Taxe d habitation sur résidence secondaire : calcul, majoration communale

THRS : principe et cadre légal en 2026

Depuis la suppression totale de la taxe d’habitation sur la résidence principale au 1er janvier 2023, un malentendu persiste : beaucoup de propriétaires pensent que l’impôt a purement et simplement disparu. C’est faux. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est maintenue et même renforcée. Le fondement juridique est limpide : l’article 1407 du Code général des impôts (CGI) dispose que la taxe d’habitation est due pour tout local meublé affecté à l’habitation, dès lors qu’il ne constitue pas la résidence principale du contribuable.

Je le rappelle systématiquement dans mes chroniques : la THRS n’est pas un impôt marginal. Pour un propriétaire qui détient un pied-à-terre en station balnéaire ou un appartement en ville pour les week-ends, la facture peut représenter plusieurs milliers d’euros par an, surtout si la commune applique la majoration prévue à l’article 1407 ter du CGI. En tant qu’ancien chroniqueur fiscalité à Challenges, j’ai vu ce sujet monter en puissance année après année, à mesure que les collectivités locales cherchent de nouvelles recettes.

Concrètement, est considéré comme résidence secondaire tout logement meublé qui n’est pas votre résidence principale habituelle et effective. Cela inclut les maisons de vacances, les pieds-à-terre urbains, les logements conservés après un déménagement, et même un logement que vous n’occupez que quelques semaines par an. La qualification repose sur un critère objectif : le logement déclaré comme résidence principale dans votre déclaration de revenus est exonéré de taxe d’habitation ; tous les autres locaux meublés dont vous disposez au 1er janvier de l’année d’imposition sont soumis à la THRS.

Comment est calculée la taxe d’habitation sur une résidence secondaire

Le mécanisme de calcul est identique à celui qui existait pour la taxe d’habitation classique avant sa suppression pour les résidences principales. Il repose sur trois éléments :

1. La valeur locative cadastrale (VLC) : c’est le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s’il était loué dans des conditions normales. Cette valeur est déterminée par l’administration fiscale et révisée chaque année par un coefficient forfaitaire de revalorisation. Pour 2025, ce coefficient était de 3,9 % ; pour 2026, il est fixé par la loi de finances en fonction de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) de novembre de l’année précédente. J’ai déjà expliqué le mécanisme de revalorisation des bases dans mon article sur la taxe foncière 2026 et les moyens de la contester : le principe est strictement le même pour la THRS.

2. Les abattements éventuels : contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire ne bénéficie d’aucun abattement obligatoire (ni pour charges de famille, ni pour revenus modestes). La commune peut toutefois voter un abattement facultatif à la base, mais c’est extrêmement rare en pratique pour les résidences secondaires.

3. Les taux d’imposition : la base nette est multipliée par les taux votés par chaque collectivité. En pratique, trois taux peuvent s’additionner :

• Le taux communal (le plus important, souvent entre 15 % et 35 %)
• Le taux intercommunal (EPCI à fiscalité propre, variable selon les territoires)
• Le taux des taxes spéciales d’équipement (TSE) perçues au profit d’établissements publics fonciers, dans certaines zones

La formule de calcul est donc :

THRS = Valeur locative cadastrale nette × (taux communal + taux intercommunal + TSE éventuelle)

À cela peut s’ajouter la taxe GEMAPI (gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations), qui est une taxe additionnelle de quelques dizaines d’euros en général. Le tout est majoré, le cas échéant, par la surtaxe communale que je détaille dans la section suivante.

Majoration communale en zone tendue : de 5 % à 60 %

C’est le point qui concentre le plus de questions de mes lecteurs, et à juste titre. Depuis la loi de finances pour 2023 (article 73), modifiant l’article 1407 ter du CGI, les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Cette majoration est comprise entre 5 % et 60 % de la part communale. Avant 2023, le plafond était de 60 % mais le plancher n’existait pas ; la réforme a simplifié et encadré le dispositif.

Le mécanisme est le suivant : la commune délibère avant le 1er octobre de l’année N pour fixer le pourcentage de majoration applicable au titre de l’année N+1. Le conseil municipal choisit librement le taux dans la fourchette légale. En pratique, beaucoup de grandes villes ont opté pour le taux maximum de 60 %, notamment Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille, Montpellier, et la quasi-totalité des communes du littoral atlantique et méditerranéen.

Pour bien comprendre l’impact, prenons le cas d’une commune dont le taux communal est de 20 %. Si elle vote une majoration de 60 %, la part communale de la THRS passe effectivement à 20 % + (60 % × 20 %) = 32 %. Ce n’est pas 60 % de la totalité de la taxe, c’est 60 % de la seule part communale. La nuance est importante, mais l’impact financier reste considérable.

Quant au périmètre géographique, il a été considérablement élargi par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 qui a redéfini la liste des communes en zone tendue. On est passé d’environ 1 100 communes à plus de 3 700 communes éligibles. Sont désormais incluses non seulement les grandes métropoles, mais aussi de nombreuses communes touristiques, rurales attractives et périurbaines où la tension sur le marché locatif est avérée.

Ce tableau montre clairement que la combinaison d’un taux communal élevé et d’une majoration au plafond peut faire grimper le taux effectif au-delà de 50 % de la valeur locative cadastrale, un niveau qui pèse lourdement sur la rentabilité d’un bien secondaire, surtout si celui-ci génère peu ou pas de revenus locatifs. J’en parle d’ailleurs dans mon analyse de la plus-value sur résidence secondaire : la fiscalité de détention s’ajoute à la fiscalité de cession.

Quelles communes appliquent la surtaxe résidence secondaire

Toutes les communes en zone tendue ne votent pas automatiquement la majoration. C’est une faculté, pas une obligation. Cependant, la tendance est nette : selon les données compilées par le Cerema et relayées par l’Association des Maires de France, le nombre de communes ayant effectivement délibéré pour instaurer la surtaxe est en augmentation constante depuis l’élargissement de 2024.

Parmi les grandes villes appliquant la majoration maximale de 60 % en 2025-2026, on retrouve :

• Paris : majoration de 60 %, taux communal parmi les plus élevés de France
• Lyon : 60 % depuis 2017
• Bordeaux : 60 %, délibération reconduite chaque année
• Nice : 60 %, commune où la part de résidences secondaires dépasse 15 % du parc
• Marseille : 60 %, instaurée en 2024
• Montpellier, Strasbourg, Nantes, Toulouse : 60 %
• Biarritz, La Baule, Saint-Malo, Arcachon : 60 %, communes touristiques emblématiques

Certaines communes ont choisi des taux intermédiaires : 20 % à 40 %, souvent dans des zones périurbaines où la pression n’est pas aussi forte qu’en hypercentre. D’autres communes, bien qu’éligibles, n’ont pas encore délibéré, soit par choix politique, soit par méconnaissance du dispositif. La fiche officielle de Service-public.fr permet de vérifier si votre commune est en zone tendue ; pour connaître le taux effectif de majoration, il faut consulter les délibérations du conseil municipal ou contacter directement le service des impôts des particuliers.

Mon conseil : si vous envisagez un premier investissement locatif ou l’acquisition d’une résidence secondaire, vérifiez systématiquement le taux de majoration en vigueur avant de signer. Cela peut modifier significativement votre plan de financement.

Exemples chiffrés : THRS avec et sans majoration

Je vais dérouler deux cas concrets pour que le calcul soit parfaitement clair. Ce sont des situations que je rencontre fréquemment dans les questions de mes lecteurs.

Cas n° 1 : appartement T3 à Annecy, zone tendue, majoration de 60 %

• Valeur locative cadastrale nette : 4 200 €
• Taux communal : 22,50 %
• Taux intercommunal : 8,30 %
• Majoration communale : 60 % de la part communale

Calcul détaillé :

• Part communale de base : 4 200 × 22,50 % = 945 €
• Majoration : 945 × 60 % = 567 €
• Part intercommunale : 4 200 × 8,30 % = 348,60 €
• Total THRS : 945 + 567 + 348,60 = 1 860,60 €

Sans la majoration, la THRS aurait été de 1 293,60 €. La surtaxe ajoute donc 567 €, soit une hausse de 44 % du montant total. Sur dix ans de détention, c’est un surcoût cumulé de plus de 5 600 € à intégrer dans le calcul de rendement net.

Cas n° 2 : maison en commune rurale non tendue (pas de majoration)

• Valeur locative cadastrale nette : 3 800 €
• Taux communal : 18,00 %
• Taux intercommunal : 6,50 %
• Pas de majoration (commune hors zone tendue)

Calcul : 3 800 × (18,00 % + 6,50 %) = 3 800 × 24,50 % = 931 €

La différence entre les deux cas est frappante : pour des biens de valeur locative comparable, la facture peut varier du simple au double en fonction de la localisation et de la politique fiscale communale. C’est une variable que trop de propriétaires négligent.

Exonérations et dégrèvements possibles

Contrairement à ce que l’on lit parfois, il n’existe aucune exonération liée à l’âge ou aux revenus pour la THRS. Les allègements qui existaient pour la résidence principale (plafonnement en fonction du revenu, exonération des plus de 60 ans sous conditions) ne s’appliquent pas aux résidences secondaires. Cependant, trois situations ouvrent droit à une exonération ou un dégrèvement de la majoration :

1. Obligation professionnelle (article 1407 ter, II, 1° du CGI) : si vous êtes contraint de résider dans un lieu différent de celui de votre résidence secondaire pour des raisons professionnelles, et que vous ne pouvez pas affecter ce logement à votre résidence principale, vous pouvez demander un dégrèvement de la majoration. C’est le cas typique du fonctionnaire muté qui conserve son logement d’origine.

2. Hébergement en établissement spécialisé (article 1407 ter, II, 2° du CGI) : les personnes hébergées durablement dans un établissement de soins de longue durée ou dans une maison de retraite (EHPAD) et qui conservent la jouissance de leur ancien domicile peuvent obtenir le dégrèvement de la majoration. Ce cas concerne notamment les personnes âgées ayant quitté leur domicile pour raisons de santé. J’ai traité un cas similaire dans mon guide sur la succession d’un bien immobilier : la question de la THRS se pose souvent au moment de l’entrée en maison de retraite d’un parent.

3. Impossibilité de rendre le logement habitable (article 1407 ter, II, 3° du CGI) : si le logement ne peut être rendu habitable qu’au prix de travaux dépassant largement sa valeur, un dégrèvement est possible. Ce cas reste marginal mais concerne certains logements anciens en zone rurale.

En dehors de ces trois situations, les propriétaires de résidences secondaires peuvent demander la remise gracieuse prévue à l’article L. 247 du Livre des procédures fiscales, mais celle-ci est rarement accordée et relève de l’appréciation du comptable public. Ce n’est pas un droit mais une faveur.

Attention également à un piège fréquent : si vous détenez un logement vacant (non meublé) depuis plus de deux ans dans une commune ayant instauré la taxe sur les logements vacants (TLV, article 232 du CGI), vous ne payez pas la THRS mais la TLV, qui peut être tout aussi onéreuse. Les deux taxes ne se cumulent jamais. Ce sujet rejoint la problématique du meublé de tourisme Airbnb : certains propriétaires basculent entre location saisonnière, résidence secondaire et vacance, avec des conséquences fiscales à chaque changement de statut.

Stratégies d’optimisation légale pour le propriétaire

Je tiens à être clair : il n’existe pas de recette miracle pour échapper à la THRS. Toute tentative de déclaration frauduleuse du logement en résidence principale expose à un redressement fiscal majoré de 40 % pour manœuvres frauduleuses. L’administration croise les données de consommation d’énergie, d’inscription électorale et de déclaration de revenus pour identifier les fausses résidences principales.

En revanche, plusieurs pistes légales méritent d’être explorées :

Vérifier la valeur locative cadastrale. C’est la base du calcul. Si votre bien a été surévalué (surface erronée, éléments de confort obsolètes, environnement dégradé), vous pouvez demander une révision auprès du centre des impôts fonciers. J’ai détaillé cette procédure dans mon article sur les moyens de contester la taxe foncière : la méthode est identique pour la THRS puisque la base imposable est la même.

Envisager la location du bien. Un logement loué en résidence principale du locataire n’est plus considéré comme résidence secondaire du propriétaire. Le locataire en titre paie… rien (exonération de TH sur la résidence principale). Le propriétaire perçoit des loyers et ne paie plus la THRS. C’est l’une des raisons pour lesquelles le gouvernement a instauré la majoration : inciter les propriétaires à remettre les logements sur le marché locatif.

Structurer via une SCI. La détention par une SCI familiale ou à l’IS ne change rien à la THRS en elle-même : c’est l’occupant qui est redevable. Mais la SCI peut faciliter la mise en location ou la transmission du bien, ce qui peut indirectement permettre de sortir du champ de la THRS.

Opter pour la donation ou le démembrement. Si vous envisagez de transmettre le bien à vos enfants, une donation en démembrement (nue-propriété aux enfants, usufruit conservé) ne modifie pas la situation au regard de la THRS tant que vous conservez l’usufruit. En revanche, si les enfants deviennent occupants à titre principal, le bien sort du champ de la THRS.

Anticiper l’impact sur l’IFI. Les résidences secondaires entrent dans l’assiette de l’IFI à leur valeur vénale, sans abattement de 30 % (réservé à la résidence principale). La combinaison THRS majorée + IFI + taxe foncière peut représenter un coût annuel de détention très significatif, à mettre en regard du plaisir d’usage ou de la perspective de plus-value.

Calendrier de paiement et procédure de réclamation

Le calendrier de la THRS suit un rythme annuel bien défini :

• 1er janvier : date d’appréciation de la situation. Vous êtes redevable si vous disposez du logement au 1er janvier de l’année d’imposition
• Septembre-octobre : les taux définitifs sont votés par les communes et transmis à la DGFiP
• Mi-novembre : envoi des avis d’imposition (disponibles en ligne sur impots.gouv.fr)
• 15 décembre : date limite de paiement (pénalité de 10 % en cas de retard)

La mensualisation est possible et se demande via l’espace personnel sur impots.gouv.fr. Elle permet d’étaler le paiement de janvier à octobre, avec un solde éventuel en novembre. C’est une option que je recommande systématiquement pour éviter l’effet de choc en fin d’année.

En cas de désaccord avec le montant, la procédure de réclamation contentieuse est encadrée par les articles R*196-2 et suivants du Livre des procédures fiscales. Vous disposez d’un délai jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement pour contester. La réclamation doit être adressée au service des impôts des particuliers dont dépend le bien (pas celui de votre domicile). Elle doit être motivée et appuyée de justificatifs.

Les motifs de réclamation les plus fréquents sont : erreur sur la valeur locative cadastrale, non-prise en compte d’un changement de situation (vente du bien, destruction, transformation en résidence principale), ou application abusive de la majoration alors que les conditions d’exonération sont remplies. Le taux de succès est nettement plus élevé lorsque la réclamation porte sur une erreur factuelle (surface, consistance du bien) que sur une contestation du taux d’imposition, qui relève de la compétence souveraine du conseil municipal.

Si votre réclamation est rejetée, vous pouvez saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois. Mais avant d’en arriver là, je recommande toujours d’épuiser la voie amiable, y compris la demande de remise gracieuse pour les situations de difficulté financière avérée. Les impôts locaux, y compris la THRS, sont un sujet que j’ai vu évoluer considérablement depuis mes années aux Échos, et la tendance est clairement à la hausse de la pression fiscale sur les résidences secondaires, particulièrement dans les zones où le logement permanent fait défaut.