LMNP au réel : le calcul qui tranche entre micro-BIC et réel en 2026

Micro-BIC et régime réel : rappel des mécanismes en 2026

Je reçois chaque semaine des messages de propriétaires bailleurs qui hésitent entre les deux régimes fiscaux du LMNP. Avant de plonger dans les chiffres, je pose les bases.

Le micro-BIC (micro-entreprise BIC) est le régime par défaut lorsque les recettes locatives annuelles ne dépassent pas un certain seuil. Le principe est simple : l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes, et vous êtes imposé sur le solde. Aucune charge réelle n’est déduite, aucun amortissement n’est calculé. C’est la facilité administrative poussée à son maximum.

Le régime réel simplifié impose une comptabilité d’engagement : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, travaux d’entretien) et, surtout, vous amortissez le bien immobilier et le mobilier. C’est cette mécanique d’amortissement qui, dans la majorité des cas que j’observe, fait basculer l’avantage du côté du réel.

Depuis la rédaction actuelle de l’article 50-0 du Code général des impôts, les taux d’abattement en micro-BIC varient selon le type de location meublée. Je détaille ces taux dans la section suivante.

Seuils de recettes et obligations déclaratives

Pour l’année fiscale 2026 (revenus 2025 déclarés au printemps 2026), voici les paramètres en vigueur :

• Location meublée longue durée : seuil micro-BIC à 77 700 € de recettes annuelles, abattement de 50 %
• Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes : seuil à 188 700 €, abattement de 71 %
• Meublé de tourisme non classé : seuil ramené à 15 000 €, abattement réduit à 30 % (modification issue de la loi de finances 2024, article 45, confirmée pour 2026)

En régime réel simplifié, le plafond de recettes est de 254 000 € HT. Vous devez tenir une comptabilité, établir un bilan et un compte de résultat, déposer une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes 2033). C’est plus lourd, mais c’est aussi ce qui ouvre la porte aux amortissements.

Une précision importante : le choix du régime réel est irrévocable pendant deux ans minimum. Vous pouvez revenir au micro-BIC ensuite, mais il faut le demander avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédant celle du changement. En pratique, je recommande de bien calibrer son choix dès le départ, car les allers-retours compliquent la gestion des amortissements reportables.

Cas pratique : studio meublé loué 650 € par mois

Pour trancher entre les deux régimes, rien ne vaut un exemple concret. Je prends un cas que je croise régulièrement dans le marché locatif de 2026 :

Profil de l’investissement :

• Studio de 25 m² acheté 120 000 € (hors frais de notaire)
• Frais de notaire : 9 600 € (8 % dans l’ancien)
• Mobilier et équipements : 6 000 €
• Emprunt : 110 000 € sur 20 ans à 3,20 % (taux moyen constaté par l’Observatoire Crédit Logement / CSA au T1 2026)
• Loyer charges comprises : 650 € / mois, soit 7 800 € de recettes annuelles
• Charges locatives non récupérables estimées : 0 € (tout est refacturé)
• Taux marginal d’imposition (TMI) du bailleur : 30 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 %

Ce studio pourrait se situer à Amiens, Nancy ou Metz : des villes où ce type de bien génère un rendement brut autour de 6,5 %.

Le calcul en micro-BIC, ligne par ligne

En micro-BIC pour une location meublée longue durée, le calcul est le suivant :

• Recettes brutes annuelles : 7 800 €
• Abattement forfaitaire de 50 % : − 3 900 €
• Revenu imposable BIC : 3 900 €
• Impôt sur le revenu (TMI 30 %) : 3 900 × 0,30 = 1 170 €
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : 3 900 × 0,172 = 670,80 €
• Total fiscalité micro-BIC : 1 840,80 €

C’est net et sans surprise. Aucune comptabilité à tenir, pas d’expert-comptable à payer, juste la case 5ND à remplir sur la déclaration 2042 C PRO. Le coût administratif est quasi nul.

Mais attention : cet abattement de 50 % est censé couvrir toutes vos charges. Si vos charges réelles dépassent 50 % de vos recettes, vous payez trop d’impôt. Et c’est précisément ce qui arrive dans la grande majorité des cas que j’analyse, dès lors qu’un emprunt court et que le bien est amortissable.

Le calcul au réel : charges déductibles et amortissements

Passons maintenant au régime réel simplifié. C’est ici que les choses deviennent intéressantes. Voici le détail des charges et amortissements pour la même année :

Charges déductibles annuelles :

• Intérêts d’emprunt (année 3 du prêt, estimés) : 2 950 €
• Assurance emprunteur : 330 €
• Taxe foncière : 680 €
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 150 €
• Frais de comptabilité (expert-comptable + CGA) : 500 €
• Petits travaux d’entretien : 200 €
• Frais divers (annonces, déplacements) : 100 €

Total charges déductibles : 4 910 €

Amortissements annuels :

L’amortissement est le levier central du régime réel en LMNP. On ventile la valeur du bien en composants, chacun amorti sur sa durée propre. Le terrain, lui, n’est jamais amorti : je retiens 15 % de terrain pour un studio en ville, soit 18 000 €. La base amortissable du bâti est donc 102 000 €.

• Gros œuvre (70 % du bâti, 40 ans) : 71 400 / 40 = 1 785 €
• Toiture (10 % du bâti, 25 ans) : 10 200 / 25 = 408 €
• Installations techniques (10 % du bâti, 15 ans) : 10 200 / 15 = 680 €
• Agencements (10 % du bâti, 15 ans) : 10 200 / 15 = 680 €
• Mobilier (6 000 €, 7 ans) : 6 000 / 7 = 857 €

Total amortissements annuels : 4 410 €

Résultat fiscal au réel :

• Recettes : 7 800 €
• Charges déductibles : − 4 910 €
• Amortissements : − 4 410 €
• Résultat BIC avant plafonnement des amortissements : − 1 520 €

Attention, règle clé : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit. Ils sont plafonnés à la différence entre les recettes et les charges. Ici : 7 800 − 4 910 = 2 890 €. L’amortissement déductible est donc limité à 2 890 € (et non 4 410 €). Le solde de 1 520 € d’amortissements non déduits est reportable sans limite de durée sur les exercices suivants.

Résultat fiscal corrigé : 7 800 − 4 910 − 2 890 = 0 €

Résultat : aucun impôt, aucun prélèvement social sur les revenus locatifs cette année.

Tableau comparatif : micro-BIC versus réel

Le régime réel fait économiser 1 340,80 € par an après déduction des frais de comptabilité dans cet exemple. Sur dix ans, cela représente plus de 13 000 € d’économie fiscale cumulée. Et je n’ai même pas compté les amortissements reportés, qui continueront de produire leur effet les années suivantes lorsque les intérêts d’emprunt diminueront.

Pour un investisseur dans une tranche marginale à 41 %, l’écart serait encore plus marqué : 2 271 € de fiscalité en micro-BIC contre 0 € au réel, soit un gain annuel net de 1 771 € après comptable.

Réintégration des amortissements dans la plus-value : le piège à anticiper

C’est le changement majeur introduit par la loi de finances 2025 (article 24, modifiant l’article 150 VB du CGI). Désormais, lors de la revente d’un bien en LMNP, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value des particuliers.

Concrètement, dans mon exemple, si je revends le studio après 15 ans et que j’ai déduit 43 350 € d’amortissements cumulés, mon prix d’acquisition fiscal passe de 129 600 € (prix + frais de notaire) à 86 250 €. La plus-value imposable augmente d’autant.

Cela ne remet pas en cause l’avantage du réel dans la plupart des cas, car :

• L’abattement pour durée de détention reste applicable : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans
• Le gain de trésorerie annuel (pas d’impôt pendant 10 à 15 ans) peut être réinvesti, ce qui crée un effet de levier financier supplémentaire
• L’imposition de la plus-value intervient une seule fois, à la revente, alors que l’économie d’impôt se produit chaque année

Mais je le dis clairement : il faut désormais intégrer ce coût de sortie dans le calcul. Un investisseur qui prévoit de revendre avant 15 ans doit faire tourner les deux scénarios sur la durée totale de détention. Pour ceux qui s’interrogent sur les signaux macroéconomiques du marché en 2026, cette dimension fiscale pèse dans la décision.

Quand le micro-BIC reste le bon choix

Le réel n’est pas systématiquement gagnant. Voici les situations où je recommande de rester en micro-BIC :

• Bien acheté sans emprunt et sans travaux récents : sans intérêts d’emprunt ni charges lourdes, le total charges + amortissements peut rester sous les 50 % de recettes. L’avantage du réel est alors marginal face au coût comptable
• Bien ancien détenu depuis plus de 20 ans : les amortissements du bâti sont en grande partie épuisés, le mobilier a été renouvelé et amorti ; il ne reste que les charges courantes
• Faibles recettes (moins de 3 000 € par an) : le coût fixe de l’expert-comptable (350 à 700 €) représente un pourcentage trop élevé des recettes
• Investisseur en TMI 11 % avec peu de charges : la pression fiscale reste modérée en micro-BIC ; le jeu n’en vaut pas la chandelle
• Meublé de tourisme classé avec abattement de 71 % : il faut des charges très élevées pour battre ce niveau d’abattement

En résumé, le micro-BIC convient aux situations simples, aux petits montants et aux biens déjà largement amortis. Dès qu’un emprunt existe ou que des travaux significatifs ont été réalisés, le réel reprend l’avantage.

Basculer au réel : démarches et délais en 2026

Si vous êtes actuellement en micro-BIC et souhaitez passer au réel pour les revenus 2026 (déclarés en 2027), voici la marche à suivre :

1. S’inscrire ou vérifier son inscription au greffe

Votre activité LMNP doit être déclarée auprès du guichet unique des formalités d’entreprises (site de l’INPI). Vous obtenez un numéro SIRET. Si ce n’est pas déjà fait, effectuez cette formalité sans attendre : le formulaire P0i a été remplacé par la déclaration en ligne sur le guichet unique depuis 2023.

2. Opter pour le régime réel

L’option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats (liasse 2031), soit en général début mai de l’année N+1 pour les revenus de l’année N. Depuis la loi de finances 2022, vous pouvez exercer cette option directement dans la déclaration de résultats, sans courrier séparé au SIE. L’option est valable deux ans et se reconduit tacitement.

3. Mandater un expert-comptable

Je recommande de passer par un cabinet spécialisé en LMNP. Les plateformes en ligne (Jedeclaremonmeuble, Decla.fr, Ownily) proposent des tarifs entre 350 et 500 € HT par an pour un dossier simple. Un cabinet traditionnel facturera plutôt 500 à 700 € HT. Dans les deux cas, ces frais sont déductibles du résultat BIC.

4. Adhérer à un organisme de gestion agréé (OGA)

Depuis 2023, la non-adhésion à un OGA n’entraîne plus de majoration de 1,25 du bénéfice imposable. L’adhésion reste néanmoins utile pour bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité (article 199 quater B du CGI) plafonnée à 915 € par an, à condition que le chiffre d’affaires ne dépasse pas le seuil micro-BIC. Cette réduction couvre souvent l’essentiel des frais comptables.

5. Reconstituer les amortissements

Si vous passez du micro au réel en cours de détention, votre comptable devra reconstituer le tableau d’amortissement depuis la date de mise en location. Les amortissements déjà « consommés » au titre des années micro ne sont pas récupérables, mais le solde restant est amortissable normalement. C’est un point technique que je vois souvent mal traité : exigez un tableau de reconstitution détaillé de votre comptable.

Pour ceux qui envisagent d’investir via d’autres véhicules, j’ai analysé plusieurs SCPI comme ActivImmo ou Iroko Atlas qui offrent une fiscalité différente.

Les erreurs fréquentes que je vois passer

Après des années à décrypter des dossiers LMNP, voici les pièges récurrents :

Oublier la CFE. Le loueur en meublé est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Son montant varie de 200 à 600 € selon la commune. Certains investisseurs la découvrent avec surprise en décembre. Intégrez-la dans votre calcul de rentabilité dès le départ. Selon le site Service-public.fr, une exonération est possible la première année d’activité.

Confondre déficit BIC et déficit foncier. En LMNP, le déficit éventuel (hors amortissements) est imputable uniquement sur les revenus BIC non professionnels des dix années suivantes, pas sur le revenu global. C’est une différence fondamentale avec le déficit foncier de la location nue.

Ne pas ventiler correctement les composants. Un amortissement trop agressif (durées trop courtes, absence de ventilation terrain) peut être requalifié par l’administration. Je recommande de suivre les usages comptables admis : 15 à 20 % de terrain en zone urbaine, 30 à 50 ans pour le gros œuvre selon l’état du bien.

Sous-estimer la vacance locative. Un mois de vacance par an, c’est 8,3 % de recettes en moins. Cela réduit mécaniquement l’intérêt du micro-BIC (l’abattement s’applique à des recettes plus faibles) mais ne change pas les charges fixes du réel. Intégrez un taux de vacance de 4 à 8 % dans vos projections, en fonction du dynamisme du marché locatif local.

Négliger les prélèvements sociaux. Les 17,2 % de prélèvements sociaux s’appliquent sur le même résultat fiscal que l’impôt sur le revenu. À TMI 30 %, le taux combiné est donc de 47,2 %. C’est ce taux qu’il faut utiliser pour mesurer le vrai gain du réel.

Croire que le LMNP est éternel. Le statut LMNP repose sur une condition : les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et doivent rester inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Au-delà, vous basculez en LMP (loueur meublé professionnel), avec des conséquences sociales (cotisations SSI) et fiscales différentes. Surveillez ce seuil si vous détenez plusieurs biens.

Pour une vue d’ensemble des opportunités d’investissement, y compris les enchères notariales ou les marchés ultramarins, j’ai publié des analyses dédiées.