Bail locatif : clauses illégales qu’on retrouve encore en 2026

Je relis des baux toutes les semaines depuis quinze ans. D’abord pour mes chroniques aux Échos, puis à Challenges, aujourd’hui pour L’Aurore Immo. Et le constat ne change pas : des clauses illégales se glissent encore dans une proportion significative de contrats signés en 2026. Parfois par ignorance du bailleur, parfois par copier-coller d’un modèle obsolète trouvé en ligne, parfois par calcul délibéré. Le résultat est le même : le locataire paie ce qu’il ne doit pas, ou se prive de droits qui lui appartiennent.

Cet article n’est ni un pamphlet anti-propriétaire ni un guide militant. C’est un décryptage juridique factuel, appuyé sur les textes en vigueur, la jurisprudence récente et les recommandations de la Commission des clauses abusives. Que vous soyez locataire ou bailleur, vous avez intérêt à connaître ces règles : le locataire pour se défendre, le bailleur pour sécuriser son contrat et éviter un contentieux coûteux.

Le cadre juridique : pourquoi certaines clauses sont réputées non écrites

Le socle du droit locatif résidentiel en France repose sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz-Malandain, profondément remaniée par la loi ALUR du 24 mars 2014 puis la loi ELAN du 23 novembre 2018. L’article 4 de cette loi dresse la liste des clauses réputées non écrites dans tout bail d’habitation soumis à ce texte (logement vide ou meublé constituant la résidence principale du locataire).

Le mécanisme juridique est simple : une clause « réputée non écrite » est considérée comme n’ayant jamais existé. Elle n’a pas besoin d’être annulée par un juge pour être privée d’effet. Le reste du bail demeure valable. C’est une protection d’ordre public, ce qui signifie qu’aucun accord entre les parties ne peut y déroger.

En complément de l’article 4, la Commission des clauses abusives (recommandation n° 2000-01) a identifié 28 types de clauses abusives dans les baux d’habitation. Les juridictions s’y réfèrent régulièrement, même si ces recommandations n’ont pas force contraignante directe.

Trois sources de droit se combinent donc :

• L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 : liste limitative de clauses réputées non écrites
• Le Code de la consommation (articles L. 212-1 et suivants) : applicable lorsque le bailleur agit en professionnel
• Les recommandations de la Commission des clauses abusives : guide d’interprétation pour les juges

J’insiste sur un point souvent mal compris : ces règles s’appliquent aux baux d’habitation principale. Les baux commerciaux, professionnels ou les locations saisonnières obéissent à d’autres régimes. Si vous cherchez des informations sur la fiscalité du meublé, j’ai consacré un article séparé au sujet.

Clauses financières interdites : pénalités, frais de relance et retenues abusives

C’est le terrain le plus miné. Voici les clauses financières que je retrouve le plus souvent dans les baux que l’on me soumet.

1. Pénalités de retard de loyer

La clause classique : « Tout retard de paiement du loyer entraînera une pénalité de X % par mois de retard » ou « une indemnité forfaitaire de 50 € par échéance impayée ». Cette clause est réputée non écrite en vertu de l’article 4, alinéa g) de la loi de 1989. Le texte interdit toute clause prévoyant des pénalités en cas de retard dans le paiement du loyer ou des charges.

Le bailleur n’est pas démuni pour autant : en cas d’impayés persistants, il peut engager une procédure de résiliation du bail et demander des dommages-intérêts au juge, mais il ne peut pas s’auto-attribuer des pénalités contractuelles.

2. Frais de relance ou de mise en demeure à la charge du locataire

« Les frais de relance (courrier, mise en demeure) seront à la charge du locataire à hauteur de 15 € par courrier. » Là encore, c’est interdit. L’article 4, alinéa g) couvre aussi les frais liés à l’envoi de lettres de rappel. Seuls les frais de commandement de payer délivré par huissier (désormais commissaire de justice) peuvent être mis à la charge du locataire, et uniquement dans le cadre d’une clause résolutoire régulièrement mise en œuvre.

3. Prélèvement automatique obligatoire

Le bailleur ne peut pas imposer au locataire un mode de paiement unique. Exiger un prélèvement automatique ou un virement permanent comme seul moyen de règlement est illégal (article 4, alinéa h). Le locataire est libre de payer par chèque, virement, espèces (dans la limite de 1 000 €) ou tout autre moyen légal.

4. Majoration automatique du loyer au-delà de l’IRL

Dans les zones tendues soumises à l’encadrement des loyers, certains baux prévoient une clause de révision indexée sur un indice différent de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE, ou une majoration forfaitaire annuelle. Seule la révision fondée sur l’IRL est autorisée (article 17-1 de la loi de 1989). Toute autre formule est réputée non écrite. Pour comprendre l’impact fiscal global d’un investissement locatif, je vous renvoie à mon analyse du rendement locatif brut vs net.

Clauses portant atteinte à la vie privée et aux libertés du locataire

5. Interdiction d’héberger un tiers

J’ai encore vu cette clause le mois dernier dans un bail parisien : « Le locataire s’interdit d’héberger toute personne ne figurant pas au contrat. » C’est une atteinte frontale au droit fondamental d’héberger des proches. L’article 4, alinéa b) de la loi de 1989 interdit expressément toute clause qui restreint la liberté du locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

Attention à la nuance : le bailleur peut interdire la sous-location (article 8 de la loi de 1989), qui suppose une contrepartie financière. Mais héberger gratuitement un ami, un parent ou un compagnon relève de la liberté individuelle et ne peut être prohibé. Pour aller plus loin sur les montages de colocation, consultez mon article sur la colocation comme investissement.

6. Interdiction totale de détenir un animal

La loi du 9 juillet 1970 (article 10-I) interdit de manière générale toute clause prohibant la détention d’un animal dans un logement loué. Le bailleur peut toutefois restreindre la détention de chiens de catégorie 1 (chiens d’attaque) conformément à la loi du 6 janvier 1999. Pour tous les autres animaux domestiques, l’interdiction est réputée non écrite.

En pratique, le locataire reste responsable des dégradations causées par l’animal et des troubles de voisinage, mais le bailleur ne peut pas poser un interdit de principe.

7. Droit de visite sans accord du locataire

« Le bailleur ou son mandataire pourra accéder au logement à tout moment pour vérifier son état. » Cette clause est nulle. Le domicile du locataire est inviolable (article 226-4 du Code pénal). Même pour des visites de relocation ou de vente, la loi limite le droit de visite à 2 heures par jour ouvrable et exclut les dimanches et jours fériés, et uniquement avec l’accord du locataire sur les horaires (article 4, alinéa a). Aucune clause ne peut aller au-delà.

Clauses travaux et entretien : ce que le bailleur ne peut pas imposer

8. Mise à la charge du locataire de réparations incombant au bailleur

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste précisément les réparations locatives à la charge du locataire. Tout ce qui n’y figure pas relève du bailleur. Une clause mettant à la charge du locataire le remplacement d’une chaudière vétuste, la réfection de la toiture ou le ravalement de façade est illégale (article 6 de la loi de 1989).

En pratique, la frontière est parfois ténue. Le locataire doit l’entretien courant : ramonage, entretien de la chaudière (visite annuelle obligatoire), remplacement des joints, graissage des serrures. Mais le remplacement d’un équipement vétuste (ballon d’eau chaude en fin de vie, volet roulant hors d’usage par usure normale) incombe au bailleur.

9. Obligation de travaux d’embellissement en fin de bail

« Le locataire devra remettre les murs en peinture blanche à la sortie. » Si le bail dure depuis plusieurs années, les murs se défraîchissent naturellement. Le locataire n’est tenu que de la remise en état liée aux dégradations qui lui sont imputables, pas de l’usure normale (vétusté). Depuis la loi ALUR, les parties doivent d’ailleurs appliquer une grille de vétusté (accord collectif ou grille agréée) lors de l’état des lieux de sortie. Une clause imposant une remise à neuf systématique est réputée non écrite.

10. Interdiction de percer les murs ou d’aménager le logement

Le locataire a le droit d’aménager son logement librement, sous réserve de ne pas réaliser de transformation (modification de la structure ou de la distribution des pièces) sans l’accord du bailleur. En revanche, accrocher des tableaux, installer des étagères, percer quelques trous pour fixer un meuble : ce sont des aménagements qui relèvent du droit d’usage normal. Une clause interdisant tout percement est abusive au sens de la recommandation de la Commission des clauses abusives.

Assurance imposée et dépôt de garantie : les abus récurrents

11. Obligation de souscrire une assurance auprès d’un assureur désigné

Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs (article 7, alinéa g de la loi de 1989). Mais il a le libre choix de son assureur. Toute clause imposant un assureur spécifique ou une compagnie partenaire du bailleur est réputée non écrite (article 4, alinéa n). Le bailleur peut seulement exiger la preuve de la souscription d’une assurance.

12. Dépôt de garantie supérieur au plafond légal

Pour un logement vide, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi de 1989). Pour un meublé, il est plafonné à 2 mois hors charges. Toute somme exigée au-delà est illégale. J’ai récemment vu un bail meublé exigeant 3 mois de dépôt : le locataire était en droit de réclamer la restitution immédiate du surplus.

Par ailleurs, la retenue sur le dépôt de garantie à la sortie doit être justifiée par des factures ou devis. Une retenue forfaitaire sans justificatif (« 500 € pour remise en état ») est contestable. Le bailleur dispose d’un délai de 1 mois (si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée) ou 2 mois (en cas de différence) pour restituer le dépôt, faute de quoi il est majoré de 10 % du loyer par mois de retard. Pour les questions de fiscalité liées à votre patrimoine immobilier, consultez mon guide sur l’IFI 2026.

Tableau récapitulatif des 12 clauses illégales les plus fréquentes

Comment contester une clause illégale : procédure et recours

Si vous identifiez une clause illégale dans votre bail, voici la marche à suivre, étape par étape.

Étape 1 : vérifier le fondement juridique

Identifiez l’article de la loi de 1989 ou la recommandation de la Commission des clauses abusives qui rend la clause illégale. Ce travail de qualification est essentiel pour crédibiliser votre démarche. Le site service-public.fr propose un résumé clair des clauses interdites, avec renvoi aux textes.

Étape 2 : adresser un courrier au bailleur

Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre bailleur (ou à son mandataire de gestion). Citez la clause litigieuse, l’article de loi concerné, et demandez soit la suppression de la clause par avenant, soit le remboursement des sommes indûment perçues. Un ton factuel et courtois est toujours plus efficace qu’une mise en demeure agressive.

Étape 3 : saisir la Commission départementale de conciliation

En l’absence de réponse satisfaisante sous un mois, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette saisine est gratuite et constitue un préalable recommandé (obligatoire dans certains cas, notamment les litiges liés au loyer). La CDC rend un avis dans un délai de 2 mois. Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le juge.

Étape 4 : saisir le tribunal judiciaire

Le juge des contentieux de la protection (ex-juge d’instance) est compétent pour les litiges locatifs. Vous pouvez le saisir sans avocat pour les demandes inférieures à 5 000 €. Le juge constatera que la clause est réputée non écrite et pourra condamner le bailleur au remboursement des sommes indûment perçues, avec intérêts.

Le délai de prescription est de 3 ans à compter du moment où le locataire a connaissance de l’irrégularité (article 7-1 de la loi de 1989). Je vous conseille donc de relire votre bail attentivement dès la signature, et de contester rapidement si nécessaire.

Pour les bailleurs, sachez qu’un bail comportant des clauses illégales fragilise l’ensemble du contrat et peut se retourner contre vous en cas de contentieux. Investir dans un modèle de bail conforme est bien moins coûteux qu’un procès. Si vous êtes en phase de réflexion sur votre premier investissement locatif, intégrez cette dimension juridique dès le départ.

Mes conseils pour locataires et bailleurs responsables

Après quinze ans de chroniques immobilières, voici ce que je retiens de ce sujet récurrent.

Pour les locataires :

• Lisez votre bail intégralement avant de le signer. Je sais, c’est fastidieux. Mais 20 minutes de lecture peuvent vous économiser des centaines d’euros et des mois de contentieux
• Conservez une copie de votre bail et de tous les échanges écrits avec votre bailleur
• En cas de doute, consultez une ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) : c’est gratuit et les conseillers juridiques sont compétents
• Ne renoncez pas à un droit parce que « c’est écrit dans le bail ». Si la clause est illégale, elle n’a aucune valeur

Pour les bailleurs :

• Utilisez un modèle de bail conforme et mis à jour. L’ANIL propose un contrat type gratuit
• Faites relire votre bail par un professionnel (administrateur de biens, avocat spécialisé) si vous gérez en direct
• Supprimez spontanément toute clause non conforme de vos baux en cours par avenant : cela vous protégera en cas de litige futur
• La meilleure protection contre les impayés n’est pas une clause pénale illégale, mais une sélection rigoureuse du locataire et une gestion réactive

Un dernier mot sur les baux meublés : les mêmes règles s’appliquent pour les locations meublées constituant la résidence principale du locataire (titre I bis de la loi de 1989, introduit par la loi ALUR). Les clauses illégales que j’ai listées sont donc tout aussi prohibées dans un bail meublé que dans un bail vide. Pour les aspects fiscaux du meublé, je vous renvoie à mon décryptage Airbnb et fiscalité ainsi qu’au comparatif déficit foncier 2026.