Impayés en copropriété : recours du syndic, délais, coûts, prévention

Quand je couvre la gestion de copropriété depuis plus de quatorze ans, un sujet revient avec une régularité préoccupante : les impayés de charges. En 2026, l’ANAH estime que 15 à 20 % des copropriétés sont touchées par des retards de paiement significatifs, et le phénomène s’est accentué depuis la hausse des taux amorcée en 2022. Je vais détailler ici, textes en main, chaque étape du recouvrement, les délais réels, les coûts à anticiper et surtout les leviers de prévention que trop de syndicats négligent.

État des lieux : pourquoi les impayés explosent en copropriété

Les impayés de charges ne sont pas un phénomène marginal. D’après les données du registre national d’immatriculation des copropriétés, plus de 100 000 copropriétés affichaient un taux d’impayés supérieur à 25 % de leur budget prévisionnel lors du dernier bilan consolidé. Ce seuil déclenche d’ailleurs un signalement automatique auprès des collectivités.

Plusieurs facteurs se cumulent en 2026 :

• La hausse des charges courantes : énergie, assurance, contrats d’entretien. J’ai détaillé les postes à surveiller dans mon article sur les charges de copropriété qui explosent.
• Les appels de fonds travaux : le fonds de travaux obligatoire (minimum 2,5 % du budget prévisionnel, voire 5 % depuis la loi Climat) alourdit la facture annuelle.
• La précarisation de certains copropriétaires : propriétaires âgés à revenus fixes, acquéreurs récents endettés à des taux élevés, bailleurs dont les loyers ne couvrent plus les charges.
• L’inertie de certains syndics : relances tardives, absence de procédure systématique, peur du conflit en AG.

Le résultat est mécanique : quand un copropriétaire ne paie pas, les autres comblent le trou. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe : le syndicat des copropriétaires est responsable de ses dettes. Les charges impayées par un débiteur sont donc réparties, de fait, sur l’ensemble des copropriétaires solvables via des appels complémentaires ou un déficit reporté.

Le cadre juridique du recouvrement : loi de 1965 et loi ALUR

Le socle juridique du recouvrement repose sur trois textes principaux que je recommande de connaître :

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ses articles clés :

• Article 10 : obligation de contribuer aux charges selon les tantièmes du règlement de copropriété. J’explique le mécanisme de répartition dans mon guide sur la quote-part de charges.
• Article 10-1 : les frais nécessaires au recouvrement judiciaire sont à la charge du seul débiteur, et non du syndicat. C’est un point essentiel pour la ventilation des coûts.
• Article 19-2 : dès qu’un copropriétaire n’a pas payé ses charges dans les 30 jours suivant la mise en demeure, la totalité des provisions de l’exercice devient immédiatement exigible. Le syndic n’a pas besoin d’un vote en AG pour engager cette déchéance du terme.
• Article 42 : prescription de 5 ans pour les actions personnelles entre copropriétaires ou entre le syndicat et un copropriétaire.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé les outils de prévention :

• Obligation d’un compte bancaire séparé pour chaque syndicat (sauf dérogation votée pour les copropriétés de moins de 15 lots).
• Signalement obligatoire au registre des copropriétés quand les impayés dépassent 25 % du budget.
• Possibilité pour le syndic de demander au juge une saisie conservatoire sur le lot du débiteur sans titre exécutoire préalable.

Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (articles 35 à 39) détaille les modalités pratiques d’appel et d’exigibilité des charges.

Je constate régulièrement que des syndics, notamment bénévoles, ignorent l’article 19-2 et ne réclament que les échéances passées au lieu de la totalité de l’exercice. C’est une erreur qui allonge le recouvrement de plusieurs mois.

La procédure amiable : relances, mise en demeure et délais

Avant toute action judiciaire, le syndic doit respecter un parcours amiable. Voici le séquencement que je recommande, calé sur les obligations légales :

Étape 1 : la relance simple (J+15 après l’échéance). Un courrier simple ou un courriel rappelant le montant dû et la date d’exigibilité. Ce courrier n’a pas de valeur juridique contraignante, mais il constitue un premier signal. Coût : quasi nul. Beaucoup de syndics professionnels facturent pourtant cette relance entre 5 et 15 € au titre des frais de gestion courants ; vérifiez votre contrat de syndic.

Étape 2 : la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (J+30 à J+45). C’est l’acte juridique déterminant. Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, si le copropriétaire ne régularise pas dans les 30 jours suivant cette mise en demeure, les provisions non encore échues de l’exercice deviennent immédiatement exigibles. Le syndic peut donc réclamer d’un coup la totalité du budget annuel restant.

La mise en demeure doit mentionner :

• Le détail des sommes dues, lot par lot si plusieurs lots
• La référence à l’article 19-2 et la menace de déchéance du terme
• Le délai de 30 jours pour régulariser

Coût d’un recommandé AR : environ 6 à 8 € (tarif La Poste 2026). En cas d’envoi par commissaire de justice (anciennement huissier), compter 50 à 80 € pour une sommation de payer, imputables au débiteur si la procédure judiciaire aboutit.

Étape 3 : la proposition d’échéancier (facultatif mais recommandé). Si le copropriétaire répond et invoque des difficultés financières, le syndic peut proposer un plan d’apurement amiable. Cet échéancier doit être formalisé par écrit et signé. En pratique, un plan de 6 à 12 mois est raisonnable pour des arriérés inférieurs à un an de charges. Au-delà, la situation relève souvent du judiciaire.

Point de vigilance : la mise en demeure interrompt la prescription de 5 ans prévue à l’article 42. Chaque nouveau courrier recommandé fait repartir le délai. C’est pourquoi je conseille systématiquement aux syndics de ne jamais laisser passer plus de 6 mois sans relance formelle.

L’action judiciaire : injonction de payer, assignation et saisie

Quand l’amiable échoue, le syndic dispose de plusieurs voies judiciaires, sans avoir besoin d’une autorisation préalable de l’assemblée générale (article 55 du décret de 1967). Les décisions relatives au budget et au vote en AG n’interfèrent pas avec le pouvoir propre de recouvrement du syndic.

L’injonction de payer (voie rapide)

C’est la procédure la plus fréquente pour les créances de charges. Le syndic dépose une requête auprès du tribunal judiciaire (ou du juge des contentieux de la protection pour les montants inférieurs à 5 000 €). La procédure est non contradictoire : le juge statue sur pièces, sans audience.

Délais moyens constatés :

• Obtention de l’ordonnance : 1 à 3 mois
• Signification par commissaire de justice : 15 jours
• Délai d’opposition du débiteur : 1 mois après signification
• Si pas d’opposition, apposition de la formule exécutoire : 1 mois supplémentaire

Total en l’absence de contestation : 3 à 6 mois. Coût global estimé : 300 à 600 € (frais de greffe, commissaire de justice, honoraires d’avocat si le syndic en mandate un, ce qui n’est pas obligatoire pour l’injonction).

L’assignation au fond (voie classique)

Si le débiteur fait opposition à l’injonction, ou si le montant est élevé et la situation complexe (contestation de la répartition, demande reconventionnelle), le syndic assigne devant le tribunal judiciaire. La représentation par avocat est obligatoire pour les montants supérieurs à 10 000 €.

Délais : 12 à 24 mois en première instance selon l’encombrement du tribunal. Coût : 2 000 à 5 000 € d’honoraires d’avocat, auxquels s’ajoutent les frais de commissaire de justice (200 à 400 €) et les dépens.

La saisie conservatoire et la saisie immobilière

Grâce à la loi ALUR, le syndic peut demander au juge de l’exécution une saisie conservatoire sur le lot du débiteur sans attendre un titre exécutoire définitif. Cette inscription bloque toute vente sans apurement de la dette.

En dernier recours, une saisie immobilière peut aboutir à la vente forcée du lot. C’est une procédure longue (18 à 36 mois), coûteuse (5 000 à 15 000 € de frais) et rarissime en pratique. Elle intervient principalement dans les copropriétés dégradées avec des dettes accumulées sur plusieurs années.

Coûts du recouvrement : qui paie quoi, ligne par ligne

C’est la question qui revient à chaque assemblée générale : qui supporte les frais de recouvrement ? La réponse est dans l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ELAN :

Sont à la charge exclusive du copropriétaire débiteur :

• Les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure : honoraires d’avocat, émoluments de commissaire de justice, frais de greffe, dépens
• Les intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points (si prévu par le règlement de copropriété ou décision d’AG)

Restent à la charge du syndicat (donc de tous les copropriétaires) :

• Les frais de relance amiable avant la mise en demeure
• Les honoraires de suivi contentieux facturés par le syndic professionnel (souvent 150 à 300 € par dossier dans le contrat type)
• Les frais d’un échéancier amiable non abouti

Attention au piège : certains syndics imputent au copropriétaire débiteur des frais de relance simple qui ne sont pas des frais « nécessaires » au sens de l’article 10-1. La Cour de cassation (3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.585) a rappelé que seuls les frais engagés à partir de la mise en demeure sont transférables. Si votre syndic facture des « frais de relance » de 30 ou 50 € au débiteur avant toute mise en demeure, cette facturation est juridiquement contestable.

Pour évaluer si les charges de votre copropriété sont correctement réparties et si les postes de dépenses sont cohérents, je vous invite à consulter mon analyse des 6 lignes de charges à surveiller au budget.

Vente d’un lot débiteur : opposition du syndic et état daté

Quand un copropriétaire débiteur vend son lot, le syndic dispose d’un levier puissant : le droit d’opposition prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Voici le mécanisme, étape par étape :

1. Le notaire demande un état daté au syndic. Ce document liste toutes les sommes dues par le vendeur : charges courantes, travaux votés, avances, provisions du fonds de travaux. Le syndic a 15 jours ouvrables pour le produire (décret du 17 mars 1967, article 5). Le coût de l’état daté est plafonné à 380 € TTC depuis le décret n° 2020-153.
2. Après notification de la vente par le notaire, le syndic dispose d’un délai de 15 jours pour faire opposition sur le prix de vente, à hauteur des sommes dues.
3. Si le syndic fait opposition, le notaire bloque la quote-part correspondante sur le prix de vente et la verse directement au syndicat avant de libérer le solde au vendeur.

Point crucial : l’opposition ne porte que sur les charges et travaux déjà appelés. Les provisions futures ne sont pas concernées. L’acquéreur, quant à lui, n’est pas tenu des dettes de son vendeur pour les charges antérieures à la vente. En revanche, il devient solidaire des appels votés après la mutation.

Pour comprendre la composition exacte des frais lors d’une transaction, mon guide sur les frais de notaire en 2026 détaille chaque ligne.

Prévention des impayés : les bonnes pratiques à voter en AG

Après avoir couvert des dizaines de copropriétés en difficulté, je suis convaincu que la prévention vaut dix fois le recouvrement. Voici les mesures concrètes que je recommande de soumettre au vote en assemblée générale :

1. Voter des pénalités de retard. L’AG peut décider d’appliquer des intérêts de retard au taux légal majoré (jusqu’à 5 points au-dessus du taux légal, soit environ 9 à 10 % en 2026). Cette décision se vote à la majorité de l’article 24. Elle doit figurer au PV d’AG et être rappelée sur chaque appel de fonds.

2. Appeler les charges trimestriellement, pas semestriellement. Des appels plus fréquents permettent de détecter un impayé plus tôt et de limiter le montant accumulé avant la première relance. Certaines copropriétés passent même au prélèvement mensuel automatique.

3. Fixer un seuil de déclenchement de la mise en demeure. Par exemple : mise en demeure systématique dès 60 jours de retard, sans exception. Cette règle, inscrite dans la résolution annuelle de gestion, retire au syndic la tentation de « laisser filer » par complaisance ou par manque de temps.

4. Provisionner un poste contentieux au budget. Un budget de 500 à 1 500 € par an (selon la taille de la copropriété) permet de financer les premières actions judiciaires sans appel de fonds exceptionnel. Ce poste figure en charges générales, réparties selon les tantièmes de l’article 10 alinéa 2.

5. Souscrire une assurance protection juridique copropriété. Coût moyen : 3 à 8 € par lot et par an. Elle couvre les honoraires d’avocat et les frais de procédure dès le premier dossier contentieux. Pour une copropriété de 30 lots, cela représente 90 à 240 € par an, soit un investissement dérisoire comparé aux 2 000 à 5 000 € d’une assignation.

6. Exiger un reporting trimestriel des impayés. Le syndic doit présenter au conseil syndical un état des créances, lot par lot, avec le détail des actions engagées. Ce suivi est d’autant plus important si vous avez opté pour un syndic en ligne dont la réactivité sur le contentieux peut être variable.

7. Anticiper les gros travaux avec le fonds de travaux. En alimentant le fonds de travaux au-delà du minimum légal (je recommande 5 à 8 % du budget prévisionnel), vous réduisez les appels exceptionnels brutaux qui sont souvent le déclencheur d’impayés chez les copropriétaires fragiles financièrement.

Pour les copropriétés en grande difficulté, l’ANAH propose des dispositifs d’aide comme le plan de sauvegarde ou l’administration provisoire, qui permettent de restructurer la dette collective avec un accompagnement public.