SCPI Remake Live : analyse complète et décryptage

Depuis sa création en 2020, Remake Live s’est imposée comme l’une des SCPI les plus scrutées du marché français. Son positionnement atypique, sans frais d’entrée et avec un rendement affiché parmi les plus élevés du secteur, attire naturellement les investisseurs particuliers. Mais derrière les chiffres de communication, il faut analyser la mécanique réelle : structure de frais, qualité du patrimoine, liquidité, fiscalité. C’est ce que je vous propose dans ce décryptage complet, sources et calculs à l’appui.

Fiche d’identité de la SCPI Remake Live

Remake Live est une SCPI à capital variable gérée par Remake Asset Management, société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) sous le numéro GP-19000043. Elle a été créée en octobre 2020 par Julien Deprince, ancien dirigeant de Novaxia Investissement, avec une ambition affichée : démocratiser l’accès à l’immobilier tertiaire européen.

La SCPI bénéficie du label ISR Immobilier depuis 2022, ce qui impose des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la sélection et la gestion des actifs. Ce label, délivré par des organismes accrédités par le COFRAC, engage la société de gestion sur des objectifs mesurables de performance extra-financière.

Le ticket d’entrée à 204 € la part est l’un des plus accessibles du marché. Pour rappel, la plupart des SCPI historiques exigent entre 1 000 et 5 000 € minimum. C’est un point fort indéniable pour les primo-investisseurs ou ceux qui souhaitent construire une épargne progressive sans mobiliser un apport conséquent.

Taux de distribution et dividendes : l’historique chiffré

Le taux de distribution (TD) est l’indicateur de référence depuis que l’ASPIM a normalisé son calcul en 2022. Il correspond au dividende brut annuel versé divisé par le prix de souscription au 1ᵉʳ janvier de l’année considérée. Voici l’historique de Remake Live :

* Année partielle pour certains associés selon la date de souscription. ** Estimation sur la base des acomptes trimestriels versés au S1 2025, à confirmer en fin d’année.

Les dividendes sont versés trimestriellement. Sur le premier semestre 2025, les acomptes tournent autour de 3,70 à 3,80 € par part et par trimestre. Projeté sur l’année, cela donne un rendement annualisé autour de 7,00 à 7,30 %, en léger tassement par rapport à 2023. Ce recul modéré s’explique par la montée en charge de nouvelles acquisitions qui ne produisent pas immédiatement des loyers à plein régime, ainsi que par la pression baissière sur certains segments de bureaux en Europe.

Malgré cette légère érosion, Remake Live reste largement au-dessus de la moyenne du marché, qui s’établissait à 4,52 % en 2023 selon l’ASPIM. Cet écart de rendement mérite toutefois d’être mis en perspective avec le profil de risque, que j’aborde plus loin.

Stratégie d’investissement : une diversification européenne assumée

Remake Live investit en immobilier tertiaire diversifié à l’échelle européenne. Fin 2024, le patrimoine se répartit approximativement ainsi :

• Bureaux : environ 40 % du portefeuille, principalement en France, Espagne et Irlande
• Commerces et retail parks : environ 25 %, avec une préférence pour les emplacements de flux en périphérie
• Santé et éducation : environ 15 %, segment défensif avec des baux longs
• Logistique et activités : environ 10 %, porté par la croissance du e-commerce
• Résidentiel et hôtellerie : environ 10 %, pour la diversification des revenus

La répartition géographique est un élément différenciant. Contrairement aux SCPI historiques très franco-centrées, Remake Live alloue plus de 55 % de son patrimoine hors de France : Espagne, Pays-Bas, Irlande, Portugal, Pologne, Royaume-Uni. Cette stratégie a un impact fiscal direct que je détaille dans la section dédiée.

Les baux sont généralement signés pour des durées fermes de 6 à 12 ans, ce qui sécurise les flux de loyers. Le taux d’occupation financier oscillait autour de 97 à 98 % fin 2024, un niveau très satisfaisant. La société de gestion cible des rendements acte en main de 6 à 8 % sur ses acquisitions, ce qui explique le niveau élevé de distribution.

Frais et conditions de souscription : le modèle sans frais d’entrée

C’est l’argument commercial phare de Remake Live : 0 % de frais de souscription. Dans le modèle classique des SCPI, les frais d’entrée oscillent entre 8 et 12 % TTC du montant investi. Sur un investissement de 10 000 €, cela représente 800 à 1 200 € qui ne travaillent jamais pour vous. Avec Remake Live, vos 10 000 € sont intégralement investis dès le départ.

Mais il y a une contrepartie importante : la commission de retrait de 5 % si vous revendez vos parts avant la fin de la cinquième année de détention. Passé ce délai, le retrait est gratuit. C’est un mécanisme qui protège la SCPI contre les flux spéculatifs de court terme, tout en alignant les intérêts de la société de gestion avec ceux des associés de long terme.

Ce modèle est-il réellement plus avantageux ? Sur un horizon de 8 à 10 ans, la réponse est clairement oui. L’absence de frais d’entrée signifie que votre capital travaille immédiatement à plein régime. Sur 10 ans avec un rendement de 7 %, la différence de performance cumulée par rapport à une SCPI classique à 10 % de frais d’entrée peut atteindre 8 à 12 points de performance nette. En revanche, pour un investisseur qui devrait sortir avant 5 ans, la pénalité de 5 % peut s’avérer coûteuse.

Les frais de gestion de 18 % TTC sur les loyers encaissés sont dans la fourchette haute du marché (la moyenne se situe entre 10 et 14 %). C’est précisément là que la société de gestion compense l’absence de frais d’entrée. Pour l’investisseur, c’est un coût récurrent qui pèse chaque année, mais qui est déjà intégré dans le taux de distribution affiché.

Notez également le délai de jouissance de 5 mois : entre la souscription et le premier dividende, il se passe environ 5 mois pendant lesquels votre capital ne génère aucun revenu. C’est un coût d’opportunité à intégrer dans votre calcul de rendement réel, surtout si vous comparez avec un placement dont les intérêts courent immédiatement.

Remake Live en assurance vie : quelles enveloppes compatibles

L’un des moyens les plus efficaces d’optimiser la fiscalité d’une SCPI est de la loger dans un contrat d’assurance vie. Remake Live est référencée chez plusieurs assureurs et courtiers en ligne, notamment via des contrats comme ceux distribués par Linxea, Placement-direct ou encore certaines banques privées.

L’avantage fiscal est double. D’abord, les revenus de la SCPI ne sont pas imposés chaque année au barème de l’impôt sur le revenu : ils sont capitalisés dans l’enveloppe. Ensuite, à la sortie après 8 ans, vous bénéficiez de l’abattement de 4 600 € (9 200 € pour un couple) sur les gains, puis d’une imposition forfaitaire à 7,5 % plus prélèvements sociaux sur le surplus. La différence avec la détention en direct peut représenter 10 à 15 points de fiscalité en moins selon votre tranche marginale d’imposition.

Attention toutefois à plusieurs subtilités. En assurance vie, le prix de souscription peut être décôté de 2,5 à 5 % par rapport au prix en direct, car l’assureur négocie des conditions préférentielles. Les revenus distribués sont aussi souvent amputés de frais de gestion du contrat (0,50 à 0,75 % par an sur les unités de compte). Et surtout, la liquidité dépend de l’assureur : en cas de tensions sur le marché, le rachat peut être plus lent qu’en direct. Avant de souscrire via cette enveloppe, vérifiez les conditions de votre contrat d’assurance et les frais spécifiques appliqués aux SCPI.

Performance comparée : Remake Live face aux autres SCPI

Pour juger Remake Live objectivement, je la compare à d’autres SCPI diversifiées de taille significative sur la base du taux de distribution 2023 et 2024, selon les données publiées par les sociétés de gestion et compilées par l’ASPIM :

Remake Live se distingue par la combinaison rendement élevé et absence de frais d’entrée, un positionnement rare. Les SCPI sans frais sont encore minoritaires sur le marché français. Mais ce rendement élevé s’accompagne d’un historique court (4 ans de track record seulement) et d’une exposition significative à des marchés immobiliers européens parfois volatils.

À titre de comparaison, une SCPI comme Corum Origin affiche un rendement plus modeste mais dispose de plus de 10 ans d’historique et d’une capitalisation trois fois supérieure, ce qui offre une liquidité structurellement plus robuste. Le choix entre ces véhicules dépend de votre horizon, de votre tolérance au risque et de votre situation fiscale.

Fiscalité des revenus : ce que vous gardez réellement

C’est le point que beaucoup d’investisseurs négligent. Le taux de distribution affiché est brut de fiscalité. En détention directe, les revenus d’une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, c’est-à-dire au barème progressif de l’impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un contribuable dans la tranche marginale d’imposition à 30 %, la ponction fiscale totale atteint donc 47,2 % sur les revenus de source française.

Concrètement, sur un rendement brut de 7,50 %, il reste environ 3,96 % net de fiscalité pour un contribuable à la TMI 30 %. À la TMI 41 %, le rendement net tombe à environ 3,13 %. Ces chiffres restent compétitifs, mais ils sont très éloignés du rendement brut affiché.

Or, Remake Live présente un avantage fiscal structurel grâce à sa forte exposition aux revenus de source étrangère. Les loyers perçus hors de France sont généralement imposés dans le pays de situation de l’immeuble, puis bénéficient d’un crédit d’impôt ou d’une exonération en France selon les conventions fiscales bilatérales. En pratique, les revenus de source espagnole, néerlandaise ou irlandaise subissent une imposition effective nettement inférieure à celle des revenus français. Pour un associé à la TMI 30 %, le rendement net après fiscalité sur la part étrangère peut atteindre 5,5 à 6 %, contre 3,96 % sur la part française. Si vous cherchez à optimiser votre fiscalité foncière, cette dimension est essentielle.

En assurance vie, comme évoqué précédemment, la fiscalité est lissée et différée. C’est souvent la meilleure enveloppe pour les contribuables aux TMI 30 % et au-delà, à condition d’accepter un horizon long et les contraintes de liquidité propres à l’assurance vie.

Comment souscrire et suivre son investissement

La souscription à Remake Live peut se faire par plusieurs canaux. En direct sur le site de Remake Asset Management, via un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ou à travers des plateformes de distribution en ligne. La souscription en ligne est fluide : création de compte, questionnaire réglementaire de connaissance client (conformité AMF), signature électronique et virement. Le processus prend généralement moins de 48 heures pour la validation.

L’espace client de Remake permet de suivre l’évolution de son portefeuille, de consulter les bulletins trimestriels d’information (BTI), de télécharger l’IFU pour la déclaration de revenus et de gérer ses options de réinvestissement des dividendes. La communication de la société de gestion est transparente, avec des rapports annuels détaillés sur chaque acquisition et la performance du portefeuille.

Quelques points de vigilance pratiques avant de souscrire :

• Vérifiez que votre horizon d’investissement est d’au moins 8 ans, conformément aux recommandations de l’AMF pour les SCPI
• Intégrez le délai de jouissance de 5 mois dans votre projection de revenus
• Si vous envisagez un financement à crédit, vérifiez que les mensualités sont couvertes par les dividendes nets après fiscalité, pas par les dividendes bruts
• Conservez une épargne de précaution : la liquidité d’une SCPI n’est jamais garantie, même à capital variable
• Lisez le document d’information clé (DIC) et la note d’information avant toute souscription

La SCPI reste un placement immobilier indirect, soumis aux mêmes aléas que le marché sous-jacent : vacance locative, baisse de valeur des actifs, évolution des taux d’intérêt. Le capital n’est pas garanti. Comme pour tout investissement, je recommande de diversifier vos supports plutôt que de concentrer votre patrimoine sur un seul véhicule, aussi performant soit-il.