Lexique de l’investissement locatif

L’investissement locatif possède son propre vocabulaire. Ce lexique regroupe les termes essentiels pour comprendre chaque étape d’un investissement, du financement à la fiscalité en passant par la gestion locative. Un outil de référence pour investir en toute connaissance de cause.

Rendement et rentabilité

Terme	Définition
Rendement brut	(Loyer annuel / prix achat) x 100. Premier indicateur, ne reflète pas la rentabilité réelle.
Rendement net	Brut moins charges, taxe foncière, assurance PNO, vacance. Généralement 1,5 à 2 points sous le brut.
Rendement net-net	Net après impôts et prélèvements sociaux. Le seul rendement qui compte vraiment.
Cashflow	Différence entre loyer perçu et toutes les dépenses (mensualité crédit, charges, impôts). Positif = le bien s’autofinance.
TRI	Taux de Rendement Interne. Intègre la plus-value à la revente, les flux de trésorerie et l’effet de levier. Indicateur global le plus complet.
Effet de levier	Utiliser le crédit bancaire pour investir plus que son apport. Un emprunt à 3,5 % pour un bien qui rapporte 6 % net crée de la richesse.
Vacance locative	Période sans locataire. Comptez 1 mois/an en zone tendue, 2 à 3 mois en zone détendue.
Taux d’occupation	Jours occupés / jours totaux x 100. Un bon taux en location classique : 95 %. En saisonnier : 60 à 80 % en haute saison.

Financement

Terme	Définition
TAEG	Taux Annuel Effectif Global. Inclut taux nominal, assurance, frais. Seul indicateur pour comparer les offres.
Taux d’endettement	Mensualités / revenus nets. Plafonné à 35 % (HCSF). Les banques peuvent déroger pour 20 % des dossiers.
Différentiel de revenus	Certaines banques intègrent 70 % des loyers futurs dans le calcul du taux d’endettement.
Caution bancaire	Alternative à l’hypothèque. Crédit Logement ou SACCEF. Moins cher, partiellement remboursable en fin de prêt.
Nantissement	Garantie sur un placement (assurance-vie, PEA). Permet de garder l’épargne tout en garantissant le prêt.
In fine	Prêt où l’on ne rembourse que les intérêts pendant la durée. Le capital est remboursé en une fois à l’échéance. Maximise la déduction fiscale.
Courtier	Intermédiaire qui négocie le prêt auprès de plusieurs banques. Honoraires : 1 % du montant emprunté en moyenne.

Fiscalité de l’investissement locatif

Terme	Définition
Revenus fonciers	Location nue. Micro-foncier (abattement 30 %) si < 15 000 euros/an, sinon régime réel.
BIC	Location meublée. Micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (amortissements + charges).
LMNP	Loueur Meublé Non Professionnel. Statut par défaut si recettes < 23 000 euros/an et < revenus du foyer.
LMP	Loueur Meublé Professionnel. Si recettes > 23 000 euros ET > revenus du foyer. Cotisations sociales mais avantages fiscaux renforcés.
Amortissement	LMNP/LMP réel. Déduction comptable de la valeur du bien (hors terrain) sur 20 à 30 ans. Réduit l’impôt sans décaisser.
Déficit foncier	Charges > loyers en nu. Imputable sur revenu global (10 700 euros/an). Report du surplus sur 10 ans.
Prélèvements sociaux	17,2 % sur les revenus locatifs nets. CSG (9,2 %), CRDS (0,5 %), prélèvement de solidarité (7,5 %).
Plus-value immobilière	Taxée à 19 % IR + 17,2 % PS. Abattements progressifs. Exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans.

Gestion locative

Terme	Définition
Mandat de gestion	Contrat avec une agence pour gérer le bien. Honoraires : 6 à 8 % des loyers HC.
GLI	Garantie Loyers Impayés. Assurance couvrant les défauts de paiement. Coût : 2 à 4 % du loyer.
Visale	Caution gratuite de l’État pour les jeunes (< 30 ans) et les salariés précaires. Alternative à la GLI.
Révision du loyer	Augmentation annuelle indexée sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Clause obligatoire dans le bail.
État des lieux	Comparatif entrée/sortie. Base des retenues sur dépôt de garantie. Peut être fait par huissier.
Préavis	3 mois en nu (1 mois en zone tendue), 1 mois en meublé pour le locataire. 6 mois pour le propriétaire.
Charges récupérables	Eau, entretien parties communes, ordures, ascenseur. Listées par décret, seules celles-ci sont refacturables.

Travaux et rénovation

Terme	Définition
DPE	Diagnostic Performance Énergétique. A (excellent) à G (passoire). G interdit location 2025, F en 2028.
MaPrimeRénov	Aide rénovation jusqu’à 30 000 euros. Montant selon revenus et type de travaux.
CEE	Certificats d’Économies d’Énergie. Primes des fournisseurs, cumulables avec MaPrimeRénov.
Éco-PTZ	Prêt à taux zéro rénovation. Jusqu’à 50 000 euros sur 20 ans.
Lot de travaux	En rénovation Denormandie : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Maître d’oeuvre	Professionnel qui coordonne les travaux. Honoraires : 8 à 12 % du montant des travaux.

Cadre juridique

Terme	Définition
SCI	Société Civile Immobilière. Structure juridique pour détenir un bien à plusieurs. Facilite la transmission.
Bail commercial	Location à un professionnel. Durée minimale 9 ans, loyer libre, rendement souvent supérieur au résidentiel.
Loi ALUR	Loi de 2014 encadrant les rapports locatifs : encadrement des loyers, fonds de travaux obligatoire, honoraires plafonnés.
Permis de diviser	Autorisation municipale nécessaire dans certaines communes pour diviser un logement en plusieurs lots.
Changement d’usage	Autorisation requise pour transformer un local commercial en habitation, ou inversement. Complexe en grande ville.

Conclusion

L’investissement locatif repose sur la maîtrise de ces concepts fondamentaux. Chaque terme a un impact direct sur la rentabilité de votre opération.

Consultez ce lexique régulièrement et enrichissez votre culture d’investisseur à chaque nouvelle opération.