Loi climat : passoires thermiques, calendrier 2026 et sanctions réelles

Depuis l’adoption de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, le marché locatif français vit une transformation que je qualifie d’historique. Pour la première fois, le législateur a posé un critère de performance énergétique comme condition de décence d’un logement. En clair : un propriétaire bailleur dont le bien consomme trop d’énergie ne peut plus le mettre en location, sous peine de voir son locataire obtenir en justice une réduction de loyer, voire la résiliation du bail à ses torts. Je décrypte ici le calendrier précis, les sanctions réellement applicables et les stratégies à envisager dès maintenant.

Rappel : ce que dit la loi Climat et Résilience sur les passoires thermiques

La loi Climat et Résilience a inscrit dans le Code de la construction et de l’habitation (articles L. 173-1-1 et suivants) un seuil maximal de consommation d’énergie finale pour qu’un logement soit qualifié de décent au sens de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Concrètement, le texte modifie l’article 6 de cette loi pour y ajouter un critère de performance énergétique minimale, exprimé en énergie finale par mètre carré et par an.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), réformé au 1er juillet 2021 pour devenir opposable juridiquement, sert de référence. Un logement classé G consomme plus de 420 kWh/m²/an en énergie finale ou émet plus de 100 kg CO₂ eq/m²/an. Les classes F (entre 330 et 420 kWh/m²/an) et E (entre 250 et 330 kWh/m²/an) suivront dans le calendrier d’exclusion progressive.

Je tiens à préciser un point que beaucoup de propriétaires ignorent : cette interdiction ne concerne que les nouveaux contrats de location et les renouvellements de bail. Un locataire déjà en place dans un logement G peut y rester ; c’est au moment de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement que le critère s’applique. Toutefois, le locataire en place conserve le droit de saisir le juge pour faire constater l’indécence du logement, ce qui change considérablement la donne.

Le calendrier complet d’interdiction de location par classe DPE

Le calendrier tel qu’il figure dans la loi, confirmé par le site officiel Service-Public.fr, s’articule autour de trois échéances majeures pour la France métropolitaine :

En 2026, nous sommes donc dans une phase où les logements G sont déjà interdits à la relocation depuis plus d’un an. L’échéance F de 2028 approche rapidement, et les propriétaires de logements classés F disposent d’un peu moins de deux ans pour se mettre en conformité ou envisager une autre stratégie patrimoniale.

Un point souvent mal compris : le DPE est valable 10 ans, mais les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 selon l’ancienne méthode ne sont plus valables (les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont arrivés à échéance au 31 décembre 2024). Si votre DPE date d’avant cette réforme, il faut en faire réaliser un nouveau selon la méthode 3CL-2021 pour connaître votre véritable classement.

Gel des loyers : le premier étage de la fusée depuis août 2022

Avant même l’interdiction de location, le législateur a instauré un gel complet des loyers pour les logements classés F et G. Depuis le 24 août 2022, conformément à l’article 159 de la loi Climat et Résilience, il est interdit de :

• Réviser le loyer en cours de bail par application de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE
• Augmenter le loyer lors du renouvellement du bail
• Fixer un loyer supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire lors d’une remise en location

Cette mesure touche directement la rentabilité des propriétaires bailleurs. Prenons un exemple concret : un appartement F loué 800 €/mois en août 2022. Avec une inflation cumulée de l’IRL d’environ 10,5 % entre le T2 2022 et le T1 2026, le propriétaire a perdu la possibilité de porter son loyer à 884 €/mois. Sur un bail de trois ans, cela représente un manque à gagner de l’ordre de 3 024 €. Et ce gel se poursuit tant que le logement reste en F ou G. Vous retrouverez dans mon article sur le bail locatif et les clauses illégales en 2026 d’autres situations où le bailleur se retrouve juridiquement contraint.

Sanctions réelles pour le bailleur : ce que dit le droit

C’est le point qui génère le plus de confusion. Contrairement à ce que suggèrent certains titres alarmistes, il n’existe pas d’amende automatique pour le propriétaire d’un logement G mis en location après le 1er janvier 2025. La loi Climat et Résilience n’a pas créé de sanction pénale ou administrative spécifique. Le mécanisme est celui du droit civil de la décence, déjà bien rodé par la jurisprudence.

Voici comment les choses se passent concrètement :

1. Le locataire constate l’indécence du logement. Il peut demander un DPE ou se fonder sur celui annexé au bail. Si le logement est classé G (ou F à partir de 2028), il constitue un logement indécent au sens de l’article 6 de la loi de 1989.

2. Mise en demeure du bailleur. Le locataire adresse un courrier recommandé demandant la mise en conformité. Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour répondre (article 20-1 de la loi de 1989).

3. Saisine du juge des contentieux de la protection. En l’absence de réponse ou d’accord, le locataire peut saisir le tribunal. Le juge peut alors ordonner :

• La réalisation des travaux de rénovation énergétique aux frais du bailleur, avec éventuellement une astreinte journalière
• Une réduction du loyer proportionnelle à la perte de jouissance, pouvant aller jusqu’à 50 % dans certaines décisions
• Des dommages et intérêts pour le préjudice subi (inconfort thermique, factures énergétiques excessives)
• Dans les cas les plus graves, l’interdiction de percevoir le loyer jusqu’à la réalisation des travaux (consignation auprès de la CAF ou du FSL)

4. La CAF peut suspendre le versement des APL. Depuis 2025, la Caisse d’Allocations Familiales peut suspendre le versement de l’aide personnalisée au logement lorsque le logement est reconnu indécent. Le bailleur perd alors cette part de loyer, ce qui peut représenter plusieurs centaines d’euros mensuels.

En pratique, un bailleur qui loue un logement G s’expose donc moins à une sanction étatique qu’à un risque contentieux élevé et une perte financière significative. La jurisprudence en matière de décence est bien fournie, et les juges n’hésitent pas à sanctionner lourdement les bailleurs négligents. Pour bien comprendre vos obligations contractuelles en tant que bailleur, je vous recommande mon analyse sur les clauses illégales du bail locatif.

Impact sur la vente d’une passoire thermique : décote et audit énergétique

Si vous envisagez de vendre plutôt que de rénover, sachez que la loi Climat et Résilience a également modifié les conditions de vente des passoires thermiques. Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente de tout logement classé F ou G en monopropriété (maisons individuelles et immeubles entiers appartenant à un seul propriétaire). Cet audit, distinct du DPE, doit proposer au moins deux scénarios de travaux chiffrés permettant d’atteindre la classe B.

L’impact sur les prix est mesurable. Selon les données des Notaires de France publiées fin 2025, la décote moyenne d’un logement classé F ou G par rapport à un bien équivalent classé D s’établit entre :

La décote s’accentue à mesure que les échéances d’interdiction approchent. Un bien classé F, qui sera interdit à la location dans moins de deux ans, subit déjà une pression forte sur son prix. Cette décote doit être intégrée dans tout calcul de rendement locatif net pour mesurer la performance réelle de l’investissement. Pensez aussi à vérifier l’impact sur votre plus-value immobilière en cas de revente.

Travaux de rénovation et aides mobilisables en 2026

Rénover pour sortir de la catégorie passoire thermique représente un investissement conséquent, mais de nombreuses aides publiques permettent d’en réduire significativement le coût. Je détaille ici les principales, actualisées pour 2026.

MaPrimeRénov’ reste le dispositif central. En 2026, le parcours « accompagné » (anciennement rénovation d’ampleur) permet de financer des travaux visant un gain d’au moins deux classes DPE. Les montants maximaux de travaux éligibles s’élèvent à 70 000 € HT pour un gain de quatre classes, avec des taux de prise en charge allant de 30 % (revenus supérieurs) à 80 % (revenus très modestes) selon les plafonds de l’ANAH.

Les propriétaires bailleurs sont éligibles depuis 2024, ce qui est un changement majeur. Pour un logement G dont le propriétaire bailleur souhaite atteindre la classe D (gain de trois classes), voici un exemple de financement type :

• Coût des travaux : 35 000 € HT (isolation des murs par l’intérieur, remplacement des fenêtres, installation d’une pompe à chaleur air/eau, VMC double flux)
• MaPrimeRénov’ parcours accompagné (revenus intermédiaires, gain de 3 classes) : 45 % soit 15 750 €
• Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : environ 3 000 à 5 000 € selon les obligés
• Éco-PTZ : jusqu’à 50 000 € sur 20 ans à taux zéro pour une rénovation globale
• Reste à charge estimé : entre 14 250 et 16 250 €, finançable en totalité par l’éco-PTZ

Le déficit foncier constitue un levier fiscal complémentaire puissant pour les bailleurs au régime réel. Depuis la loi de finances pour 2023, le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé à 21 400 € (au lieu de 10 700 €) pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce doublement est applicable pour les devis acceptés entre le 5 novembre 2022 et le 31 décembre 2025 ; vérifiez son éventuelle prolongation pour 2026.

Stratégies concrètes pour les propriétaires bailleurs

Face à ce calendrier, trois grandes options se dessinent. Je les analyse du point de vue patrimonial global, en intégrant fiscalité et rendement.

Option 1 : Rénover et continuer à louer. C’est la stratégie qui préserve le flux de revenus locatifs. Le coût net après aides (entre 15 000 et 25 000 € pour un gain de deux à trois classes sur un T3) peut être amorti en 4 à 7 ans grâce au rattrapage du loyer (fin du gel) et à la réduction des vacances locatives. Sans compter la valorisation du bien : un logement passé de G à D voit sa valeur augmenter de 10 à 20 % selon les marchés. C’est un calcul que j’intègre systématiquement dans mon approche de l’effet levier du crédit immobilier.

Option 2 : Vendre en l’état. Si le coût de rénovation est disproportionné par rapport à la valeur du bien (cas fréquent en zone rurale ou pour des biens anciens très dégradés), la vente peut s’imposer. La décote liée au DPE sera compensée par l’absence de travaux et le réinvestissement immédiat du capital. Pour optimiser la cession, consultez mon guide sur les frais de notaire en 2026 et la fiscalité des plus-values.

Option 3 : Changer d’usage. Transformer le bien en résidence principale, en résidence secondaire ou en local professionnel peut être pertinent dans certains cas. L’interdiction de location ne concerne que les baux d’habitation soumis à la loi de 1989. Un usage en meublé de tourisme reste techniquement possible, mais attention : les communes peuvent imposer des règles strictes et le DPE est désormais exigé pour les locations touristiques également depuis la loi Le Meur de 2024. J’ai détaillé ces évolutions dans mon article sur le meublé de tourisme Airbnb et la fin de l’eldorado fiscal.

Quelle que soit l’option choisie, je recommande de faire réaliser un audit énergétique complet (et non un simple DPE) pour disposer de scénarios de travaux chiffrés et prioriser les postes les plus efficaces en termes de gain de classe.

Outre-mer, copropriétés et exceptions au calendrier

Le calendrier que je viens de détailler s’applique à la France métropolitaine. Les départements et régions d’outre-mer bénéficient d’un calendrier adapté, avec un décalage de plusieurs années, en raison des spécificités climatiques et du parc de logements. Le DPE lui-même n’est devenu applicable en outre-mer que progressivement.

Pour les copropriétés, la situation est plus complexe. Le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de plus de 200 lots, et le sera pour les copropriétés de 50 à 200 lots au 1er janvier 2026, puis pour celles de moins de 50 lots au 1er janvier 2027. Un propriétaire en copropriété dont les parties communes sont mal isolées peut se retrouver classé F ou G sans que des travaux privatifs suffisent à améliorer significativement la note. Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, doit normalement intégrer un volet rénovation énergétique.

Enfin, le législateur a prévu une clause de revoyure : le gouvernement doit remettre un rapport au Parlement évaluant la mise en œuvre du calendrier et peut, le cas échéant, proposer des ajustements. Des discussions ont eu lieu en 2025 concernant un éventuel report de l’échéance F de 2028, notamment pour les zones tendues où le parc locatif est déjà insuffisant. À ce jour, aucun report n’a été voté, et le calendrier initial reste en vigueur. Si vous êtes copropriétaire et que vous envisagez une restructuration patrimoniale, mon comparatif sur les montages indivision, SCI et démembrement peut vous être utile.