Passoires thermiques : le calendrier qui change tout pour les propriétaires

Le compte à rebours est lancé. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction, première étape d’un calendrier qui s’étend jusqu’en 2034, concerné 600 000 logements en France. Pour les propriétaires bailleurs, l’heure n’est plus à la réflexion mais à l’action. Décryptage des enjeux, des coûts et des stratégies possibles.

Le calendrier en détail

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un cadre progressif. En janvier 2023, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m2/an (les G les plus énergivores) ont été les premiers touchés. En janvier 2025, l’ensemble de la classe G est concernée. En 2028, les logements classés F rejoindront la liste. En 2034, les classés E compléteront le dispositif.

Concrètement, un propriétaire dont le bien est classé G ne peut plus signer de nouveau bail ni renouveler un bail existant si le locataire en fait la demande. Le locataire en place peut rester, mais toute relocation après son départ est impossible. Le locataire dispose en outre d’un recours devant le juge pour exiger la mise en conformité du logement ou obtenir une réduction de loyer.

Classe DPE	Interdiction location	Logements concernés
G+	Depuis janvier 2023	140 000
G	Janvier 2025	600 000
F	Janvier 2028	1 200 000
E	Janvier 2034	2 600 000

Le gel des loyers des passoires thermiques, en vigueur depuis août 2022, interdit par ailleurs toute augmentation de loyer (y compris l’indexation sur l’IRL) pour les logements classés F et G. Cette mesure, moins médiatisée que l’interdiction de location, réduit déjà la rentabilité des biens concernés.

L’ampleur du parc concerné

Selon les données du ministère de la Transition écologique, 5,2 millions de logements en France métropolitaine sont classés F ou G au DPE. Parmi eux, 1,6 million sont des logements locatifs privés, soit près de 20 % du parc locatif privé. La proportion varie fortement selon les régions : 25 % en Bretagne et Normandie, 22 % en Auvergne-Rhône-Alpes, 15 % en PACA et Occitanie.

Les maisons individuelles sont plus touchées que les appartements. Les constructions d’avant 1975, antérieures à la première réglementation thermique, représentent l’essentiel du stock. Les murs en pierre, les combles non isolés et le simple vitrage caractérisent ces logements. Le chauffage électrique par convecteurs, très répandu dans les constructions des années 1970, aggrave le diagnostic.

En Île-de-France, où la tension locative est maximale, le retrait de 150 000 logements F et G du marché locatif d’ici 2028 risqué d’accentuer la pénurie. Les loyers des biens conformes pourraient augmenter mécaniquement, ce qui pose un problème d’accessibilité pour les ménages modestes.

Rénover : combien ça coute vraiment

Le coût d’une rénovation énergétique dépend de l’état initial du logement, de sa surface et des solutions techniques retenues. Pour un logement classé G, l’objectif minimal est d’atteindre la classe E (indispensable pour continuer à louer jusqu’en 2034) ou idéalement la classe D (pérennité à long terme).

Un scénario type pour un appartement de 60 m2 classé G comprend : isolation des murs par l’intérieur (4 000 à 6 000 euros), remplacement des fenêtres en double vitrage (3 000 à 5 000 euros), installation d’une VMC performante (2 000 à 3 500 euros) et éventuellement remplacement du système de chauffage (5 000 à 12 000 euros). Le budget total se situé entre 15 000 et 25 000 euros, avant aides.

Pour une maison individuelle de 100 m2, les montants sont plus élevés. L’isolation de la toiture (5 000 à 8 000 euros), des murs (8 000 à 15 000 euros), le remplacement des menuiseries (5 000 à 10 000 euros) et l’installation d’une pompe à chaleur (10 000 à 15 000 euros) portent la facture entre 30 000 et 45 000 euros.

Les aides publiques (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) couvrent 30 à 90 % du montant selon les revenus du ménage. Un propriétaire bailleur aux revenus intermédiaires peut espérer un reste à charge de 40 à 60 % du coût total. Ce reste à charge, rapporté aux loyers perdus en cas de non-rénovation, rend l’investissement pertinent sur 5 à 8 ans.

Vendre ou rénover : le calcul économique

Certains propriétaires préfèrent vendre plutôt que rénover. La décote observée sur les passoires thermiques facilite leur décision. Un logement classé G se vend en moyenne 15 à 20 % moins cher qu’un bien équivalent classé C ou D. Cette décote intègre le coût des travaux que l’acheteur devra engager.

Le calcul mérite d’être posé froidement. Un appartement valant 150 000 euros en classe D se vendra 120 000 à 130 000 euros en classe G, soit une perte de 20 000 à 30 000 euros. Si la rénovation coûte 20 000 euros avec un reste à charge de 12 000 euros après aides, rénover est financièrement plus avantageux que vendre avec décote.

La situation est différente pour les propriétaires dont le bien nécessite des travaux lourds (reprise de structure, mise aux normes électriques, traitement de l’humidité) en plus de la rénovation énergétique. Quand le budget travaux global dépasse 40 à 50 % de la valeur du bien rénové, la vente en l’état peut se justifier.

Les effets de bord sur le marché

L’interdiction progressive des passoires thermiques produit des effets en cascade sur l’ensemble du marché immobilier. Les biens rénovés, estampillés A, B ou C, bénéficient d’une prime verte. À localisation et surface égales, un logement classé B se vend 5 à 10 % plus cher qu’un logement classé D. Cette prime, inexistante il y a cinq ans, traduit l’intégration progressive de la performance énergétique dans la valeur des biens.

Le marché de la rénovation énergétique connaît un afflux de demandes qui sature les capacités des artisans qualifiés. Les délais d’intervention pour une rénovation globale atteignent 6 à 12 mois dans les zones les plus tendues. La pénurie de main-d’œuvre RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) constitue le principal goulot d’étranglement.

Les copropriétés représentent un cas particulier. La rénovation d’un immeuble entier, plus efficace et moins coûteuse par logement qu’une rénovation lot par lot, nécessite un vote en assemblée générale. Les copropriétaires doivent s’accorder sur les travaux, le financement et le calendrier. Ce processus, souvent conflictuel, retarde les rénovations de plusieurs années.

Conclusion