d’un logement occupé : comment la calculer
La décote appliquée à un bien vendu occupé n’est pas fixée par la loi. Elle résulte du marché et dépend de plusieurs paramètres concrets.
Les facteurs qui influencent la décote
- Durée restante du bail : plus le bail a été renouvelé récemment, plus la décote est forte, car l’acquéreur devra attendre longtemps avant de récupérer le bien
- Niveau du loyer par rapport au marché : un loyer inférieur au prix du marché accentue la décote, car le rendement perçu par l’investisseur est moindre et la perspective de révision est limitée par l’IRL
- Profil du locataire : un locataire protégé (âge, ressources) augmente la décote car les possibilités de donner congé sont restreintes
- Zone géographique : dans les marchés tendus (Paris, Lyon, Bordeaux), la décote est plus marquée car l’écart entre prix de vente libre et rendement locatif est élevé
- Type de bien : les petites surfaces (studios, T2) subissent généralement une décote moindre car elles attirent davantage d’investisseurs
Fourchettes de décote constatées
| Durée restante du bail | Décote estimée (logement nu) | Décote estimée (logement meublé) |
|---|---|---|
| Moins de 12 mois | 5 à 10 % | 3 à 7 % |
| 1 à 2 ans | 10 à 15 % | 7 à 12 % |
| Plus de 2 ans | 15 à 20 % | 10 à 15 % |
| Locataire protégé (65 ans+, ressources modestes) | 20 à 25 % | 15 à 20 % |
Ces fourchettes sont des ordres de grandeur issus de la pratique notariale. Pour affiner l’estimation, je recommande de croiser avec une estimation du bien en valeur libre, puis d’appliquer le coefficient de décote correspondant à la situation du bail.
Exemple de calcul
Prenons un T3 à Lyon estimé à 280 000 € libre. Le bail en cours, renouvelé il y a 6 mois, court encore 2 ans et demi. Le locataire a 42 ans, sans protection particulière. Le loyer est légèrement sous le marché.
Décote retenue : 15 %, soit 280 000 × 0,85 = 238 000 €. L’écart de 42 000 € correspond au manque à gagner pour l’acheteur qui ne peut ni occuper le bien ni le relouer au prix du marché avant l’échéance du bail.
Cet écart peut être réduit si l’on choisit de négocier avec des arguments factuels : loyer régulier, locataire stable, charges de copropriété maîtrisées.
Locataires protégés : les cas où le congé est impossible
L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 protège certains locataires contre le congé pour vente. Le propriétaire ne peut pas donner congé si le locataire remplit simultanément deux conditions :
- Il est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail
- Ses ressources annuelles sont inférieures aux plafonds fixés pour l’attribution de logements sociaux (plafonds PLS, révisés chaque année)
Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé que s’il propose au locataire un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à proximité géographique (dans la même commune ou une commune limitrophe). Les mêmes protections s’appliquent lorsque le locataire a à sa charge une personne remplissant ces critères d’âge et de ressources.
Cette protection ne s’applique toutefois pas si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou si ses propres ressources sont inférieures aux mêmes plafonds.
En pratique, la présence d’un locataire protégé est le facteur qui pèse le plus sur la décote. L’acquéreur sait qu’il ne pourra pas récupérer le logement à la prochaine échéance, et la vente se destine alors exclusivement à des investisseurs de long terme. Pour plus de détails sur les règles de vente d’un logement en location, je renvoie vers la fiche complète de Service-public.fr.
Fiscalité de la vente occupée : plus-value et frais de notaire
Vendre un bien occupé ne modifie pas le régime fiscal de la plus-value immobilière. Le calcul reste identique : prix de cession diminué du prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition réels ou forfaitaires à 7,5 %) et des travaux (montant réel ou forfait de 15 % si la détention dépasse cinq ans).
Les abattements pour durée de détention s’appliquent de la même manière :
- Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention
Le taux d’imposition est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 % avant abattements. Une surtaxe s’ajoute pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, selon un barème progressif allant de 2 à 6 %. L’ensemble de ces règles est détaillé aux articles 150 U et suivants du Code général des impôts.
Côté acquéreur, les frais de notaire se calculent sur le prix de vente effectif, c’est-à-dire le prix décoté. C’est un avantage concret pour l’acheteur : sur un bien vendu 238 000 € au lieu de 280 000 €, l’économie sur les frais de notaire dans l’ancien (environ 7,5 à 8 %) atteint 3 150 à 3 360 €.
Revenus fonciers et transition
Le vendeur déclare les loyers perçus jusqu’à la date de la vente effective (signature de l’acte authentique). Le prorata de loyer du mois de la vente est réparti entre vendeur et acquéreur dans l’acte notarié. Le nouveau propriétaire déclare ensuite les revenus fonciers à compter de la date d’acquisition.
Si le vendeur était en régime micro-foncier (revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € par an), il conserve ce régime jusqu’à la vente. S’il était au régime réel, les charges déductibles sont calculées au prorata temporis.
Les étapes pratiques pour vendre un bien occupé par un locataire
1. Déterminer la stratégie : vente libre ou vente occupée
La première décision est de choisir entre donner congé pour vendre libre ou vendre le bien avec le locataire en place. Le choix dépend de la durée restante du bail, du profil du locataire et de l’urgence de la vente. Si l’échéance du bail est proche (moins de 12 mois) et que le locataire n’est pas protégé, le congé pour vente est souvent préférable : la décote évitée compense largement le délai d’attente.
À l’inverse, si le bail a été renouvelé récemment et que vous ne souhaitez pas attendre deux ou trois ans, la vente occupée permet de conclure rapidement. C’est aussi l’option à privilégier si le bien peine à trouver preneur en tant que résidence principale : mieux vaut cibler des investisseurs que laisser le bien stagner. J’en parle dans mon analyse sur les biens qui ne se vendent pas.
2. Rassembler les documents
Que vous vendiez libre ou occupé, les diagnostics obligatoires sont les mêmes : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites (selon la zone), état des risques. En cas de vente occupée, ajoutez :
- Le bail en cours et ses éventuels avenants
- Les trois dernières quittances de loyer
- L’état des lieux d’entrée
- Le montant du dépôt de garantie détenu
- Le relevé des charges de copropriété des trois dernières années
Ces documents rassurent l’acquéreur investisseur sur la qualité du locataire et la rentabilité du bien.
3. Fixer le prix
Partez de l’estimation en valeur libre, puis appliquez la décote correspondant à la durée du bail et au profil du locataire. Présentez les deux chiffres dans l’annonce : le prix demandé et le rendement locatif brut. Un investisseur raisonne en rendement ; un prix cohérent avec un rendement brut de 5 à 7 % dans les villes moyennes attirera davantage de candidats.
Si vous hésitez sur le mandat à confier, mon comparatif mandat simple ou exclusif détaille l’impact sur le délai de vente.
4. Organiser les visites
Le locataire doit laisser visiter le logement dans des conditions raisonnables : en pratique, deux heures par jour ouvrable selon la jurisprudence, hors jours fériés. Cette obligation figure souvent dans le bail, mais même en l’absence de clause, la jurisprudence admet le droit de visite du bailleur qui vend. Le locataire ne peut pas s’y opposer sans motif légitime.
Un locataire coopératif est un atout commercial. Un logement bien entretenu et habité donne souvent une meilleure impression qu’un bien vide. À l’inverse, si les relations sont tendues, les visites compliquées peuvent allonger le délai de vente. Quelques conseils sur la présentation du bien se trouvent dans mon article sur les photos d’annonce immobilière.
5. Rédiger le compromis
Le compromis de vente d’un bien occupé comporte des clauses spécifiques :
- Mention du bail en cours avec ses caractéristiques (date, durée, loyer, charges)
- Clause de transfert du dépôt de garantie
- Prorata des loyers et charges à la date de la vente
- Engagement de l’acquéreur à poursuivre le bail aux conditions existantes
L’acquéreur bénéficie du délai de rétractation de 10 jours prévu par le Code de la construction et de l’habitation, comme pour toute vente immobilière. Pour les détails sur la rétractation, consultez mon article sur l’offre d’achat et le droit de rétractation.
6. Informer le locataire de la vente
Même en cas de vente occupée sans congé, le propriétaire doit informer le locataire du changement de propriétaire. Cette notification est généralement faite par le notaire après la signature de l’acte authentique. Le locataire reçoit les coordonnées du nouveau bailleur et les nouvelles modalités de paiement du loyer.
À retenir
- Vérifiez la date d’échéance du bail avant toute décision : le congé pour vente ne peut être donné qu’à cette échéance, avec 6 mois de préavis minimum en location nue
- Le congé doit reproduire intégralement les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989, sous peine de nullité
- Si vous baissez le prix après le refus du locataire, vous devez le notifier à nouveau : il dispose alors d’un mois pour exercer son droit de préemption
- Calculez la décote en partant du prix libre estimé et en appliquant un coefficient de 10 à 20 % selon la durée restante du bail et le profil du locataire
- Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut recevoir congé que si vous lui proposez un relogement équivalent à proximité
Questions fréquentes
Est-il possible de vendre une maison occupée par un locataire ?
Oui, la vente d’un bien occupé est parfaitement légale. Le propriétaire peut vendre à tout moment, avec ou sans congé préalable. En cas de vente sans congé, le bail se poursuit automatiquement avec le nouveau propriétaire. L’acquéreur reprend l’intégralité des droits et obligations du bailleur, y compris le dépôt de garantie.
Le propriétaire peut vendre le bien à tout moment, même en cours de bail. En revanche, il ne peut donner congé pour vente qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois pour une location nue et 3 mois pour une location meublée. S’il vend en cours de bail, le locataire reste en place et le bail est transféré à l’acquéreur.Est-ce qu’un propriétaire peut vendre avant la fin du bail ?
Le locataire bénéficie d’un droit de préemption lorsque le propriétaire donne congé pour vente : il peut acheter le bien en priorité, au prix et aux conditions indiqués dans le congé, dans un délai de deux mois. S’il ne reçoit pas de congé (vente occupée), son bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Le locataire protégé (plus de 65 ans, ressources modestes) bénéficie en outre d’une obligation de relogement.Quels sont les droits des locataires en cas de vente d’un logement ?
La décote varie généralement entre 10 et 20 % du prix libre, selon la durée restante du bail, le niveau du loyer par rapport au marché, le profil du locataire et la localisation du bien. Un bail récemment renouvelé avec un locataire protégé peut entraîner une décote allant jusqu’à 25 %. À l’inverse, un bail arrivant à échéance dans moins de 12 mois réduit la décote à 5-10 %.Quelle décote pour la vente d’un appartement occupé ?
Partez de l’estimation du bien en valeur libre (par comparaison avec les ventes récentes de biens similaires dans le quartier), puis appliquez un coefficient de décote de 10 à 20 % selon la situation du bail. Un T3 estimé à 280 000 € libre avec un bail courant encore deux ans se vendra autour de 238 000 à 252 000 €. L’acquéreur investisseur raisonnera aussi en rendement locatif : présentez le loyer annuel rapporté au prix demandé.Comment calculer le prix de vente d’un appartement loué ?
Le locataire ne peut pas s’opposer aux visites sans motif légitime. La jurisprudence admet un droit de visite raisonnable, généralement limité à deux heures par jour ouvrable, hors dimanches et jours fériés. Cette obligation peut figurer dans le bail. En cas de refus persistant et injustifié, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater le trouble.Le locataire peut-il refuser les visites lors de la mise en vente ?
Arthur Lemoine est chroniqueur indépendant du marché immobilier français. Il a couvert l immobilier résidentiel aux Échos pendant sept ans, puis la fiscalité et l investissement à Challenges pendant sept autres années, avant de fonder L Aurore Immo en 2026 pour publier en indépendant. Il décrypte quotidiennement le marché sans partenariat, sans commission d agence et sans affiliation cachée.
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