Stares gestion locative : avis, prix et services comparés

Quand on investit dans la pierre à Paris, le choix du gestionnaire locatif pèse directement sur la rentabilité nette. Je reçois régulièrement des questions sur Stares Gestion Locative, une société implantée dans le 16ᵉ arrondissement. Cet article fait le point sur ses services, ses tarifs, les avis disponibles et, surtout, les critères objectifs qui permettent de comparer n’importe quel gestionnaire locatif parisien. Mon objectif : vous donner les clés pour décider en connaissance de cause, sans raccourci commercial.

Qui est Stares Gestion Locative ?

Stares Gestion Locative est une société par actions simplifiée (SAS) enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le SIREN 914 334 081. Son siège est situé dans le 16ᵉ arrondissement de Paris, au 13 rue Paul Valéry. Elle exerce sous le code APE 6831Z, correspondant aux activités d’agences immobilières, et relève donc de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) qui encadre l’ensemble des professionnels de la transaction et de la gestion immobilière en France.

La société est rattachée historiquement au réseau Foncia ; on retrouve d’ailleurs la mention Foncia Stares sur certains référencements, notamment dans le 12ᵉ arrondissement. Ce lien avec un grand réseau national peut constituer un atout pour la mutualisation des outils (logiciel de gestion, plateforme locataire, assurance loyers impayés groupe), mais il implique aussi une grille tarifaire souvent calée sur les barèmes réseau. Je recommande toujours de demander un devis nominatif plutôt que de se fier aux tarifs affichés en vitrine.

Pour tout investisseur qui envisage de confier la gestion d’un bien parisien, la première chose à vérifier est la carte professionnelle G (gestion immobilière) délivrée par la CCI de Paris. Sans cette carte, aucun mandat de gestion n’est juridiquement valide. C’est un point que je martèle à chaque article sur la gestion locative, et il s’applique bien sûr à Stares comme à tout concurrent.

Services proposés par Stares : ce que couvre le mandat

Un mandat de gestion locative standard chez un gestionnaire parisien couvre généralement un périmètre bien défini. Voici les services que l’on retrouve classiquement dans l’offre de gestionnaires de taille comparable, et que vous devez exiger dans tout mandat signé avec Stares ou un concurrent :

• Recherche et sélection du locataire : diffusion de l’annonce, organisation des visites, vérification de la solvabilité (taux d’effort inférieur à 33 %), constitution du dossier
• Rédaction du bail conformément aux dispositions du titre Iᵉʳ bis de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR
• État des lieux d’entrée et de sortie, réalisé selon le décret n° 2016-382
• Encaissement des loyers et relances en cas d’impayé
• Régularisation annuelle des charges
• Gestion des travaux d’entretien courant et coordination avec les artisans
• Révision annuelle du loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE
• Compte rendu de gestion et déclaration fiscale : le gestionnaire fournit un récapitulatif annuel des revenus fonciers

Parmi les options facultatives souvent proposées en complément, on trouve la garantie loyers impayés (GLI), qui couvre généralement les loyers, charges et frais de contentieux, moyennant une prime annuelle de 2 à 3,5 % des loyers. Si vous optez pour la détention via une SCI, vérifiez que le gestionnaire accepte ce montage sans surcoût.

Grille tarifaire : où se situe Stares face à la concurrence parisienne

Le marché de la gestion locative à Paris est concurrentiel. Les honoraires varient selon le type de prestation, le nombre de lots confiés et le quartier. Voici un comparatif des fourchettes tarifaires que j’ai relevées début 2026 auprès de gestionnaires parisiens de profil comparable (réseau national, agences indépendantes, plateformes en ligne). Ce tableau vous permet de situer toute proposition reçue de Stares dans son contexte de marché.

Sources : devis collectés auprès de six gestionnaires parisiens, février-mars 2026. Les plafonds légaux de mise en location sont fixés par le décret n° 2014-890 : 12 € TTC / m² en zone très tendue (Paris).

Attention : le taux de gestion courante ne dit pas tout. Un gestionnaire à 7 % TTC qui inclut la GLI et les états des lieux revient parfois moins cher qu’un concurrent à 5 % qui facture chaque prestation en sus. Exigez toujours un devis « tout compris » sur la base de votre loyer réel avant de comparer. Si vous financez votre acquisition avec un prêt pour investissement locatif, intégrez ces frais dans votre plan de trésorerie dès le montage du dossier bancaire.

Avis clients sur Stares Gestion Locative : ce qu’on peut vérifier

Parler d’avis sur un gestionnaire locatif impose une méthodologie rigoureuse. Les plateformes d’avis (Google, SeLoger, Pages Jaunes) recueillent à la fois les retours de locataires et de propriétaires, deux populations aux intérêts souvent opposés. Un locataire mécontent d’une relance de loyer n’évalue pas la même chose qu’un bailleur satisfait de la régularité des encaissements.

Voici les points que je vérifie systématiquement avant de former un avis sur un gestionnaire :

• Volume d’avis : en dessous de 20 à 30 avis, la note moyenne est statistiquement peu fiable. Un seul avis très négatif ou très positif fait basculer la moyenne
• Répartition locataires / propriétaires : un bon gestionnaire peut avoir des avis moyens côté locataires (il applique les règles) et excellents côté bailleurs
• Récurrence des griefs : un problème mentionné une fois peut être un cas isolé ; le même problème signalé cinq fois (délais de réponse, travaux non suivis, erreurs de régularisation) signale un dysfonctionnement structurel
• Réponses du gestionnaire : un professionnel qui répond publiquement et de manière constructive aux avis négatifs inspire davantage confiance
• Ancienneté des avis : un gestionnaire qui a changé d’équipe dirigeante peut afficher des avis anciens peu représentatifs de la qualité actuelle

Pour Stares Gestion Locative, les avis disponibles en ligne au printemps 2026 sont peu nombreux, ce qui est courant pour une structure de gestion locative pure (par opposition aux agences de transaction qui génèrent un flux d’avis plus important). Je recommande de demander des références directes de propriétaires gérés lors de votre rendez-vous, ce que tout gestionnaire sérieux accepte.

Si vous comparez avec d’autres gestionnaires parisiens, j’ai analysé en détail le cas de Foncia sur le marché lyonnais ; la méthodologie de comparaison y est transposable à Paris.

Gestion déléguée ou gestion en direct : le vrai calcul

Avant de confier un mandat à Stares ou à tout autre gestionnaire, posez-vous une question simple : la gestion déléguée est-elle rentable dans votre cas précis ? Le calcul est plus subtil qu’il n’y paraît.

Prenons un studio parisien loué 950 € / mois dans le 16ᵉ arrondissement. Avec un taux de gestion courante de 7,5 % TTC (fourchette médiane pour un réseau) et une GLI à 2,5 %, le coût annuel de gestion s’établit à :

• Gestion courante : 950 × 12 × 7,5 % = 855 € / an
• GLI : 950 × 12 × 2,5 % = 285 € / an
• Total : 1 140 € / an, soit 95 € / mois

Ce montant est déductible des revenus fonciers si vous déclarez au régime réel (article 31-I-1° a bis du Code général des impôts). Pour un bailleur imposé dans la tranche marginale à 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux, la déductibilité réduit le coût réel à environ 603 € / an après économie fiscale. Ce point change radicalement l’équation pour les bailleurs au réel, et beaucoup l’oublient.

En gestion directe, vous économisez ces frais mais vous supportez :

• Le temps de gestion : réponse aux locataires, suivi des sinistres, relances
• Le risque d’impayé non couvert (sauf souscription d’une GLI individuelle, à 300 à 400 € / an environ)
• La responsabilité juridique directe en cas de vice de procédure (congé non conforme, dépôt de garantie non restitué dans les délais légaux)

Mon conseil : en dessous de trois lots situés à proximité de votre domicile, la gestion directe reste souvent pertinente. Au-delà, ou si vous habitez loin de vos biens, la délégation se justifie pleinement, surtout pour un investissement dans une ville où vous n’êtes pas implanté.

Les vérifications indispensables avant de signer un mandat de gestion

Que vous choisissiez Stares ou un concurrent, voici la check-list que j’applique moi-même avant de recommander un gestionnaire à un investisseur :

1. Carte professionnelle G valide : vérifiable sur le registre de la CCI. Sans elle, le mandat est nul de plein droit
2. Garantie financière : obligatoire dès que le gestionnaire encaisse des fonds pour le compte du propriétaire (article 3 de la loi Hoguet). Le montant minimum est de 110 000 € pour les titulaires d’une carte G depuis la réforme de 2015
3. Assurance responsabilité civile professionnelle : couvre les erreurs de gestion (mauvais calcul de charges, vice de procédure)
4. Contenu précis du mandat : le mandat doit lister exhaustivement les actes autorisés, les plafonds de travaux sans accord préalable, les conditions de résiliation
5. Durée et préavis : la durée standard est de un à trois ans, tacitement reconductible. Le préavis de résiliation ne peut excéder trois mois selon les usages courants
6. Clause de sortie : vérifiez l’absence de pénalité de résiliation anticipée, ou sa proportionnalité
7. Fréquence du reporting : un bon gestionnaire fournit un compte rendu mensuel et un récapitulatif fiscal annuel exploitable

N’hésitez pas à demander un exemplaire du mandat type avant le rendez-vous. Un gestionnaire transparent vous l’enverra par mail sans difficulté. Si vous constatez des réticences, c’est un signal d’alerte.

Rentabilité locative à Paris : l’impact réel des frais de gestion

Pour bien mesurer le poids des frais de gestion, je pose le calcul complet sur un T2 de 45 m² dans le 16ᵉ arrondissement, acheté 420 000 € frais de notaire inclus, loué 1 350 € / mois charges comprises (dont 150 € de provisions sur charges).

Calcul réalisé au régime réel (déduction des frais réels incluant intérêts d’emprunt nuls pour simplification). TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %. Sources : barème 2026 du CGI, IRL T1 2026 INSEE.

L’écart de rendement net-net entre gestion directe et gestion déléguée s’établit ici à 0,14 point seulement, soit environ 590 € par an. C’est le prix de la tranquillité et de la couverture juridique. Pour un investisseur qui possède plusieurs biens ou qui habite loin, ce surcoût est largement compensé par le gain de temps et la sécurisation. Comme je l’expliquais dans mon analyse sur les arrondissements parisiens en 2026, la rentabilité varie sensiblement d’un quartier à l’autre, et le 16ᵉ n’est pas le plus favorable en rendement brut.

Si vous cherchez un meilleur rendement, Toulouse ou certaines villes moyennes dynamiques offrent des rendements bruts de 5 à 7 % qui absorbent plus facilement les frais de gestion déléguée.

Contacter Stares : horaires, adresse et espace locataire

Stares Gestion Locative est située au 13 rue Paul Valéry, 75016 Paris, à proximité immédiate de la place Victor Hugo. L’agence est accessible via les lignes de métro 2 (Victor Hugo) et 6 (Boissière).

Les horaires d’ouverture habituels des agences de gestion locative à Paris sont du lundi au vendredi, de 9 h à 12 h 30 et de 14 h à 18 h. Je recommande de vérifier les horaires exacts directement auprès de l’agence avant de vous déplacer, car certaines plages peuvent varier, notamment pendant les périodes de vacances scolaires.

L’espace locataire (souvent désigné sous le nom « Mon Compte » ou « Stares mon compte ») est généralement accessible en ligne via le site du réseau ou une plateforme dédiée. Cet espace permet aux locataires de consulter leurs quittances, de signaler un incident et de suivre les échanges avec le gestionnaire. Côté propriétaire, un espace bailleur donne accès aux comptes rendus de gestion, aux avis d’échéance et au récapitulatif fiscal annuel.

Pour toute demande par courrier électronique, les formats d’adresse mail habituels des agences du réseau sont du type [email protected] ou un formulaire de contact via le site officiel. Je vous conseille de privilégier l’écrit (mail avec accusé de réception) pour toute demande engageante : résiliation de mandat, contestation de régularisation de charges, demande de travaux importants. La trace écrite protège le bailleur autant que le locataire.

Enfin, si vous envisagez un investissement à Paris et que les charges de copropriété vous préoccupent, demandez au gestionnaire un historique des trois dernières régularisations du lot visé. C’est un indicateur fiable de la stabilité des charges, bien plus utile que la seule provision mensuelle affichée dans l’annonce.